Оценка недвижимости

     ВВЕДЕНИЕ.

     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

     Само  понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

     Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и среди них наиважнейшая - проблема собственности.

     При всех действиях с недвижимостью  необходимо руководствоваться:

• Конституцией РФ. Официальный текст;
• Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2, 3;
• Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2;
• Земельный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РСФСР;
• Лесной кодекс РФ;
• Закон РФ «О недрах» (с изм. и доп. от 3 марта 1995г.);
• Градостроительный кодекс РФ;
• Водный кодекс РФ;
• Закон РФ «Об охране окружающей среды»;
• Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»;
• Закон РСФСР «О плате на землю» от 11 октября 1991г. с изм. и доп. от 25 июля 2002г.;
• Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• Основы лесного законодательства РФ;
• Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации»;
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»;
• Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»;
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• А также Постановления Правительства РФ и различная справочная литература.

     Целью данной курсовой работы является закрепление  теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

     Основные  этапы выполнения курсовой работы:

1. изучение специальной литературы;
2. проведение расчетов;
3. анализ результатов;
4. оформление курсовой работы.

 
 

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ.

     Согласно  ст. 130 ГК РФ  «К Недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» / ГК РФ. Ч. 1,2. Официальный текст./

     В Российском законодательстве понятие «недвижимое имущество» включает как бы две составляющие – «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». Собственно земельные участки, здания, сооружения и т.д. – это и есть «недвижимость по природе». Под «недвижимостью по закону» понимаются приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

     Непосредственная  связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

     Развитый  объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный  участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие, с.11-13 /.

     Понятие «недвижимое имущество» включает в  себя, прежде всего, понятие материального (физического объекта). Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Фиксированность местоположения. Недвижимость привязана к определенному месту на земной поверхности, ее невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба;
• Уникальность. Из-за жесткой связи с конкретным местом, каждый объект недвижимости сам по себе уникален. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога, так как каждый земельный участок, на котором находится объект, отличается от другого;
• Долговечность и длительность создания объектов. Длительный срок эксплуатации и физического существования означают, что, будучи произведенным, недвижимость как товар становится фактором конкретного рынка на долгий период времени. Недвижимость не может быть быстро «потреблена» подобно другим товарам. В процессе использования недвижимость сохраняет свою натуральную форму и может быть использована многократно;
• Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов. «Физическое тело» объекта сохраняется частично – для зданий и сооружений или полностью – для земельных участков;
• Сложность. В объектах недвижимости сочетаются природные и искусственно созданные элементы.

  Оцениваемая  недвижимость. 
 

   таб.1.1

 

Объект  недвижимости – нежилое необорудованное отдельно стоящее здание, площадь которого:

П_нп = 2 * В,

где П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м²;

      В – номер варианта: 28;

П_нп = 28 * 2 = 56 м²;

2. Права  на объект принадлежат ООО  «Новосибснабсбыт»;

3. Дата оценки недвижимости: 29.03.05;

4. Цель оценки объекта: для продажи;

  

5. Вид стоимости недвижимости.

     Недвижимое  имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени / Оценка недвижимости: Учеб.; под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.; с.11 /. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях:

     - отражение в отчетности, купля-продажа, мена;

     - аренда, права аренды, лизинг;

     - залог; наследование, раздел, дарение;

     - страхование;

     - исчисление налогов, пошлин, сборов;

     - ликвидация;

     - разрешение имущественных споров;

     - передача прав собственности;

     - определение доли имущественных прав;

     - инвестиционное проектирование  и т.д.

     В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости. В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости  объектов является рыночная стоимость. Рыночная стоимость не всегда равна рыночной цене. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбора аналогичных объектов недвижимости, исходя из их лучшего и наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке недвижимости.

     В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

     Согласно  Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: 
 
 

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (увеличить доход или полнее удовлетворить потребности);
• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в соотношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
• Оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. / Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учебн.пособие /

 
 
 
      

2. АНАЛИЗ  НАИЛУЧШЕГО  И  НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ.

     Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением (вариант использования земли принимается как уже наилучшее).

     Лучшее  и наиболее эффективное  использование (ЛНЭИ) – это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который правомочен юридически, возможен физически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта / Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб.пособие ,с.117 /

     Наряду  с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма  всех ожидаемых поступлений от объекта:

     ПВД = П_нп * А * n ;

     где А – очищенная ставка аренды в  месяц за оцениваемое нежилое  помещение, р./м²,

           n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД,