Инвестиции в недвижимость

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

_____________________________________________________________

²Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без потерь, превращаться в денежное выражение.

³Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным инвестиционным характеристикам  недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют  анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость  является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная  устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный  уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в  недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.4. ОСОБЕННОСТИ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Основные особенности  рынка недвижимости таковы:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые  могут меняться в зависимости  от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии  рынка недвижимости характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой  объема, что существенно увеличивает  риски инвесторов и вызывает  снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие,  покупать и продавать по образцам;

- операции на рынке  недвижимости связаны со значительными  операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих  факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста  (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих  мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

 

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ  ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ  НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное  правовое регулирование. Все они  в совокупности определяют стоимость  любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные  факторы в основном представлены  характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

- регулирование (ограничение)  оборота недвижимости и способов  землепользования;

- стоимость коммунальных  услуг и общественного транспорта;

- политика налоговых органов;

- специальные правовые  нормы (нормативное установление  арендных ставок, ограничение прав  собственности, охрана окружающей  среды, организация государственных  инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим  факторам относятся:

- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей  природно-антропогенной среды;

- тепловое загрязнение;

- ухудшение естественной  освещенности объекта недвижимости;

- увеличение интенсивности  шума сверх естественного природного  уровня;

- ухудшение химических  свойств атмосферного воздуха,  почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы  окружающей среды, которые создают  положительный экологический и  психосоциальный эффект, способный  существенно повлиять на рыночную и  инвестиционную стоимость объекта  недвижимости (например, наличие доступность  для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ  ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 

 

Объекты недвижимости значительно  отличаются друг от друга и находятся  в разном окружении. Будущие  доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических  законов с позиций субъектов  рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным  заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней  практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями  собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией  недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимости, а  третья группа включает принципы, обусловленные  рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения  стоимости недвижимости, может и  должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния  рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных  с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

ü   принцип полезности;

ü   принцип замещения;

ü   принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой  обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями  производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

ü   принцип вклада;

ü   принцип остаточной продуктивности земельного участка;

ü   принцип равновесия;

ü   принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

ü   принцип спроса и предложения;

ü   принцип соответствия; принцип конкуренции;

ü   принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование  как незастроенных, так и застроенных  земельных участков соответствует  следующей тенденции: собственник  эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом  использования. Вместе с тем текущее  использование объекта не обязательно  является наилучшим, поэтому указанное  оценщиком в отчете об оценке объекта  недвижимости может не совпадать  с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования  объекта принимают во внимание следующее:

ü   рыночные условия  (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);

ü   существующие нормы зонирования;

ü   ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

ü   текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование  объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное  использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически  возможно, экономически обоснованно  и приводит к наивысшей стоимости  оцениваемого объекта.