Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Ноября 2011 в 08:43, курсовая работа
Вложение инвестором собственного или заемного (денежного) капитала для достижения предпринимательских целей, связанных с получение прибыли (дохода) называется инвестициями.
Участники экономической системы – компания, отрасль или национальное хозяйство в целом – постоянно ощущают потребность в средствах, необходимых для создания и расширения, реконструкции или технического перевооружения, а также для формирования основного и связанного с ним оборотного капитала. Поскольку потребность в финансовых ресурсах всегда велика, а возможности ограничены, проблема выбора приоритетных направлений политики в области инвестиций и оценка их эффективности является достаточно сложной и вместе с тем необходимой задачей.
Содержание 2
Введение 3
I Раздел. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов. 5
1. Понятие инвестиционного проекта 5
2. Жизненный цикл инвестиционного проекта 6
3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов 10
4. Дисконтирование 16
4.1. Коэффициент дисконтирования 16
4.2. Норма дисконта 17
4.3. Коэффициент распределения 18
4.4. Текущая стоимость бессрочных платежей 19
4.5. Внутригодовой учет процента 19
5. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционных проектов 19
6. Общие понятия о неопределенности и риске 22
6.1. Эффективность и устойчивость в условиях неопределенности 23
6.2. Управление инвестиционными рисками 24
7. Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений 25
7.1. Сущность и классификация капитальных вложений 25
7.2. Источники финансирования капитальных вложений 26
Заключение 28
II Раздел. Практическая часть 29
1. Описание проекта и анализ местоположения 29
2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели 29
3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам 31
4. Анализ чувствительности 37
Список используемой литературы 44
Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)
| Оценка эффективности инвестиционного проекта (третий вариант) | |||||||||
| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1 | Денежный поток по инвестиционной деятельности | ||||||||
| 1.1. | Оттоки | -5760000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.2. | Притоки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Итого | Денежный поток по инвестиционной деятельности | -5760000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -5760000,0 |
| 2 | Притоки: | ||||||||
| 2.1. | Денежный поток от сдачи в аренду | 0 | 928512,0 | 1968445,4 | 2086552,2 | 2211745,3 | 2344450,0 | 2485117,0 | 0 |
| 2.2. | Денежный поток от условной реализации | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9280000,0 | 9280000,0 |
| 2.3. | Денежный поток от реализации площадей на 1 этаже (второй и четвертый вариант) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Оттоки: | |||||||||
| 2.4. | Расходы на эксплуатацию | 0 | 317184,0 | 659742,7 | 686132,4 | 713577,7 | 742120,8 | 771805,7 | 0 |
| 2.5. | Расхода на самостоятельное содержание | 0 | 42793,0 | 91609,2 | 98029,4 | 104871,7 | 112163,0 | 119931,8 | 0 |
| 2.6. | Амортизация | 0 | 72000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 0 |
| 2.7. | Налог на имущество | 0 | 62568,0 | 121968,0 | 118800,0 | 115632,0 | 112464,0 | 109296,0 | 0 |
| 2.8. | Операционная прибыль от сдачи в аренду | 0 | 433967,0 | 951125,5 | 1039590,4 | 1133663,8 | 1233702,1 | 1340083,6 | 0 |
| 2.9. | Налог на прибыль | 0 | 86793,4 | 190225,1 | 207918,1 | 226732,8 | 246740,4 | 268016,7 | 0 |
| 2.10. | Чистый операционный доход | 0 | 347173,6 | 760900,4 | 831672,3 | 906931,1 | 986961,7 | 1072066,8 | 0 |
| 2.11. | Амортизация | 0 | 72000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 144000,0 | 0 |
| 2.12. | Чистый операционный денежный поток | 0 | 419173,6 | 904900,4 | 975672,3 | 1050931,1 | 1130961,7 | 1216066,8 | 0 |
| 2.13. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности | -5760000 | 419173,6 | 904900,4 | 975672,3 | 1050931,1 | 1130961,7 | 1216066,8 | 0 |
| 2.14. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с учетом доходов от условной реализации | -5760000 | 419173,6 | 904900,4 | 975672,3 | 1050931,1 | 1130961,7 | 10496066,8 | 0 |
