Способы обеспечения возврата кредита

      По  договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Имеются в виду объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Речь идет об имуществе, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

      В «Постановлении...» обращается внимание на то, что данное положение подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаст в залог только здание и сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор должен считаться ничтожным.

      При ипотеке земельного участка право  залога не распространяется на находящиеся  или возводимые на нем здания и  сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитута) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случаях спора — судом.

      Права залогодателя, а при обращении  взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с этим кодексом при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

      Однако  не все имущество может быть предметом  ипотеки. Не допускается ипотека  участков недр, особо охраняемых природных  территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в  соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

     При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

     Если  предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

     На  имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, ипотека может быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

     В случае обращения по требованию залогодержателя  взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

     Указом  определено содержание договора об ипотеке. В этом документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и описанием, достаточным  для идентификации этого предмета.

     В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

     Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

     К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его величины в  денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

     Если  в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

  — в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

  — в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

      В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества либо в фиксированной сумме.

      При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя  обо всех известных ему к моменту  государственной регистрации ипотеки  правах третьих лиц на предмет  ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах, то есть правах ограниченного пользования) и других правах. Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

      Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может  быть отчуждено залогодателем другому  лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в  хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, а также иным способом лишь с согласия кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

      Если  договором об ипотеке не предусмотрено  иное, залогодатель обязан:

  — поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

  — производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

      Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателю во владение третьих лиц.

      Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

      Отказ в государственной регистрации  договора об ипотеке либо уклонение  соответствующего органа от регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде.

      Государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

      В соответствии с Указом была образована Федеральная комиссия по недвижимому  имуществу и оценке недвижимости (ФКНИОН). Эта комиссия была учреждена как федеральный орган исполнительной власти, подчиненный непосредственно Президенту РФ, при решении вопросов, закрепленных за ним Конституцией РФ. Эта федеральная комиссия обеспечивает ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Появление Единого реестра должно существенно  облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости. Многим юридическим и физическим лицам, участвующим в ипотечном  кредитовании, приходится на собственном  опыте убеждаться, как сложно получить такую информацию. В ситуации, когда в регистрации сделок по недвижимости задействовано несколько органов, сведение информации о них в Едином реестре (как это предусмотрено Указом) имеет большое практическое значение.

      Начиная с 1994 года на территории российской столицы московским правительством введена Единая система регистрации земель и единого реестра договоров залога. Регистрация договора о залоге, договора об ипотеке означает включение в названный реестр всех сведений относительно обеспечиваемого залогового обязательства, срока залога, реквизитов сторон упомянутых договоров.

      Опыт, накопленный в Москве по созданию единой системы регистрации залога, поможет становлению этой службы во всероссийском масштабе.

     Одним из видов залога с оставлением имущества у залогодателя является залог на товары в обороте и переработке. Этот вид залога хорошо известен в хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения кредитов, выдаваемых банками по обороту материальных ценностей, под сезонные накопления товаров и др. Особенность такого залога заключается в том, что его предметом является не конкретное имущество, а товары определенного вида (зерно, хлопок, уголь, мебель, сигареты, напитки, обувь и др.). Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

     При нарушении залогодателем условий  этого вида залога залогодержатель  вправе приостановить операции с  ним до устранения нарушений путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей.

     Залог товаров в обороте и переработке — одна из перспективных форм обеспечения обязательств. С одной стороны, она не связывает руки залогодателю, предоставляя ему возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться заложенным товаром, осуществляя его замену другим. С другой стороны, и интересы кредитора обеспечиваются достаточно надежно, поскольку любой товар, поступивший залогодателю, становится предметом залога. Поэтому даже гибель предмета залога не означает прекращения последнего, так как таким предметом становится вновь поступивший товар. 

     2.2. Залог с передачей заложенного  имущества залогодержателю (заклад) 

     В качестве заклада, оставляемого в распоряжении залогодержателя, могут быть различные виды имущества (автотранспорт, золото и другие драгоценные металлы, валюта, фондовые ценности). Под фондовыми ценностями понимаются свободно обращающиеся на биржевом рынке ценные бумаги (акции и облигации предприятий, государственные ценные бумаги), должным образом зарегистрированные в уполномоченном депозитарии или реестре. О передаче ценных бумаг в залог должна быть сделана соответствующая запись в депозитарии или реестре. До аннулирования этой записи залогодатель не может реализовать эти ценные бумаги.

     При залоге имущественного права, удостоверенного  ценной бумагой, она может быть передана залогодержателю, чем банки-кредиторы практически всегда и пользуются.

     В качестве заклада может использоваться залог валютных ценностей (иностранная  валюта, ценные бумаги в иностранной валюте), золото и другие драгоценные металлы в изделиях. Здесь особенно важно, что подобные операции разрешены лишь уполномоченным банкам, имеющим соответствующие лицензии.