Налоги на недвижимость и на прибыль в Германии

 
Налоги на недвижимость и на прибыль в Германии

Содержание

1. Недвижимость  и налоги на прибыль в Германии 
2. Налог на приобретение земельного участка в Германии 
3. Налог на надбавленную стоимость в Германии 
4. Земельный налог в Германии 
5. Налог на наследование и дарение 
6. Международные Аспекты

1.1. Краткий обзор 
В зависимости от организационно-правовой формы налогового субъекта и вида доходов,налоговая система Германии предусматривает следующие виды налога на прибыль(доход): 
• Подоходный налог - Einkommensteuer 
• Корпоративный налог - Körperschaftssteuer 
• Промысловый налог – Gewerbesteuer

Подоходный налог  Германии 
• Налоговый субъект – Физическое лицо 
• Налогооблагаемые доходы 
– Доходы от коммерческой деятельности 
– Доходы от самостоятельной деятельности (адвокат, инженер, врач и т.п.), 
– Доходы от наемного труда (заработная плата) 
– Доходы от капиталовложений (дивиденды, проценты) 
– Доходы от аренды помещений и земли 
– Иные доходы - пенсия, мелкие спекуляции, продажа недвижимости

Подоходный налог  в Гермаии

• Ставки подоходного  налога (для отдельных лиц) 
При доходах в год: 
до 7.834,00 (с 2010 года - 8.004,00) EUR -> налогом не облагается имеющие ПМЖ, 
налог для иностранцев в Германии от 14% по прогрессивной шкале 
от 7.835,00 до 52.551,00 EUR -> 14% - 42% прогрессивная шкала 
от 52.551,00 до 250.401,00 EUR -> 42% 
свыше 250.401,00 EUR -> 45% 
• Для супругов используются более льготные тарифы 
• Дополнительно надбавка на солидарность 5,5% от вычисленного подоходного налога

Несколько примеров подоходного налога для иностранцев в Германии : 
Эффективная ставка дохода Подоходный налог на доходы от капиталовложений

доход налог ставка% Эффективная ставка дохода % 
8 000 23 14 0,3 
12 000 746 22 6,2 
24 000 3 880 29 16,2 
48 000 12 143 39 25,3 
55 000 15 035 42 27,3

• с 2009 г. ставка на доходы от капиталовложений 
=> 25% плюс 5,5% надбавка на солидарность (итого 26,375%) 
• Исключения: 
– Учредитель держит не менее 25% уставного капитала или 
– Учредитель держит не менее 1% уставного капитала, и при этом профессионально занятый на этом предприятии 
• в определённых случаях можно использовать личную ставку подоходного налога

Корпоративный налог  Германии

Налоговый субъект  Налогооблагаемый доход Ставка налога Корпорация 
- GmbH (ООО) 
- AG (AO) Прибыль корпорации 15% 
• Дополнительно надбавка на солидарность 5,5% от корпоративного налога 
=> Совместно 15,825%

Ставки корпоративного налога в отдельных странах 
Швейцария 8,5 % 
Кипр 10,0 % 
Германия 15,0 % 
Польша 19,0 % 
Дания 25,0 % 
Норвегия 28,0 % 
Великобритания 30,0 % 
Испания 32,5 % 
USA 35,0 %

Промысловый налог  в Германии 
Налоговый субъект Налогооблагаемый доход Ставка налога Физическое лицо, осуществляющее Предпринимательскую деятельность или корпорация Прибыль от предпринимательской деятельности (≈ налогооблагаемый доход корпорации или доход физического лица от коммерческой деятельности) Налоговая ставка от 14% до 18%, в зависимости от общины 
• Физические лица и компаньоны товариществ могут зачесть промысловый налог при исчислении их личного подоходного налога

1.2. Приобретение  недвижимости Германии 
• Налогообложение доходов от недвижимости зависит от 
организационно-правовой формы покупателя и от вида 
его использования: 
физическое лицо => частное имущество 
предприниматель 
товарищество => имущество предприятия 
корпорация => имущество компании

1.3. Недвижимость как частное имущество 
Частное пользование 
– Приобретение недвижимости для частного пользования • проживания 
– Ввиду отсутствия доходов не подлежит налоговому обложению 
– Расходы, связанные с недвижимостью, не вычитаются при расчёте налога 
• отдельные исключения (бытовые услуги, ремонт или модернизация в частном домохозяйстве) рассматриваются в рамках налоговой декларации частного лица 
Сдача в аренду или внаём недвижимости в Германии 
– Доходы облагаются подоходным налогом в размере личной налоговой ставки 
– Вычет расходов, связанных с недвижимостью 
• Амортизационные отчисления 
• Расходы на содержание или обновление 
– Пользование одного объекта частично для проживания и частично для сдачи в аренду 
=> частичный учёт расходов и издержек при расчёте налогов

