Жизненный цикл инвестиционного проекта

С формальной точки зрения  любой инвестиционный проект зависит от ряда параметров, которые в процессе анализа подлежат оценке и нередко задаются в виде дискретного распределения, что позволяет проводить этот анализ в режиме имитационного моделирования.

    Инвестиционные  проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику. 

      с каждым инвестиционным проектом принято  связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств; в данном случае под чистым оттоком денежных средств в k-м году понимается превышение текущих денежных расходов по проекту над текущими денежными поступлениями (соответственно, при обратном соотношении имеет место чистый приток); иногда в анализе используется не денежный поток, а последовательность прогнозных значений чистой годовой прибыли, генерируемой проектом;

      чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; иными словами, анализ можно проводить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и др.), необходимо лишь помнить об увязке величин элементов денежного потока, процентной ставки и длины этого периода;

      предполагается, что весь объем инвестиций делается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последующих лет;

      приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года (подобная логика вполне понятна и оправданна, поскольку, например, именно так считается прибыль - нарастающим итогом на конец отчетного периода);

      коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).[5]

Необходимо  особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется как возможностью применения ряда критериев, так и безусловной целесообразностью варьирования основными параметрами. Это достигается использованием имитационных моделей в среде электронных таблиц.[13]

Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной  параметр:

а) основанные на дисконтированных оценках;

б) основанные на учетных оценках. 

К первой группе относятся критерии: чистый приведенный эффект (Net Present Value, NPV); индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI); внутренняя норма прибыли (Internal Rate of Return, IRR); модифицированная внутренняя норма прибыли (Modified Internal Rate of Return, MIRR); дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted Payback Period, DPP). Ко второй группе относятся критерии: срок окупаемости инвестиции (Payback Period, PP); коэффициент эффективности инвестиции (Accounting Rate of Return, ARR).  

Глава 3: Особенности использования экономической эффективности инвестиционного проекта на примере ТЦ «Магнат»

3.1. Характеристика торгового центра, как объекта исследования

    Торговый  центр (ТЦ) «Магнат» существует как  коммерческая организация, имея все  права и обязанности юридического  лица. Предприятие действует как  самостоятельный хозяйствующий  субъект на основе полного хозяйственного расчета, самоокупаемости и самофинансирования, осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества. Деятельность ТЦ направлена на получение прибыли.

    Площадь ТЦ «Магнат» составляет 2000 кв.м.

    ТЦ  «Магнат» планируется реализация краткосрочного инвестиционного проекта - строительства  подземного гаража на 500кв.м. Планируемая  инвестиция в  проект – 4.5 млн. руб. Полностью освоена за счет собственных средств. Ожидаемая чистая прибыль –  200 тыс. руб. в месяц.

    Ставка  налога на прибыль – 24%, доходность инвестированного капитала – 12%.

    Строительство подземного гаража позволит ТЦ «Магнат» предоставлять услуги по парковке личного авто на время пребывания на территории заведения, что обеспечит клиентам большее удобство.  

    Определяем  первоначальные денежные вложения  с учетом налоговых отчислений по формуле:

IC = (1-Y)* C0

    где:

    IC – чистые первоначальные вложения;

    С0 – планируемая инвестиция;

    Y – ставка налога. 

    Для рассматриваемого проекта:

    IC = (1 - 0.24)*4 500 000= 3 420 000руб

3.2. Метод расчета чистого приведенного эффекта

    В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании - повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственниками компании, а ее управленческим персоналом. Поэтому здесь молчаливо предполагается, что цели собственников и высшего управленческого персонала конгруэнтны, т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.[15]

    Этот  метод основан на сопоставлении  величины исходной инвестиции (IC) с  общей суммой дисконтированных денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется доходностью Н.

    Общая накопленная величина дисконтированных денежных доходов и чистый приведенный  эффект  (NPV)  соответственно рассчитываются по формулам:

n – количество прогнозируемых  периодов, лет;

Н – ставка дисконтирования;

Ск – чистые денежные поступления в периоде k; 

О степени эффективности вложения средств в данный проект говорит  полученная величина  NPV. 

