Вот
некоторые обстоятельства, которые
могут повлиять на право собственника
владеть, пользоваться и распоряжаться
недвижимостью:
-
нарушения порядка приватизации
объектов недвижимости;
-
предоставление муниципальными
органами власти в собственность
граждан и предприятий земельных
участков, границы которых не
совпадают с границами государственного
лесного фонда, водного фонда,
а также участков земель специального
назначения и особо раняемых территорий;
-
незаконное отчуждение недвижимости
гражданами, состоящими в браке,
без получения нотариально заверенного
согласия супруга на совершение
сделки и получение оплаты
по сделке;
-
нарушения требований закона "Об
акционерных обществах" при
подготовке и проведении общего
собрания акционеров по вопросу
принятия решения об отчуждении
недвижимости (при совершении сделки
с недвижимостью, собственником
которой является акционерное
общество);
-
совершение сделки юридическим
лицом, исполнительный орган которого
не имел на это полномочий
в соответствии с его учредительными
документами или доверенностью;
-
нарушения требований законодательства
о порядке наследования;
-
совершении сделки по отчуждению имущества
недееспособным лицом либо под влиянием
заблуждения, обмана, насилия или угрозы,
либо совершении сделки вследствие стечения
тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных
условиях (кабальная сделка).
Вот
некоторые примеры, когда проверка
правового титула не позволила подтвердить
его чистоту.
"При
проверке правового титула на
загородный дом и земельный
участок площадью 1,2 га в ближнем
Подмосковье, оцененных в сумму,
превышающую 3 млн. долларов США,
было установлено, что земельный
участок был предоставлен первому
собственнику в 1993 году Распоряжением
Главы районной администрации
незаконно, поскольку часть земельного
участка, площадью примерно 1500 кв.м.,
относится к землям Гослесфонда.
При этом у собственника имелись надлежаще
оформленные Свидетельства на право собственности
на дом и земельный участок, договоры купли-продажи,
кадастровый план земельного участка
и технический паспорт БТИ, словом все
документы, которые обычно требуют на
проверку юристы при подготовке правового
заключения о возможности совершения
сделки.
Проблема
возникла из-за того, что в начале
90-х годов районная администрация
выделяла местным жителям земельные
участки из состава земель населенных
пунктов без проверки границ лесных
участков в Гослесфонде. Последний
вел свой учет земель, но, из-за отсутствия
единого кадастра недвижимости, не было
единой базы границ земель, а представители
земельных комитетов по закону не обязаны
были проводить сверку с другим государственным
органом - лесничеством. Специалисты поймут,
что правовой титул таких объектов недвижимости
безусловно является дефектным.
Самое
интересное, не понимая серьезности ситуации,
купил эту недвижимость, а в последующем
очень уважаемый государственный банк
предоставил ему крупный кредит под залог
дома и земельного участка, а страховая
компания застраховала как саму недвижимость,
так и риск утраты ее собственности.
Рассмотрим
участников сраховых отношений.51
Страховщик
- организация, осуществляющее страховую
деятельность в соответствии с лицензией,
выданной федеральным органом исполнительной
власти по надзору за страховой деятельностью.
Страхователи
– юридические лица, государственные
органы и органы местного самоуправления,
а также граждане (физические лица),
в том числе индивидуальные предприниматели,
заключившие со Страховщиком договор
страхования.
Выгодоприобретатель
- лицо, имеющее основанный на законе, ином
правовом акте или договоре интерес в
сохранении имущества.
Объектом
титульного страхования являются имущественные
интересы собственника, связанные с владением,
распоряжением и пользованием недвижимым
имуществом, т.е. право собственности владельцев
недвижимого имущества (титул).
Недвижимым
имуществом признаются:
- нежилые помещения
(здания, сооружения, предприятия как имущественные
комплексы);
- земельные участки;
- жилые помещения
(квартиры, дома).Страховым событием является
потеря
Страхователем
недвижимого имущества в результате
утраты права собственности на него
на основании вступившего в законную
силу решения суда. Под утратой
права собственности понимается
прекращение Страхователем права
собственности на недвижимое имущество
по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством РФ, а именно:
1.
