Ипотечное кредитование

Экономический подъем 20х годов ознаменовался бумом на рынке недвижимости США, в том числе в сфере ипотечного жилищного кредитования. Но крах фондового рынка в 1929 году и последовавший за ним глубочайший экономический кризис подорвали традиционную систему ипотечного кредитования в США. Рост безработицы и процентных ставок привел к массовым банкротствам заемщиков, изъятию большого количества заложенного имущества, кризису ликвидности сберегательных институтов, банкротству 10 000 банков.

Правительством  Америки был предпринят ряд мер  по кардинальной перестройке ипотечной  системы США. Главная задача, которая  ставилась на тот момент, - это  создание государством источников ликвидных  средств для финансирования ипотечных  кредитов, таких источников, которые  бы обеспечили равномерный приток средств  в ипотечную сферу независимо от циклических колебаний экономики. В целях решения данной задачи были созданы специализированные государственные институты, которые позволили бы отделить процесс предоставления ипотечного кредита от привлечения средств в ипотечную сферу. Таким образом, было положено начало создания двухуровневой модели ипотечного рынка.

Первым  крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования с США  было создание в 1934 году Федеральной  Жилищной Администрации, ее основные функции:

1. разработка ипотечного жилищного кредитования
2. создание системы рефинасирования ипотечных кредитов

Основным  видом ипотечного кредита являлся  кредит с фиксированной ставкой  процента и равномерными выплатами. Его преимущества:

1. более длительный срок – от 15 до 30 лет
2. аннуитентные платежи осуществлялись регулярно в течение всего срока кредитования
3. у заемщиков сохранилась возможность досрочного погашения кредита

Втором  шагом было создание в 1938 году Федеральной  Национальной Ассоциации по Ипотечному Кредитованию Fany Mae. Основная ее задача заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных Федеральной Жилищной Администрацией, у одобренных кредиторов на территории США. В 1968 году Ассоциация была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть функций Ассоциации. Вторая организация – Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация или Ginni Mae.

В 1970 году была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования Freddy Mac.

К их функциям относятся:

1. привлечение новых ресурсов на жилищный рынок путем повышения оборачиваемости всех ипотечных кредитов
2. выработка единообразных стандартов для облегчения оборота на  вторичном ипотечном рынке
3. утверждение списка частных компаний ипотечного страхования
4. содействие совершенствованию вторичного ипотечного рынка за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов в жилищные облигации

Так же к институтам вторичного ипотечного рынка США относятся: Департамент  Жилищного и Городского Развития и Офис по надзору за федеральными жилищными предприятиями.

Первичными  кредиторами на ипотечном рынке  США являются следующие финансово-кредитные  институты:

1. Ссудо-сберегательные Ассоциации. Они формируют свои ресурсы из вкладов граждан.  До кризиса 2008 года они предоставляли до 40% ипотечных кредитов и являлись первым по величине поставщиком кредитов на вторичный рынок.
2. Ипотечные компании, действующие как отделение коммерческого банка. Они предоставляют кредиты за счет привлеченных средств и тут же продают их на вторичном рынке. Они занимали 25% первичного ипотечного рынка США.
3. Коммерческие банки. Их доля составляла до 20%.
4. Взаимно сберегающие (кооперативные) банки, которые формируют своих депозиты из временно свободных средств населения.
5. Кредитные союзы

В 90ые годы 20го столетия до 80% первичного ипотечного рынка США отвечало следующим  условиям:

1. Соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80% от рыночной оценки стоимости предмета залога
2. Предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье
3. Доля платежей по кредиту, включая выплату основного долга, процентов по кредиту, страховые взносы, налоги на имущество и ряд других обязательных платежей, в совокупном доходе заемщика не превышает 28%
4. Доля общих долговых обязательств заемщика в его совокупных доходах не превышает 36%
5. Приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика
6. Процентная ставка фиксируется на весь срок кредитования
7. Платежи по кредиту рассчитываются по схему аннуитентных платежей

Благодаря этой стандартизации, структура ипотечного рынка США определялась высокой  эффективностью. В то же время наблюдался рост частных организаций, занимающихся рефинансированием ипотечных кредитов на вторичном рынке, то есть секьюритизацией. Изначально их доля составляла от 10 до 20% , но постепенно эта доля увеличивалась и она росла достаточно быстрыми темпами, а государственный контроль за данным сектором был минимален. Первые годы 21го столетия наблюдалось резкое увеличение объемов кредитования, развитие новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличение спроса на ипотечные ценные бумаги.

Причины, вызвавшие ипотечный кризис в  США:

1. увеличение объемов кредитования. До 2006 года цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум – 3,5%). В этой ситуации кредитные организации увеличили объемы кредитных операций, при этом снижая требования к заемщикам
2. переоценка преимуществ секьюритизации. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию уменьшения и удешевления риска. В результате появилось много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском
3. повышенный спрос инвесторов на ипотечные ценные бумаги, подкрепленные завышенными рейтингами. Присвоение рейтинга выпусков ипотечных ценных бумаг осуществлялось с помощью моделей, применимость которых в изменившихся условиях была ограничена. В некоторых случаях истинное качество секьюритизированных ипотечных пулов намеренно завышалось
4. позднее реагирование на проблемы, возникшие на ипотечном рынке. Информация о проблемах на рынке ипотечного кредитования появилась почти через полтора года после первых признаков