Потребительский кредит. Ипотечный кредит в РФ

    Роль кредита  проявляется в результатах складывающихся при осуществлении различных видов его отношений, возникающих при коммерческом, банковском, потребительском, государственном и ипотечном кредитах. По каждому направлению влияния кредита доминирующее место занимает какой-либо вид кредитных отношений. Так, при реализации товаров с отсрочкой платежа основную роль играет коммерческий кредит. Напротив, при предоставлении взаймы денежных средств первостепенное значение имеет банковский кредит, занимающий ведущее место среди других форм кредита. Немалое значение в системе кредитных отношений имеет привлечение средств для выполнения кредитных операций. Банковское кредитование предполагает широкое использование привлеченных средств. Такая деятельность банков имеет немаловажное значение, поскольку наличие привлеченных средств свидетельствует о том, что собственники средств не использовали их для приобретения товаров. Применение банковского кредита сводится в конечном счете к перераспределению материальных ресурсов. Такой результат применения банковского кредита характеризует его значение в перераспределении материальных ресурсов в хозяйстве..

      Практически и при применении государственного, потребительского, а также ипотечного кредитов, предоставляемых под залог недвижимого имущества и на сооружение такой недвижимости, как жилье, становится возможным перераспределение материальных ресурсов. Все это свидетельствует о важности участия кредита в перераспределении материальных ресурсов. Однако это предполагает необходимость таких кредитных отношений, при которых достигается целесообразное использование ресурсов. Одним из проявлений роли кредита выступает его воздействие на бесперебойность процессов производства и реализации продукции. При систематических несовпадениях текущих денежных поступлений и расходов предприятий возможна временная недостаточность средств для приобретения необходимых товарно-материальных ценностей, оплаты услуг и обусловленные этим нарушения бесперебойности процессов производства и реализации продукции. Благодаря предоставлению заемных средств для удовлетворения временных потребностей преодолеваются непрерывно повторяющиеся «приливы» и «отливы» средств у заемщиков, что способствует преодолению задержки воспроизводственного процесса и тем самым его бесперебойности и ускорению. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.1 Ипотечный кредит.основные формы. 

     Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

     3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги В экономическом  отношении ипотека – это рыночный  инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

       • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

     • функция обеспечения возврата заемных  средств;

     • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

     • функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др.

     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

     Для расчета платежей по кредиту применяется  следующая формула:

          P´r

      R =

          1-(1+r) -n 

     где R - размер месячного платежа по кредиту; P - сумма ипотечного кредита; n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев); r - процентная ставка по кредиту за месяц.

     Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает  равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц процентов.Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. При этом используется следующая формула: 

               1-(1+r) -t

      P t = R ´

                r 

     где P t - баланс долга на конец t-го периода; R - размер ежемесячного взноса;

      t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока; r - процентная ставка по кредиту за месяц.

     Модификацией  стандартного аннуитетного кредита  с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

     Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки.

     Кредит  с фиксированной  выплатой основной суммы  долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.  

3.2 Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

     1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

     2. Длительность срока предоставления кредита.

     Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

     3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

     4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

     • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

     • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

       • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

     Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика. 

3.3 Ипотечная ставка

Ставка  ипотеки – ключевой фактор при  выборе ипотечной программы. Сегодня  ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более.

Обычно  банки утверждают процент ипотеки  в индивидуальном порядке по каждому  выдаваемому кредиту, так как  он зависит от:

объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.

формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2% срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.

первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

3.4 Обзор ипотечных программ крупнейших игроков рынка 

    В последнее время рынок ипотеки  явно оживился. Это произошло и  благодаря общему оздоровлению экономической  ситуации, и благодаря государственной  поддержке рынка через АИЖК и ВЭБ. Сравним ипотечные программы нескольких лидеров ипотечного рынка России: Сбербанка России, ВТБ 24, (эти 2 банка выдали 75,8% иотечных кредитов), Райффайзенбанка, ДельтаКредит Банка.

Сбербанк  России.

Сбербанк  недавно смягчил условия получения ипотечных кредитов, задав, тем самым, тренд для остальных банков. Во-первых, первоначальный взнос составляет не менее 10-20 % от стоимости недвижимости , процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, составляет 10-16 %. Что касается валютных – то 8,8-14 %. В Сбербанке полностью отсутствуют комиссии за выдачу кредита. Сроки кредитования: до 30 лет.

Сбербанк  России занимает лидирующее место на рынке в данной отрасли, и положение  это сохранится в течении длительного  периода. Банков, способных составить ему достойную конкуренцию, на данный момент на российском рынке нет.

ВТБ 24

Один  из крупнейших банков, принадлежит  государству. Объем выданных ипотечнх кредитов у ВТБ 24 достиг 11,3 млрд руб. Банк предлагает взять ипотеку сроком до 50 лет. Процентные ставки: от 12,6% в рублях, от 9,1% в долларах. Первоначальный взнос - от 10% (вторичное жилье, трубуется застраховать заемщика ), от 20% (новостройка). Взымаются комиссии за выдачу кредита - от 25 400 руб и выше.