Оценка недвижимости

     А5А6 :  128,52/141,97=0,9;

     А7А8 :  165,24/184,34=0,88

     Среднеарифметическое: 0,89.

     Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей: 1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

     1) среднеарифметическое значение  скорректированных цен аналогов (гр.12, таб.4.2) определяют: гр.8*гр.9*гр.10*гр.11 таб.4.2.

     Гр.12 =  гр.8 * гр.9 * гр.10 * гр.11 = 164,6*0,85*0,94*0,89=117,04

     2) Модальное значение: 117,16;

     3) Медианное значение: 118,13;

     4) Скорректированная цена самого  похожего на оцениваемый объект  аналога: 128,52

     Затем необходимо провести согласование этих цен.

     Согласование  – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:

     Стоимость по сравнительному анализу продаж (С_Тсап):

     С_Тсап = (Ср.ариф. + Мода + Медиана + Ц_пох ) / 4 ,

Ср.ариф. - среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов

Мода - Модальное значение

Медиана - Медианное значение

Ц_пох - Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

С_Тсап=(184,26+117,16+118,13+128,52)/4=183,33 тыс.р.

     Вывод: рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет 183,33 тыс.р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  НА  ОСНОВЕ  ЗАТРАТ.

     Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости  издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении / оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие, с.73 /

     Этапы затратного подхода к оценке недвижимости:

1) изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;

3) определение  величины накопления износа зданий  и сооружений;

4) определение  стоимости участка земли;

5) определение  итоговой стоимости объекта недвижимости. 

схема 2. Схема здания:

     

                                                                                             -   отмостка

                                                              

                                         в = 8 м²                               -          здание

     

     

       а = 7м² 
 
 
 

     Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости  земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

     С_зп = С_з + С_нс – И_{н ,}

Где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс.р.;

С_з – стоимость земли, тыс.р.;

С_нс – стоимость нового строительства улучшений, тыс.р.;

И_н – накопленный строением износ, тыс.р. 

      Площадь земельного участка ( П_з , м² ):

      П_з = ( а + 4 ) * ( в + 4 ) ,

Где а – ширина здания, м;

       в – длина здания, м;

       2 – ширина отмостки, м;

П_з = (7+4)(8+4)=132 м².

      Стоимость земельного участка (С_з , р/м²):

      С_з = П_з * Ц ,

Где Ц  – цена земли;

С_з=132*90=11880 р/м².

      Стоимость нового строительства улучшений (С_нс):

      С_нс = П_нп* Ц_стр.ед. + ПП ,

Где ПП – предпринимательская прибыль, тыс.р.;

       П_нп* Ц_стр.ед. – ПП=30% (1,3) от стоимости возведенных зданий=1935р/м²;

С_нс=140868 р.

      Износ – потеря стоимости здания.

      В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов:

      1. физический износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости;

      2. функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства;

      3. износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости. 

      Накопленный строением износ (И_н):

И_н = И_ф + И_фн + И_{в ,}

      Где И_ф – физический износ нежилого помещения, тыс.р.;

             И_фн – функциональный износ нежилого помещения, тыс.р.;

            И_в – внешний износ нежилого помещения, тыс.р. 
 
 

      Расчет  величины физического  износа в денежных единицах измерения:          таб.3.2.

 

      гр. 4 = (С_нс * гр.3 ) / 100 ,

      гр. 4_{для фундаментов} = (140,868*5)/100= 7,04;

      гр. 6 = (гр.4 * гр.5 ) / 100 ,

      гр. 6_{для фундаментов}= (7,04*8 )/100=0,56;

      Стоимость недвижимости на основе затрат:

     С_зп = С_з + С_нс – И_н = 11,88+140,868-11,260=141,488 тыс. р. _,

      Вывод :таки образом рыночная стоимость объекта  по затратному подходу  составляет 141,488 тыс. р. 
 
 
 
 

3.   ПРИМЕНЕНИЕ  ДОХОДНОГО  ПОДХОДА  ПРИ  ОПРЕДЕЛЕНИИ  СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ.

      Доходный  подход – это определение текущей  стоимости недвижимости в предположении  будущих доходов, которые могут  возникнуть в результате ее использования  и возможной дальнейшей ее продажи.

      Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;
2. капитализация дохода.

      На  первом этапе доходного подхода  осуществляется прогнозирование будущих  доходов. В зависимости от принятого  в дальнейшем методе расчета стоимости  может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д.

      Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

      Доходы  от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления  отчета о доходах и расходах. При  этом используются как ретроспективные  данные, так и прогнозные. Главное условие – нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных).

      Определение стоимости оцениваемого помещения:

      С_дп = ЧОД_нп / ОНК ,

Где С_дп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р.;