Ипотека

Правила Закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» применяются  к залогу незавершенного строительства  недвижимого имущества, если оно  возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном  законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями  недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта  залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие: 

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально  уровню инфляции;

— реальная опасность  потерять имущество (особенно жилье  при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

— возможность использования  в качестве залога, если кредит носит  долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости  недвижимости может с достаточной  достоверностью прогнозироваться, что  невозможно при использовании в  качестве залога, например, товаров  народного потребления.

4.1.3. Особенности  ипотечного кредитования

Ипотечный кредит —  это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное  кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого  имущества. Создание действенной системы  ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок  ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный  капитал, и заемщиков-инвесторов, которые  покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок  охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке. Главная задача вторичного рынка  ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а  на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует  финансовым возможностям потенциальных  покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения  обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических  выплат по кредитному договору; 

— не ожидается ли падение доходов в течение  периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный  трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого  имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно  ниже рыночной вследствие того, что  объект оценивается, исходя из его продажи  в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных  будущих изменений, а слишком  небольшая стоимость имущества  при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним  из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

4.1.4. Особенности  рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные  финансовые ресурсы, обеспеченные залогом  недвижимости. В качестве ценных бумаг  на рынке ипотечного капитала выступают  закладные.

Ипотечный кредит —  это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное  кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого  имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке  обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке  покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей  в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т. д.

Основными участниками  первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют  заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке  ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование  вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы  за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью  ценных бумаг на других финансовых рынках.

4.2. Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий  тщательной проработки принимаемых  решений.

Для максимального  сокращения процедуры оформления кредита  и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные  формы документов. Например, для  кредитования жилья: заявление о  предоставлении кредита, справка о  наличии вкладов, справка о наличии  работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно  шире. Основное внимание здесь уделяется  качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения  кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором; изучается  репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и  других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие  этапы ипотечного кредитования :

1)  предварительный  этап (разъяснение клиенту основных  условий кредитования, передача  списка документов для получения  ссуды);

2)  сбор и проверка  информации о клиенте и о  залоге;

3)  оценка вероятности  погашения кредита;

4)  принятие решения  по кредиту (сумма, срок, ставка  процента, порядок погашения);

5)  заключение  кредитной сделки;

6)  обслуживание  кредитной сделки;

7)  закрытие кредитной  сделки.

На предварительном  этапе заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о  своих правах и обязанностях при  заключении кредитной сделки. После  разъяснения заемщику основных условий  кредитования определяется максимально  возможная сумма кредита, согласовываются  процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

—  желаемые условия  кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое  описание;

— источник первоначального  платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;

—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

— сведения о работе и источниках дохода;

— сведения об активах  и обязательствах. Отношение суммы  кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

%

В соответствии с  этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 •  Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к  сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере  не менее 30—50% от рыночной стоимости  приобретаемого жилья (соответствует  рекомендуемой величине первого  взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут  выступать депозитные вклады или  наличные денежные средства, которые  непосредственно перед предоставлением  кредитных средств должны быть размещены  заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и  срок кредитования рассчитываются экспертом  после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в  соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному  кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление  потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение  его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической  безопасности кредитного учреждения и  оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы  первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к  предмету кредитуемой сделки: приобретаемая  недвижимость должна быть ликвидной, права  со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам  повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие  балльную оценку:

-  сведения о  заемщике: пол, возраст, семейное  положение, наличие брачного контракта,  наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и  поручителей;

-  основная информация  о приобретаемой недвижимости;

-  наличие первоначального  капитала;

-  сведения о  занятости заемщика и поручителей;

-  сведения об  активах и обязательствах заемщика  и поручителей;