Характеристика и классификация объектов недвижимости

     Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

     Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для  коллективного садоводства и огородничества;

- для  подсобных сельскохозяйственных  производств;

- для  опытных и научных станций.

     Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

     2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

     3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

     4. Земли особо охраняемых территорий  включают в себя заповедники;  зеленые зоны городов, домов  отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

     5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них.  К этой категории земель относятся  земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

     6. Земли водного фонда. Это земли,  занятые водоемами, ледниками,  болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями  и полосами отвода при них.

     7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

     Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

     Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже². К ним относятся:

     а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:

     - охраняемые или особым образом  используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

     - земельные участки исторического  и культурного наследия федерального  значения по перечню, утверждаемому  Правительством РФ;

     - земельные участки лесного и  водного фондов;

     - земельные участки оздоровительного  и историко-культурного назначения;

     - земельные участки крематориев  и кладбищ;

     б) незастроенные земельные участки:

     - сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо  охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

     - зараженные опасными веществами  и подвергшиеся биогенному заражению;

     - общего пользования (улицы, проезды,  дороги, набережные, парки, лесопарки,  скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи  и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

     - расположенные в морских, речных  и воздушных портах федерального  значения либо отведенные (зарезервированные)  для их перспективного развития;

     - находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;

     - по которым на момент обращения  имеются споры о принадлежности  этих участков или прочно связанной  с ним недвижимости;

     - иные, не подлежащие приватизации  в соответствии с законодательством  РФ.

     Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

     Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том  числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в  обеспечение залога и пр.

     Территория  Петербурга разделена на 19 зон, в  зависимости от ее ценности. Для  каждой зоны установлен свой налоговый  тариф (см. табл. 3). 

Таблица 3. Ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности

 

 

     Земельный налог платят:

     - граждане и компании, имеющие  участки в собственности;

     - предприятия и учреждения, которым  земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;

     - физические лица, чьи наделы закреплены  на основе пожизненного наследуемого  владения.

     Размер  ставки не зависит от того, каким  бизнесом занимается собственник.

     Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки (см. табл. 4).

Таблица 4 Налоговые ставки, установленные для отдельных категорий земель (в год)

      
В частной собственности находится 7301 га, что составляет 5 % территории Большого Петербурга. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах (1113 га). Предприятия занимают 5432 га, под сельскохозяйственные земли занято 4321 га.

     Порядок купли-продажи земельных участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов³.

     Продавцом вышеназванных земельных участков является фонд имущества, осуществивший  продажу определенного предприятия  либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия⁴.

     Объектом  продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое  находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий  — участок в границах территории предприятия-землепользователя.

     Покупатели  земельных участков под приватизированным  предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

     К заявке в обязательном порядке прилагаются  следующие документы:

     - для юридических лиц — нотариально  удостоверенная копия учредительных  документов либо их подлинник;

     - для физических лиц — копия  паспорта или документа, его  заменяющего;

     - договор купли-продажи или иные  документы, подтверждающие право  собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке;

     - три копии проекта границ земельного  участка, выданные комитетом по  градостроительству и архитектуре  (КГА);

     - три копии плана земельного  участка, выданные и заверенные  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ);

     В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается  решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана  площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации;

     - выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов  уставного капитала юридического  лица находится в частной собственности;

     - справка об источниках денежных  средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.

     Продавец (Фонд имущества) после поступления  заявки и документов осуществляет ее регистрацию и направляет запросы в КЗРиЗ, КГА и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (ГИОП) (если заявляемый участок находится в границах зон охраны памятников) о выдаче заключений по данному земельному участку. В месячный срок эти организации выдают заключение (о предоставлении или не предоставлении земельного участка) и две его копии.