Продажа недвижимости в Германии 
• Период между покупкой и продажей больше 10 лет 
=> прибыль от продажи без налога 
• Период между покупкой и продажей меньше 10 лет 
=> прибыль от продажи облагается налогом 
– личная налоговая ставка физического лица 
– в год притока денежных средств 
Исключения: 
– Недвижимость, использовалась с момента покупки до момента продажи только для собственного проживания или 
– Недвижимость, использовалась в год продажи и в два предшествующих года для собственного проживания 
• Потери/убытки связанные с продажей недвижимости учитываются только при подобных доходах 
• Покупка и непосредственная продажа 3 объектов недвижимости в течении периода 5 лет: 
⇒ предположение профессиональной торговли недвижимостью! 
⇒ прибыль от продажи подлежит подоходному и промысловому налогу 
Исключения: долгосрочное пользование недвижимости для собственного проживания (10 лет), долгосрочная сдача в аренду (5 лет) и т.д.

Недвижимость используется предприятием 
• Свободный предприниматель или Товарищество 
• Покупка или вклад объекта недвижимости для/ в предприятия/е 
• Недвижимость используется в «производственных» целях или приносит предприятию конкретную пользу

Доходы предприятия  подлежат 
• подоходному налогу 
– Налоговый субъект - предприниматель или компаньон 
– Индивидуальная налоговая ставка 
• промысловому налогу 
– Налоговый субъект - предприятие 
– Промысловый налог частично засчитывается при расчёте подоходного налога предпринимателя/ компаньонов 
• Вычет производственных расходов связанных с недвижимостью: 
– Амортизационные отчисления 
– Расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт 
– Дополнительные издержки 
• Освобождение от промыслового налога если предприятие занимается исключительно управлением собственного имущества

1.5. Недвижимость  в Германии как имущество компании

Недвижимость в  Германии приобретается компанией 
• GmbH - общество с ограниченной ответственностью 
• AG - акционерное общество 
• Покупка недвижимости компанией 
• Вклад недвижимости акционерами в уставной капитал

Доходы компании подлежат 
• корпоративному налогу 
– Ставка 15,0% плюс надбавка на солидарность 5,5% (итого 15,825%) 
• промысловому налогу 
– Берлин 14,35% 
– Гамбург 16,45% 
• Освобождение от промыслового налога, если компания занимается исключительно управлением собственного имущества

2. Налог на приобретение  земельного участка в Германии

2.1. Основы налогообложения 
2.2. Особенности товариществ и корпораций 
2.3. Освобождения от налога 
2.1. Основы налогообложения

• Юридические сделки, которые имеют отношение к  земельным участкам в Германии, подлежат налогу на приобретение земельного участка 
• К участку относятся все сооружения и здания, находящиеся на участке и физически связанные с ним 
• Налогу подлежат также сделки о наследственном праве застройки на чужих участках и о зданиях на чужих участках 
• Основу налогообложения составляют все виды вознаграждения за участок 
– покупная цена 
– перенятые ипотечные ссуды 
• Налоговая ставка: 3,5% (исключение Берлин 4,5%) 
• Налоговые субъекты: покупатель и продавец совместно 
• Нотариусу подлежит обязанность извещения финансового отделения

2.2. Особенности  товариществ и корпораций 
Товарищество 
• Принадлежит товариществу земельный участок 
• Продаются (непосредственно или косвенно) больше 95% долей товарищества новым компаньонам 
• в период 5 лет 
⇒Фиктивная продажа всего участка! 
- Фиктивная оценка участка 
- Налоговый субъект – товарищество 
Корпорация 
• Принадлежит корпорации земельный участок 
• Объединение (напр. путём непосредственной или косвенной продажи) больше 95% частей корпорации в руках одного учредителя или 
• Продажа объединенных частей другому учредителю 
=> Фиктивная продажа всего участка! 
- фиктивная оценка участка 
- Налоговый субъект – корпорация

2.3. Освобождения  от налога 
Сделки, освобождённые от налога 
• Вычисленная основа налогообложения сделки не превышает 2.500 EUR 
• Сделка связанна с наследством или дарением 
• Приобретение участка супругом, ребёнком или родителем продавца 
• Приобретение посредством публично-правового общества и т.д.