Признание сделки недействительной
в результате ее совершения:
1) в противоречие закону, иным
правовым актам;
2) с целью, противной основам
правопорядка и нравственности;
3) без намерения создать соответствующие
ей правовые последствия;
4) с целью прикрыть другую сделку;
5) недееспособным гражданином;
6) неправоспособным юридическим
лицом;
7) физическими и юридическими
лицами, ограниченными в полномочиях
на совершение сделки;
8) несовершеннолетним в возрасте
от 14 до 18 лет;
9) ограниченно дееспособным гражданином;
10) дееспособным гражданином, не
способным понимать значение
своих действий и руководить
ими;
11) под влиянием заблуждения;
12) под влиянием обмана, насилия,
угрозы, злонамеренного соглашения
представителя одной стороны
с другой стороной или стечения
тяжелых обстоятельств.
2.
Истребование недвижимого имущества
от добросовестного покупателя.
Страховой
случай:
При
страховании рисков владельцев нежилых
помещений основаниями для наступления
страхового случая могут являться:
- нарушения, допущенные
при проведении приватизации;
- совершение сделки
с нарушением норм, установленных законодательством;
- совершение сделки
лицом, не имеющим на это права;
- другие события,
дающие основания для оспаривания права
собственности.
При
страховании рисков собственников
земельных участков основаниями
для наступления страхового случая
могут являться:
- нарушения, допущенные
при проведении приватизации;
- несанкционированный
захват земель;
- нарушение преимущественного
права на покупку земельного участка;
- нарушение полномочий
при осуществлении операций с земельными
участками;
- проблемы разграничения
государственной, муниципальной собственности
и собственности субъектов федерации;
- ограничения оборота
некоторых категорий земель, нарушения,
допущенные при выводе участков из категории
земель сельскохозяйственного назначения;
- другие события,
которые могут повлечь за собой иски третьих
лиц о признании сделки по приобретению
земельного участка недействительной
или его истребования из чужого незаконного
владения.
При
наступлении страхового случая выплачивается
возмещение в размере, равном страховой
сумме по договору страхования и
в соответствии с долей собственника
на недвижимость.
Кроме
стоимости утраченного имущества
также возмещаются расходы на
урегулирование страховых случаев,
в частности, на оплату услуг адвокатов
при рассмотрении исков к страхователю
в судах.
Договор
титульного страхования заключается
на срок от 1 года до 10 лет (в соответствии
с российским гражданским законодательством
оспорить совершенную сделку можно
в течение 3-x лет, а в некоторых
случаях срок исковой давности может
быть увеличен до 10 лет).
Стоимость
страхования зависит от ряда факторов:
- период страхования;
- стоимость объекта недвижимости;
- степень риска, определяемого
на основании юридической экспертизы;
- другие существенные факторы.
Страховая
сумма не может быть выше действительной
стоимости объекта страхования.
В течение периода страхования
эта сумма может быть изменена.
Например, при проведении страхователем
капитального ремонта - увеличена на сумму,
затраченную на ремонт.
Страхователь
имеет право:
- изменить условия
договора страхования с согласия Страховщика;
- досрочно расторгнуть
договор страхования в порядке, предусмотренном
гражданским законодательством РФ, Правилами
и/или договором страхования;
- с согласия Страховщика
передать права и обязанности по договору
правопреемнику (при реорганизации Страхователя
– юридического лица);
Страхователь
(Выгодоприобретатель) имеет право получить
страховое возмещение при наступлении
страхового случая – при условии выполнения
Страхователем (Выгодоприобретателем)
всех обязанностей, предусмотренных настоящими
Правилами и договором страхования.
Страхователь
обязан:
- соблюдать и выполнять
условия договора страхования и настоящих
Правил;
- своевременно
и в полном объеме уплатить установленную
страховую премию (взносы) согласно условиям
договора страхования;
- при заключении
договора страхования предоставить Страховщику
необходимые и достоверные сведения обо
всех известных обстоятельствах, имеющих
существенное значение для определения
вероятности наступления страхового случая,
все иные требуемые Страховщиком документы,
а также извещать Страховщика обо всех
существенных изменениях таких обстоятельств
в срок не более 10 дней с того момента,
как эти обстоятельства стали ему известны.
