Составление итогового отчета об оценке бизнеса

     К жилому дому подключены следующие коммуникации для: водоснабжения; канализации; электроснабжения; теплоснабжения; телефонизации.

     Описание  здания

     Здание  имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.

     Таблица 2.4.1

     Конструктивные  элементы здания

     Рассмотрим  характеристику объектов сравнения  предприятия (Табл.2.4.2).

     Таблица 2.4.2

     Характеристика  объектов сравнения

     Определение (обоснование) корректировок

     1. Корректировка на рыночные условия  (дату продажи)

     В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени  продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

      ,

     где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

     Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072

     100 × К^t_{срминфл} – 100

     Таблица 2.4.3

     Корректировка на рыночные условия

     2. Местоположение.

     Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась  на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже  среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

     Таблица 2.4.4

     Местоположение

 

     3. Корректировка на физическое  отличие.

     Единственным  существенным отличием объектов сравнения  и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте  сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

     4. Корректировка на состояние объекта

     Состояние, в котором находится объект купли-продажи  оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

       В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

     Таблица 2.4.5

     Корректировка на состояние объекта

     5. Корректировка на качество отделки

     При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества: высшее качество – класс «люкс»; повышенное качество – класс «У»; среднее качество – класс «С»; удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный); качество низкого уровня – «Н»; очень плохое – «О».

     Цена  градации – 5 %

     Таблица 2.4.6

     Качество  отделки

 

     6. Корректировка на площадь объекта.

     В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м² до 3806,0 м². По данным наших исследований увеличение на 1 м² площади дает снижение цены 1 м² на величину:

     (S_об.ср. – S_об.оц) х К,

     где:  S_об.ср. – площадь объекта сравнения;

     S_об.оц – площадь объекта оценки;

     К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

     Расчетная формула:  0,00533 (S_об.ср. - S _об.оц.) 
 

     Таблица 2.4.7

     Площадь объектов

 

     7. Корректировка на наличие земельного  участка.

     Наличие земельного участка расценивается  как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).