| 2.15. | Дисконт фактор при к=16 | 1 | 0,8621 | 0,7432 | 0,6407 | 0,5523 | 0,4761 | 0,4104 | 0 |
| 2.16. | Дисконтированный денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с учетом условной реализации | -5760000 | 361369,6 | 672522,0 | 625113,2 | 580429,2 | 538450,9 | 4307585,8 | 1325470,7 |
| 2.17. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деят-ти нарастающим итогом | -5760000 | -5340826,4 | -4435925,9 | -3460253,7 | -2409322,6 | -1278360,9 | 9217706,0 | |
| 2.18. | срок окупаемости, года | 4,75 | |||||||
| 2.19. | Дисконтированный денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с нарастающим итогом | -5760000 | -5398630,4 | -4726108,4 | -4100995,2 | -3520566,0 | -2982115,1 | 1325470,7 | |
| 2.20. | Дисконтированный срок окупаемости, года | 4,94 | |||||||
| Индекс прибыльности | 1,230 | ||||||||
| Внутренняя норма доходности | 21,115% | ||||||||
Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)
| Оценка эффективности инвестиционного проекта (четвертый вариант) | |||||||||
| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1 | Денежный поток по инвестиционной деятельности | ||||||||
| 1.1. | Оттоки | -5760000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 1.2. | Притоки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Итого | Денежный поток по инвестиционной деятельности | -5760000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 2 | Притоки: | ||||||||
| 2.1. | Денежный поток от сдачи в аренду | 0 | 757317,6 | 1605513,3 | 1701844,1 | 1803954,8 | 1912192,0 | 2026923,6 | 0 |
| 2.2. | Денежный поток от условной реализации | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 7569000,0 | 0 |
| 2.3. | Денежный поток от реализации площадей на 1 этаже (второй и четвертый вариант) | 0 | 1357000,0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Оттоки: | |||||||||
| 2.4. | Расходы на эксплуатацию | 0 | 258703,2 | 538102,7 | 559626,8 | 582011,8 | 605292,3 | 629504,0 | 0 |
| 2.5. | Расхода на самостоятельное содержание | 0 | 34903,0 | 74718,7 | 79955,2 | 85536,0 | 91483,0 | 97819,4 | 0 |
| 2.6. | Амортизация | 0 | 58725,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 0 |
| 2.7. | Налог на имущество | 0 | 51032,0 | 99480,2 | 96896,3 | 94312,4 | 91728,5 | 89144,6 | 0 |
| 2.8. | Операционная прибыль (аренда и продажа в 2007 году) | 0 | 1710954,4 | 775761,8 | 847915,9 | 924644,6 | 1006238,3 | 1093005,6 | 0 |
| 2.9. | Налог на прибыль | 0 | 342190,9 | 155152,4 | 169583,2 | 184928,9 | 201247,7 | 218601,1 | 0 |
| 2.10. | Чистый операционный доход | 0 | 1368763,5 | 620609,4 | 678332,7 | 739715,7 | 804990,6 | 874404,5 | 0 |
| 2.11. | Амортизация | 0 | 58725,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 117450,0 | 0 |
| 2.12. | Чистый операционный денежный поток | 0 | 1427488,5 | 738059,4 | 795782,7 | 857165,7 | 922440,6 | 991854,5 | 0 |
| 2.13. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности | -5760000 | 1427488,5 | 738059,4 | 795782,7 | 857165,7 | 922440,6 | 8560854,5 | 0 |
| 2.14. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с учетом доходов от условной реализации | -5760000 | 1427488,5 | 738059,4 | 795782,7 | 857165,7 | 922440,6 | 16129854,5 | 0 |
| 2.15. | Дисконт фактор при к=16 | 1 | 0,8621 | 0,7432 | 0,6407 | 0,5523 | 0,4761 | 0,4104 | 0 |
| 2.16. | Дисконтированный денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с учетом условной реализации | -5760000 | 1230637,8 | 548525,8 | 509858,0 | 473412,6 | 439174,0 | 6619692,3 | 4061300,4 |
| 2.17. | Денежный поток по инвестиционной и операционной деят-ти нарастающим итогом | -5760000 | -4332511,5 | -3594452,1 | -2798669,4 | -1941503,7 | -1019063,1 | 15110791,4 | |
| 2.18. | срок окупаемости, года | 4,68 | |||||||
| 2.19. | Дисконтированный денежный поток по инвестиционной и операционной деятельности с нарастающим итогом | -5760000 | -4529362,2 | -3980836,4 | -3470978,4 | -2997565,8 | -2558391,9 | 4061300,4 | |
| 2.20. | Дисконтированный срок окупаемости, года | 4,79 | |||||||
| Индекс прибыльности | 1,705 | ||||||||
| Внутренняя норма доходности | 30,139% | ||||||||
Таблица 8. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам.
| Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов | ||||
| показатели/варианты | 1 | 2 | 3 | 4 |
| NPV | 1400516,4 | 4122509,5 | 1325470,7 | 4061300,4 |
| IRR | 21,40% | 30,35% | 21,12% | 30,14% |
| PI | 1,243 | 1,716 | 1,23 | 1,705 |
| PP | 4,73 | 4,67 | 4,75 | 4,68 |
| DPP | 4,93 | 4,79 | 4,94 | 4,79 |
Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является второй вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.
Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант второй имеет высокую ожидаемую доходность.
Наиболее приближенным к второй варианту по всем показателям является четвертый вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по первому и третьему варианту намного ниже, чему у вариантов реализации второго и четвертого, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.
Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта второго. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.
Метод
«анализ чувствительности»
Таблица 9. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности
| № | Показатели | Базовое значение | Выбранные границы значений (шаг) 1 % |
| 1 | Ставка дисконтирования, % в год | 16% | 13%-22% |
| 2 | Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта, евро за кв. м в месяц, (темп прироста, % в год) | 26 (6%) | 3%-9% |
| 3 | Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта, евро за кв. м в месяц (темп прироста % в год) | 8,26 (4%) | 0%-7% |
| 4 | Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год | 7% | 4%-17% |
Таблица 10. Значение коэффициентов дисконтирования
| Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования | ||||
| Ставка дисконтирования | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| 13% | 2374444,6 | 5468532,4 | 2292091,6 | 5401363,2 |
| 14% | 2034100,4 | 5003119,1 | 1957389,3 | 4938030,8 |
| 15% | 1705678,3 | 4543473,9 | 1628299,6 | 4480361,8 |
| 16% | 1400516,4 | 4122509,5 | 1325470,7 | 4061300,4 |
| 17% | 1111910,3 | 3724999,9 | 1039077 | 3665595,2 |
| 18% | 833788,9 | 3334739,6 | 758998,4 | 3277091,3 |
| 19% | 571081,6 | 2979980,4 | 502442,3 | 2923996,5 |
| 20% | 325515,1 | 2643944,9 | 259464,6 | 2589545,6 |
| 21% | 94998,2 | 2326699,5 | 30144,9 | 2273803,6 |
| 22% | -136400,1 | 2009262,1 | -199405,2 | 1957873,5 |
| Всего: | 10315633,7 | 36157261,3 | 9593973,2 | 35568961,9 |
Таблица 11. Значение арендной платы при изменении темпа прироста
|
Таблица 12. Значение расходов на эксплуатацию при изменении темпа прироста
| Прирост затрат по эксплуатации | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| 0% | 1555158,9 | 4248639,9 | 1476857,7 | 4184775,4 |
| 1% | 1517885,6 | 4218238,8 | 1440369,0 | 4155014,3 |
| 2% | 1479700,4 | 4187094,0 | 1402987,7 | 4124525,2 |
| 3% | 1440583,9 | 4155189,6 | 1364694,7 | 4093292,5 |
| 4% | 1400516,4 | 4122509,5 | 1325470,7 | 4061300,4 |
| 5% | 1359477,9 | 4089037,5 | 1285296,2 | 4028533,1 |
| 6% | 1317448,0 | 4054756,9 | 1244151,2 | 3994974,2 |
| 7% | 1274406,2 | 4019650,9 | 1202015,5 | 3960607,3 |
| Всего: | 11345177 | 33095117 | 10741843 | 32603022 |
Информация о работе Оценка эффективности инвестиционных проектов