3. Налог на добавленную  стоимость в Германии

3.1. Основы налогообложения 
3.2. Приобретение недвижимости 
3.2. Особенности при сдаче в аренду 
3.1. Основы налогообложения

• Выручка от продажи  товаров и оказания услуг на территории Германии 
=> подлежит налогу на добавленную стоимость 
• Ставка налога 
– 19% для товаров и услуг 
– 7% для продуктов питания, печатных изданий и тд. 
• НДС от входящих счётов предприятия зачитывается при расчёте его НДС 
• Освобождён от налогообложения: 
- Оборот от продажи товаров, вывезенных за пределы Германии в страны Европейского сообщества 
- Оборот от продажи товаров, вывезенных за пределы Европейского сообщества 
- Сдача в аренду земельных участков и жилых помещений и т.д. 
• Необходимость проверки проблематики НДС в каждом конкретном случае, в соответствии с законом о налоге на добавленную стоимость в Германии

3.2. Приобретение  недвижимости в Германии

• Обороты, попадающие под налог на покупку земельного участка освобождены от НДС ⇒Избежание двойного налогообложения 
• В определённых случаях существует возможность оптировать на приобретении недвижимости с НДС 
– Опция в рамках договора о продаже 
– Вычет оплаченного НДС в рамках предпринимательской деятельности предприятия 
• Условия для оптирования: 
– Покупатель приобретает недвижимость для производственного пользования, обороты покупателя подлежат НДС 
• Основа НДС: покупная цена 
– 50% налога на покупку земельного участка входит в основу НДС, если в договоре покупатель обязался оплатить весь налог на покупку земельного участка 
• Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС 
• Возможность оптировать о сдаче в аренду с НДС 
Условие: обороты арендатора подлежат НДС и не исключают вычет входного НДС

Пример 1: Недвижимость сдается в аренду под парикмахерскую 
⇒ Обороты парикмахерской подлежат НДС ⇒ Оптирование возможно

Пример 2: Недвижимость сдается в наём частному лицу для проживания 
=> Оптирование не возможно

4. Земельный налог

• Ежегодный налог  на владение земельными участками в  Германии 
• Типы налога: 
– Тип А: участки в сельском или лесном хозяйстве 
– Тип В: застроенные и незастроенные участки земли 
• Расчёт: 
Условная (фиктивная) стоимость участка 
х Процентная ставка 
= Налоговая база 
х Ставка земельного налога 
= Земельный налог 
• Условная стоимость земельного участка рассчитывается финансовым отделением (как правило много ниже покупной цены) 
• Процентная ставка составляет от 2,6 до 3,5 промилле (тип В) 
• Ставку земельного налога устанавливает община 
– в Берлин 810% (тип В) 
– в Гамбурге 540% (тип В)

• Владелец имущества  может поставить земельный налог  полностью в счёт арендатору 
• Пример: производственный участок в Берлине 
Условная стоимость участка 50.000 EUR 
х Процентная ставка 3,5 промилле 
= Налоговая база 175 EUR 
х Ставка земельного налога 810% 
= Земельный налог 1.417,5 (в год)

5. Налог на наследование  и дарение в Германии

• Недвижимость, приобретенная  путём наследования или по договору дарения подлежит налогу о наследовании и дарении 
• Для расчёта налога производиться фиктивная оценка недвижимости (напр. жилые дома 12,5 годовой арендной платы) 
• Существуют различные освобождения от налога 
– льготы для производственного имущества 
– и между близкими родственниками 
• Налоговая ставка зависит о степени родства и величины наследства/дарственной - от 7% до 50% 
• Отдельная налоговая декларация

6. Международные  аспекты

6.1. Налоговая ответственность 
6.2. Двойное налогообложение 
6.3. Соглашение об избежание двойного налогообложения между Россией и Германией

6.1. Налоговая ответственность

• Неограниченная налоговая ответственность 
– место постоянного жительства находится в Германии 
• Центр трудовых интересов (рабочее место) или центр личных интересов (квартира, дом, семья) 
– постоянное пребывание 
• пребывание в Германии свыше 6 месяцев 
• короткие выезды за пределы Германия (напр. отпуск) не прерывают течение шестимесячного срока 
– место нахождения в соответствие с уставом корпорации или место управления корпорации находится в Германии 
• Ограниченная налоговая ответственность 
– место постоянного жительства и постоянное пребывание находится за границей Германии 
• Неограниченная налоговая ответственность немецкому налогообложению подлежат все доходы физического лица или корпорации от источников в Германии и за её пределами (мировые доходы) 
• Ограниченная налоговая ответственность немецкому налогообложению подлежат исключительно доходы физических лиц и корпораций, полученные от источников, находящихся на территории Германии 
Ограниченная ответственность 
• Немецкое законодательство обрисовывает каталог доходов, которые подлежат налогообложению при ограниченной налоговой ответственности 
• При вычислении налоговой базы учитываются только расходы, которые напрямую относятся к доходам от источников в Германии 
• Применение различных налоговых льгот и облегчений (напр. личные расходы) ограниченно 
• Облегчения налогового тарифа (особый тариф для супругов, освобожденный доход EUR 7.834,00) как правило не применяются