Инвестиции в недвижимость

 

2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И  МЕТОДЫ ОЦЕНКИ     СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

-оценка недвижимости в  отличие от других активов  связана с длительным сроком  инвестирования, поскольку капитал,  вложенный в недвижимость –  это капитал, «запертый» в малоликвидный  актив;

- трудность определения  ожидаемого периода владения  активом, также определение цены  объекта при его возможной  реализации в будущем, по окончании  срока владения этим объектом;

- относительно длительный  период (по сравнению, например, с  ценными бумагами) владения активом,  включающий несколько циклов  развития рынка недвижимости;

- сложность получения  достоверной и актуальной информации  о сделках на рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта  имущества, оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов:

1) доходного подхода, основанного  на дисконтировании денежных  потоков или  капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2) рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный  анализ рыночных сделок купли-продажи  объектов недвижимости;

3) затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении  стоимости недвижимости путем  расчета затрат, необходимых на  восстановление или замещение  оцениваемых зданий и сооружений  с учетом износа всех видов  и рыночной стоимости земельного  участка.

 

2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ  ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих  доходов, генерируемых  этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода  предполагает необходимость расчета  величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в  будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования  в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор  рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

- поток денежных средств  (текущие денежные поступления):

- экономия на налогах:

- будущие доходы от  арендной платы:

- доходы от перепродажи  недвижимости:

- уменьшение ипотечного  долга.

Задача аналитика заключается  в том, чтобы, рассчитав текущую  стоимость всех будущих доходов  и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает  во внимание наиболее важные для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные  кредиты).

Установив величину доходов  за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем  и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов  служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании  доходного подхода.

При использовании доходного  подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени  зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает  влияние множества факторов: состояние  рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в  перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том  числе коммуникаций, связывающих  объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка  этих факторов должна лечь в  основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого  операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под  стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования  оцениваемой недвижимости в течение  типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие  разовый характер, т.е. нетипичные при  повседневной эксплуатации объекта. Источниками  информации для определения доходов  и стабильности доходов могут  быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов  и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного  дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов  недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными  расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование  резерва замещения производится  исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта  недвижимости на основе доходного подхода  возможно двумя методами:методом дисконтирования денежных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов  используется чистый операционный доход  – действительный валовой доход  от объекта недвижимости за вычетом  текущих операционных расходов и  резерва на замещение, т.е. рассматривается  поток доходов до вычета процентов  по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого  операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода –  определение стоимости объекта  недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации  можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом  на основе суммирования безрисковой  ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска,  характерную для инвестирования  в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа  рыночных данных, т.е. делением  чистого дохода, приносимого сопоставимыми  объектами недвижимости, на цену  их фактической продажи с последующим  адекватным усреднением;

3) на основе требуемой  ставки доходности (в качестве  которой можно принять ставку  дисконтирования) за вычетом темпа  роста потока доходов.

Важной особенностью расчета  коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость  учета остаточной стоимости объекта  в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости  объекта в будущем велика, то при  расчете коэффициента капитализации  необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно  обоснован с учетом разного рода рисков.

2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ

Определение стоимости объекта  недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем  порядке:

1) анализируется рыночная  ситуация и выявляются недавние  сделки продажи сопоставимых  объектов недвижимости (таких, которые  близки по своим основным свойствам  и полезности к оцениваемому  объекту; при этом объектов-аналогов  должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется  информация о сделках;

3) выбираются соответствующие  единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади,  кубический метр (для складских  помещений), гектар или сотка (для  участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная  данному случаю оценки элементы  сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых  объектов вносятся корректировки  на различия между ними и  оцениваемым объектом по единицам  и элементам сравнения;

6)корректированные величины  стоимости сопоставимых (аналогичных)  объектов сводятся к одной  величине – к стоимости оцениваемого  объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости  от конкретной ситуации, от  конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения  должен  быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого  имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них  и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной  сделке имущественные права;

2) условия финансирования  сделки (учет заемного и привлеченного  капитала);

3) условия и время продажи  (в том числе и юридическая  чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические)  параметры объекта;

6) экономические параметры  объекта и окружения;

7) экологические параметры  объекта и окружения;

8) характер, интенсивность  использования;

9) наличие стоимостных  факторов, не связанных непосредственно  с недвижимостью.

Поправки по единицам и  элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим  переводом в денежные единицы.

При итоговом определении  стоимости оцениваемого объекта  недопустимо простое определение  среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение  стоимости оцениваемого объекта  должно строиться с учетом весовых  коэффициентов, наибольшее значение которых  придается оценщиком для тех  сопоставимых объектов, которые в  наибольшей степени соответствуют  по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно  обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА

Определение стоимости объекта  недвижимости на основе затратного подхода  производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная  стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина  восстановительной стоимости строительства  объекта недвижимости (здания или  сооружения);

3) оценивается величина  совокупного износа, т.е. износа  всех трех видов;

4) производится итоговое  определение стоимости как суммы  стоимости участка земли и  восстановительной стоимости за  вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода  участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в  варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо  нахождение стоимости участка земли  как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной  стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

- на основе данных о  восстановительной стоимости объекта  на дату последней переоценки  с последующим пересчетом в  текущую стоимость (в масштабе  текущих цен);

- путем расчета средневзвешенной  величины фактической сметной  стоимости строительства аналогичного  объекта (по данным подрядных  строительных организаций);

- на основе анализа  укрупненных статей затрат на  строительство нового объекта.