Характеристика и классификация объектов недвижимости

     Цена  продажи участка в Санкт-Петербурге рассчитывается как произведение площади  участка, нормативной цены земли  и повышающего коэффициента, устанавливаемого в соответствии с распоряжением мэра — Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.94 г. № 881-р «О порядке определения цены земельного участка». Нормативная стоимость участков составляет от 10 до 85 налоговых ставок, в зависимости от того, где расположен надел и кто его покупает.

     При выкупе земельного участка по частям в качестве такой части может  быть:

     - земельный участок под территориально  обособленным подразделением или  иной частью предприятия;

     - земельный участок предприятия, на котором расположено одно или несколько зданий, строений, сооружений.

     При продаже земельного участка важно  понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается  лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.

     На  местном уровне, в частности, земельное  законодательство в части продажи  земельных участков в настоящее  время представлено различными подзаконными актами и нормативными документами. Первым документом, относящимся непосредственно к продаже земли в Санкт-Петербурге, стало распоряжение мэра от 19.10.94 г. № 1043-р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.94 г. № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков». Это распоряжение определило, что продавцом земельных участков выступает Фонд имущества города, арендодателем — Комитет по управлению городским имуществом, а регистратором (включая регистрацию самих земельных участков и иной недвижимости, прав на участки и связанную с ними недвижимость, описание первичных сервитутов, других обременении и т.д.) — КЗРиЗ Санкт-Петербурга.

     Оформление  и выдачу свидетельств о праве  собственности и праве пожизненного наследуемого владения граждан при  первичном оформлении прав на земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного, дачного строительства, садоводства и огородничества;

     оформление  и выдачу свидетельств о праве  бессрочного (постоянного) пользования  на землю юридическим лицам; оформление и выдачу свидетельств о праве собственности на землю сельскохозяйственным предприятиям осуществляет КЗРиЗ⁵. Порядок приема, рассмотрения и выдачи документов при первичном оформлении свидетельств о правах на земельные участки регламентирован Инструкцией⁶.

     В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

     К этим правам в соответствии с действующим  законодательством относится право:

     • пожизненно наследуемого владения участками  государственной и муниципальной  собственности;

     • постоянного (бессрочного) пользования  участками государственной и  муниципальной собственности;

     • аренды земельного участка;

     • ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

     В процессе эксплуатации участок земли  может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.

     В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости  земельных участков в активах  коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвестициями», разработанным Государственным комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.

     Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в  настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты  недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

     Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

     - первичное жилье — место постоянного  проживания;

     - вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

     - третичное жилье — предназначено  для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

     Применительно к условиям крупных городов принято  выделять следующие типологические характеристики:

     1. Элитное жилье.

     К нему предъявляются следующие основные требования:

     §     размещение в наиболее престижных районах города;

     • принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

     • кирпичные стены;

     • общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

     • наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

     • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и  др.

     Для малоэтажных домов коттеджного  типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

     §     размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

     • кирпичные стены;

     • застройка в двух и более уровнях;

     • наличие объектов бытового и инженерного  обслуживания.

     2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

     • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах  города;

     • некоторое снижение требований к  площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

     • наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

     • большее разнообразие конструктивно-технологических  параметров.

     Применительно к малоэтажным домам, расположенным  в пригородной зоне, основными  характеристиками является высокая  прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

     3. Типовое жилье. Для него характерно:

     • размещение в любом районе города;

     • соответствие архитектурно-планировочных  параметров современным строительным нормам и правилам;

     • по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

     Для малоэтажной пригородной застройки  наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских  качеств

     Исходя  из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора  платежеспособности, требования, предъявляемые  к этому типу жилья весьма невелики:

     • размещение в непрестижных районах;

     • удаленность от основных транспортных коммуникаций;

     • принадлежность к таким конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и  ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального  домостроения;

     • размещение в первых этажах домов  других типов;

     • заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

     Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья  и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

     Так, при принятии экономических решений  на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга применяется типология, включающая:

     • дома «старого» фонда, построенные  в дореволюционный период;

     • дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее  время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

     • «сталинские» дома, срок возведения которых  пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой  возрождение классических архитектурно-градостроительных  позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

     • дома первого поколения индустриального  домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся  заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

     • дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

     • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

     Средние цены по категориям домов и количеству комнат в Санкт-Петербурге представлены в табл. 5.

Таблица 5 Средние цены по категориям домов и количеству комнат