    Очевидно, что если:  

              NPV > 0, то проект следует принять;

              NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

              NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

    Имея  в виду упомянутую выше основную целевую  установку, на достижение которой направлена деятельность любой компании, можно дать экономическую интерпретацию трактовки критерия NPV с позиции ее владельцев, которая, по сути, и определяет логику критерия NPV:

    • если NPV < 0, то в случае принятия проекта ценность компании уменьшится, т.е. владельцы компании понесут убыток;

    • если NPV = 0, то в случае принятия проекта ценность компании не изменится, т.е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне;

    • если NPV > 0, то в случае принятия проекта ценность компании, а, следовательно, и благосостояние ее владельцев увеличатся.

    Следует особо прокомментировать ситуацию, когда NPV = 0. В этом случае действительно благосостояние владельцев компании не меняется, однако, как уже отмечалось выше, инвестиционные проекты нередко принимаются управленческим персоналом самостоятельно, при этом менеджеры могут руководствоваться и своими предпочтениями. Проект с NPV = 0 имеет все же дополнительный аргумент в свою пользу - в случае реализации проекта благосостояние владельцев компании не изменится, но в то же время объемы производства возрастут, т.е. компания увеличится в масштабах. Поскольку нередко увеличение размеров компании рассматривается как положительная тенденция (например, с позиции менеджеров аргументация такова: в крупной компании более престижно работать, кроме того, и жалованье нередко выше), проект все же принимается.

    Необходимо  отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала инвестора в случае принятия рассматриваемого проекта.[16]

    Этот  показатель аддитивен во временном  аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного критерия при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

    Результат расчета чистого приведенного эффекта рассматриваемого проекта:

    NPV = (1 200 000*0,89 + 2 400 000*0,8 + 2 400 000*0,71) – 3 420 000 =

= 4 692 000 – 3 420 000 = 1 272 000 руб. 

Как видно, проект имеет положительную  величину NPV.  Это говорит о  том, что его принятие принесет  прибыль. 

3.3. Метод определения индекса доходности инвестиций

    Этот  метод, по сути, является следствием  метода чистого приведенного дохода (эффекта).

    Индекс  рентабельности   (или индекс доходности) инвестиций рассчитывается по формуле: 

   Очевидно, что если:

    PI  > 1, то проект следует принять;

    PI < 1, то проект следует отвергнуть;

    PI = 1, то проект ни прибыльный, ни  убыточный. 

    PI  = (1 200 000*0,89 + 2 400 000*0,8 + 2 400 000*0,71) : 3 420 000 =

     = 4 692 000 : 3 420 000 = 1,37

    В отличие от чистого приведенного эффекта индекс доходности инвестиций является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов  на единицу затрат, т.е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача с каждого рубля инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV (в частности, если два проекта имеют одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций, то, очевидно, что выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений), либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

3.4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)

    Этот  метод – один из самых простых  и широко распространенных в мировой учетно-аналитической практике. Он не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций.

    Если  доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.

    Если  прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в  течение которых инвестиция будет  погашена этим доходом.

    В рассматриваемом случае доход распределен равномерно, поэтому:

    РР = 3 420 000 / 200 000 = 18 месяцев (или 2 года) 

    Показатель  срока окупаемости инвестиций очень  прост в расчетах, вместе с тем  он имеет ряд недостатков, которые  необходимо учитывать в анализе.

          Во- первых, он не учитывает влияние доходов последних периодов. Во- вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.

         Существует ряд ситуаций, при  которых применение метода, основанного  на расчете срока окупаемости  затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда  руководство предприятия в большей  степени озабочено решением проблемы  ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.

3.5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиции

    Этот  метод имеет две характерные  черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли Cср. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли Сср на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два:

   Сср – среднегодовая прибыль.

   Сср рассчитывается путем деления суммы чистой прибыли за n лет на количество лет.

   Сср = (1 200 000 + 2 400 000 + 2 400 000) : 3 = 2 000 000 руб.

    ARR = 2 000 000 : (1/2 * 3 420 000) * 100% = 117 % 

    Данный  показатель чаще всего сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли коммерческой организации на общую сумму средств, авансированных в ее деятельность (итог среднего баланса-нетто). В принципе возможно и установление специального порогового значения, с которым будет сравниваться ARR, или даже их системы, дифференцированной по видам проектов, степени риска, центрам ответственности и др.