Жилищное страхование

1.2. Жилищное страхование в условиях рыночной экономики

В условиях развития рыночной системы организационно-правовых и финансово-кредитных отношений в сфере владения, пользования и распоряжения жилищным фондом различных форм собственности особенно возрастает роль страховой защиты жилья. Перспективными видами жилищного страхования становятся ипотечное страхование, титульное страхование, страхование товариществ собственника жилья [18].

Развитие системы ипотечного страхования – важная социально-экономическая задача формирования ипотечного кредитования. Страховые компании выступают непосредственными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. В дореформенный период действовало централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Незначительную долю в общем объеме финансирования жилья составили долгосрочные кредиты, которые предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам.

Ипотечное страхование позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора. Одним из важных условий договора ипотеки служит страхование заложенного имущества [17, с. 200].

Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества.

На федеральном и региональных уровнях разрабатываются программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Составными элементами таких программ являются:

        имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога служит обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

        страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного страхования;

        страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы [20].

В операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а так же установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость. Имущественное же страхование проявляется в требовании кредитора, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

В настоящее время российские регионы начали реализовать свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи. Внедрение комплексной программы страховой защиты позволило бы решить многие проблемы [14, с. 362].

Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:

        Имущественное страхование – жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;

        Страхование ответственности – страхование профессиональной ответственности оценщиков, риэлторов, нотариусов;

        Личное страхование – страхование жизни и трудоспособности заемщиков.

Оценщик не в праве заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса – обязательное условие для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем считается причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности. Актуальность страхования профессиональной ответственности риэлторов подтверждается Концепцией развития страхования в Российской Федерации [16, 523].

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включая земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. Отдельные части этого комплекса (допустим, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а общее имущество – в обще долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общее имущество – это межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крышу, технические этажи и подвалы исключая не жилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а так же иные объекты, предназначенные для обслуживания и использования недвижимого имущества кондоминиума [19].

Товарищество может застраховать принадлежащее ему имущество, а также включенное в список общее имущество от любых видов риска прямого физического ущерба. Кроме того, можно страховать ответственность с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.

Домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно. В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего исполнения в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, в первую очередь используется на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решения ликвидировать товарищество. При ликвидации товарищества получатель страхового возмещения – товарищество или его доверенный представитель – распределяет средства среди кредиторов, представивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством [8, с. 136].

В последние годы получает развитие новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования – страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при её расселении, продаже, обмене и т.п.

В связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1–3% от рыночной стоимости квартиры. Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенный с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет [11, 152].

Титульное страхование – вид жилищного страхования прав владельцев на основании документов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости [6, с. 415].

Страховые потери жилья в результате утраты прав собственности должно основываться на:

        полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты;

        доступности страховых компаний, предоставляющих страховую защиту по данным рискам, и обеспечении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения договора страхования;

        создании потенциальному страховщику возможности проводить экспертизу ожидаемой сделки;

        признании страховым случаем вступившее в законную силу решение суда о недействительности сделки;

        выплате страховой компании единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобретать другое жилье без излишних потерь времени [19].

Минимальные сроки выплат возмещения и установленная последовательность действий страховых компаний позволяет обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Недооценивать значение титульного страхования в России нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью невозможно. Приватизацией жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. статистика по данным рискам в настоящее время практически полностью отсутствует. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность совершенных сделок.

В зарубежной практике ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не оформляется без заключения договора титульного страхования, который защищает имущественные интересы собственника имущества и банка, предоставившего кредит. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет страхование ответственности риэлторов и нотариусов [10, с. 102].

Развитие жилищного страхования зависит от эффективного механизма государственного его регулирования и надзора за страховой деятельностью. В условиях рыночной экономики государственное регулирование означает государственную поддержку жилищного страхования; обеспечение правовых условий для стабильного рынка жилищного страхования и деятельности всех его участников; защиту социально-экономических интересов страхователей; создание и поддержание оптимальной структуры страховой защиты для всех организационно-правовых форм страховщиков; развитие различных видов жилищного страхования и оптимальное сочетание обязательной и добровольной формы. Кроме того, государство получает возможность через жилищное страхование целенаправленно воздействовать на экономическую социальную жизнь в целом; улучшать инфраструктуру страхового рынка; содействовать кадровому обеспечению страховых компаний; обеспечивать взаимодействие национального страхового рынка с международным.

Государственное регулирование жилищного страхования предусматривает: утверждение типовых условий жилищного страхования, в том числе в зависимости от региональных особенностей и типовых форм договоров страхования и страховых полисов; установление страховых тарифов по формам страхования; разработку условий налогообложения страховых взносов и выплат; установление различных льгот для страхователей; законодательно установленную обязанность страховать определенные риски [7, с. 237 ].

По мере трансформации рыночных отношений в российской экономике жилищное страхование будет играть все большую роль в повышении эффективности системы страхования в Российской Федерации.

Таким образом, развитие жилищного страхования зависит от эффективного механизма государственного его регулирования и надзора за страховой деятельностью. В условиях рыночной экономики государственное регулирование означает государственную поддержку жилищного страхования; обеспечение правовых условий для стабильного рынка жилищного страхования и деятельности всех его участников; защиту социально-экономических интересов страхователей; создание и поддержание оптимальной структуры страховой защиты для всех организационно-правовых форм страховщиков; развитие различных видов жилищного страхования и оптимальное сочетание обязательной и добровольной формы.

2. Современное состояние жилищного страхования.

2.1. Современное состояние страхового рынка

О стабильности экономической системы общества можно судить по масштабу использования всех имеющихся возможностей для социальной защиты граждан. Страхование как система защиты имущественных интересов граждан, организаций и государства является необходимым элементом развития экономики, социальной сферы, рационального использования материальных и финансовых ресурсов. Страховой рынок России доказал свою жизнеспособность как в период становления рыночных отношений, так и на современном этапе.

В последние годы на страхование имущества приходится около одной четверти общего объема собираемой страховщиками страховой премии (Таблица 2).

Таблица 2

Структура страховых взносов и страховых выплат по добровольному страхованию, в %