Существенными признаются обстоятельства,
определенно оговоренные страховщиком
в заявлении на страхование, стандартной
форме договора (полиса) или в его письменном
запросе.
- обеспечить представителю
Страховщика возможность осуществить
проверку достоверности сведений, сообщенных
Страхователем в целях заключения, изменения
и/или дополнения договора страхования,
в том числе и на предмет установления
факта увеличения страхового риска.
При
наступлении события, имеющего признаки
страхового случая, Страхователь обязан:
- принять разумные
и доступные в сложившихся обстоятельствах
меры для предотвращения и/или уменьшения
возможного ущерба;
- незамедлительно
любым доступным способом известить Страховщика
о наступлении событий, имеющих признаки
страхового случая, указав при этом всю
известную информацию об обстоятельствах
наступления таких событий. В целях настоящих
Правил такими событиями признается получение
Страхователем (Выгодоприобретателем)
любой информации, свидетельствующей
о том, что любые третьи лица или органы
власти оспаривают или имеют намерение
оспорить право владения, пользования
или распоряжения Страхователя (Выгодоприобретателя)
на имущество, утрата или ограничение
права на которое застраховано по договору
страхования, равно как оспаривают или
имеют намерение оспорить документ, действие
или иное право, что в случае удовлетворения
их требований может повлечь утрату или
ограничение прав Страхователя (Выгодоприобретателя)
на имущество, утрата или ограничение
которых будут являться страховым случаем.
- Не позднее чем
в течение трех рабочих дней с даты, с которой
Страхователю стало известно о наступлении
события, имеющего признаки страхового
случая, подать письменное заявление Страховщику,
которое должно быть направлено в адрес
Страховщика посредством почтовой или
телеграфной связи либо вручено представителю
Страховщика. По факту надлежащего исполнения
данной обязанности необходимо наличие
письменного свидетельства;
- по требованию
Страховщика получить от компетентных
органов соответствующее письменное подтверждение
и документы по факту происшедшего события,
оформленные надлежащим образом;
- по требованию
Страховщика представить документы, являющиеся
основанием расчета размера убытков и
выплаты страхового возмещения;
- предоставить
Страховщику возможность провести расследование
в отношении обстоятельств страхового
случая и предоставить ему возможность
доступа к документам, имеющим значение
для определения обстоятельств, характера
и размера ущерба;
- при судебном
урегулировании спора не препятствовать
праву Страховой компании вступить в дело
в качестве третьего лица до постановления
судом решения, а также ходатайствовать
перед судом о привлечении Страховой компании
в дело в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельные требования. Если в связи
со страховым случаем Страховщик сочтет
необходимым назначение своего адвоката
или иного уполномоченного лица для защиты
интересов как Страховщика, так и Страхователя,
выдать доверенность или иные необходимые
документы для защиты таких интересов
указанным Страховщиком лицам. Страховщик
имеет право, но не обязан представлять
интересы Страхователя в суде или иным
образом осуществлять правовую защиту
Страхователя в связи со страховым случаем;
- в ходе судебного
разбирательства не совершать каких-либо
действий, не делать заявлений по существу
рассматриваемого дела без согласования
со Страховщиком;
- оказывать содействие
Страховщику в судебной и внесудебной
защите по страховым случаям. До начала
и в ходе судебного разбирательства не
совершать без согласия Страховщика каких-либо
процессуальных действий;
- по требованию
Страховщика подать заявление в вышестоящую
судебную инстанцию об обжаловании решения
нижестоящей;
- если после выплаты
страхового возмещения ущерб Страхователя
был частично или полностью возмещен третьим
лицом, а также если в течение предусмотренных
законодательством РФ сроков исковой
давности обнаружатся обстоятельства,
которые по закону полностью или частично
лишают Страхователя права на получение
страхового возмещения, вернуть Страховщику
соответствующую долю страхового возмещения
в течение 5-ти банковских дней после поступления
средств от третьих лиц или получения
от Страховщика требования о возврате
возмещения на основании закона.