Титульное страхование

     Во  всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис  страхования профессиональной ответственности  может быть и у риэлтора, но он распространяется на случаи, когда  клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риэлторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании  же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риэлтор стороной в деле не является. В этом отличие  полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования  конкретной сделки (страхования права  собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

     При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут  быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого  имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также  не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения  правомерности распоряжения недвижимостью  или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в  паспорте не служит доказательством  того, что человек в браке не состоит (состоит).

     При выяснении дееспособности граждан  и правоспособности юридических  лиц нотариусы не запрашивают  информацию у судебных органов о  лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем  совершение сделки недееспособным или  ограниченно дееспособным гражданином  либо неправоспособным юридическим  лицом является основанием для признания  ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения  продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило  основанием для признания сделки недействительной.

     При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в  определенных пределах.

     Из  всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании  удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку  ответственность нотариуса наступает  в случае совершения нотариального  действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

     Завершающая стадия совершения сделки — государственная  регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора  информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

     Таким образом, ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной  защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой  и гарантией становится страхование  права собственности, созданное  в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

     Участники рынка недвижимости справедливо  признают, что единственной гарантией  финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис  страхования права собственности  — страхования титула. Не зря  при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых  риэлторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

     Специалисты включают в страховое покрытие возможные  риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать  риск утраты права собственности  на недвижимость по решению суда, в  том числе по основаниям, предусмотренным  ст. 168–179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

     Рассмотрим  основные этапы страхования права  собственности.

     Проводят  преддоговорную экспертизу на предмет  юридической чистоты объекта  страхования (приобретаемого жилья); оценивают  судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.

     Обеспечивают  финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

     Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое  сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам  он вправе даже не участвовать в  нем. Страховщик становится на место  страхователя и не меньше заинтересован  в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика  по страховой защите шире, чем обязательство  возмещения ущерба.

     Суть  страхования права собственности  состоит в защите от последствий  уже произошедших событий (нарушение  прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот  момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

     Существенным  является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом  решения о лишении права собственности  договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести  ответственность по выплате возмещения.

     Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории  перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы  от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение. Вот тут и поможет страхование титула или, другими словами, страхование права собственности на жилье.

     Таким образом, специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых приведет к прекращению права собственности; проводят экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования; оценивают судебную перспективу спора по выявленным и скрытым рискам; обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в квартиру средств.

     Страховая компания также гарантирует юридическое  сопровождение на случай предъявленных  к новому собственнику судебных исков  и, в некоторых случаях, берет  на себя расходы по юридическому сопровождению.

     Более того, она, как правило, сама ведет  дело в суде и, поэтому, заинтересована в благополучном разрешении спора.

     Разумеется, страхование права собственности  не устраняет все риски, но обеспечивает финансовую защиту от их последствий.

     Если  суд вынесет решение о лишении  прав собственности, этот случай будет  считаться страховым, и возмещение будет выплачивать страховая  компания.

     Договор страхования заключается на срок от полугода до трех лет.

     Титульному  страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется как минимум десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

     • обмана со стороны продавца;

     • небрежности посредника (риелтора) при проведении экспертизы прав на жилье, его умысел;

     • нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной  регистрации, нотариусов, риелторов;

     • нарушений законодательства, совершенных  во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;

     • нарушений на этапе приватизации жилья;

     • продажи недвижимости, запрещенной  к передаче в личную собственность;

     • ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или  документов, являющихся основанием для  совершения сделки (доверенность, справка  и т.п.);.

     • приобретения собственности, находящейся  под арестом, запретом, залогом;

     • заключения сделки недееспособным лицом  или ограниченно дееспособным гражданином;

     • заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;

     • заключения сделки неправоспособным юридическим  лицом. Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа,

     безусловным лидером является история титула, а именно — насколько часто  ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между количеством  предшествующих владельцев и страховым  тарифом прямая — чем чаще менялся  собственник, тем выше будет тариф. Другими повышающими риск факторами  являются:

     • количество проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных;

     • форма прав на квартиру;

     • условия приватизации.

     При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение  договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в группе риска (пожилой человек, состоит на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются1:

     • попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально  удостоверенном договоре;

     • продажа или аренда с последующей  продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта  по дубликатам документов; продажа  неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы с компьютерными базами данных;

     • многократная продажа (одновременно нескольким лицам) имеет место как на первичном, так и на вторичном рынках жилья;

     • продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены  юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, в том числе  и в отношении государственных  органов;

     • использование ложных доверенностей  - имеющих силу только в момент выдачи или же заведомо фальшивых.

     Проверка  «чистоты титула» остается непростым  делом и на относительно сформированном рынке жилья в США. Для того чтобы доказать надзорным органам  свою способность осуществлять титульное  страхование и при этом не столкнуться  с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить  в надзорный орган документ, регламентирующий механизмы получения и анализа  информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен  надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Данная особенность  характерна только для рынка титульного страхования.

     Основная  цель проверки титула - это защита интересов  широкого круга бизнес структур: самих  собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать