Ипотечное кредитование

Преимущества  данной модели для заемщиков по сравнению  с заемщиками ипотечных банков:

• процентные ставки по кредитам значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта/договора
• по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и привыкает к кредитной дисциплине

Преимущества  для кредитора:

• в течение накопительного периода формируется кредитная история клиента , оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита
• кредитор имеет возможность создавать дополнительную ресурсную и клиентскую базу для расширения выдачи ипотечных кредитов

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а так же от колебаний рыночной цены заемных денег

Лекция  № 7.

3. Расширенная модель ипотечного кредитования.

     Данная  модель основана на выпуске ипотечных  облигаций, и основной приток кредитных  ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Поскольку эксклюзивное право на выпуск ипотечных облигаций имеют только ипотечные банки, то данная модель еще называется модель специализированных ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки функционируют в основном в европейских странах — Дании, Швеции, Германии, Австрии. Исключением является Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

     Поскольку основой данной модели является привлечение  средств с рынков капитала за счет эмиссии ценных бумаг с относительно низким кредитным риском, для достижения данной цели необходимо установление жестких законодательных ограничений на деятельность ипотечных банков, параметры ипотечных кредитов, процедуры кредитования и механизм обеспечения. Владельцам ипотечных облигаций принадлежит преимущественное право удовлетворить свои долговые требования из средств банка.

     Достоинство этой модели — относительно низкие кредитные риски. Свидетельство  устойчивости этой модели — в течение  всего XX в. не произошло банкротства ни одного ипотечного банка, ни в одной стране.

     Недостатки  данной модели — необходимость разработки сложной законодательной системы  и мер контроля за ее соблюдением.

     Расширенная модель ипотечного кредитования может  быть одноуровневой и двухуровневой.

     Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и др.).

     В качестве инвесторов могут выступать  другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.

     Двухуровневая модель. Её суть заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Т.е. первичный кредитор продаёт имеющиеся у него закладные или пулы закладных ипотечным институтам, которые выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные данными закладными или пулами закладных. Эти ипотечные институты, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

     Данные  ипотечные институты являются специальными посредниками на вторичном ипотечном рынке. В их роли могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации:

     – в США – Федеральная национальная ипотечная ассоциация {Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования {Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация {Ginnie Мае);

     –  в Канаде — Канадская ипотечная и жилищная корпорация {СМНС);

     – в России — Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

     – в Гане — Компания жилищного финансирования (КЖФ). 

Мировой опыт ипотечного кредитования.

1. Ипотечное кредитование в Германии
2. Ипотечное кредитование в США
3. Ипотечное кредитование в дореволюционной России
4. Ипотечное кредитование в современной России

 

1) Ипотечное кредитование  в Германии

     Ипотечная система Германии представлена многочисленными  и разнообразными кредитными институтами, которые в зависимости от направленности их деятельности в Германии принято подразделять на:

1. частные, основным экономическим принципом которых является максимизация прибыли. К ним относятся ипотечные частные банки, кредитные банки в области судоходства, кредитные учреждения со специальными заданиями, частные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства.

     Кредитные учреждения со специальными заданиями являются специализированными банками, выполняющими важные народно-хозяйственные функции по стимулированию определенных сфер экономики. Одним из направлений их деятельности являются ипотечные операции под залог основных фондов предприятий;

2. общественные, нацеленные на выполнение определенных общественных задач: публично-правовые ипотечные кредитные учреждения, кредитные учреждения со специальными заданиями, публичные сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства;
3. кооперативные, основной задачей которых является удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи: общества взаимного кредита или строительные общества.

 

     Особенности деятельности различных ипотечных  организаций заключаются, прежде всего, в способе привлечения ресурсов для кредитных операций. Наибольшую известность получили стройсберкассы и ипотечные банки.

     Работа  стройберкасс базируется на системе сбережений, основанной на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

     Модель ипотечного банка подразумевает самостоятельное рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска закладных листов.

     В Германии в Законе об ипотечных банках дано следующее определение ипотечного банка.

     Ипотечные банки — это частноправовые кредитные институты, деятельность которых направлена на:

– выдачу ссуд под залог внутренних (отечественных) земельных участков (и построек на них) и выпуск долговых обязательств (ипотечных закладных листов) на основе выданных ипотечных кредитов;

– предоставление ссуд внутренним публично-правовым организациям и институтам или получение полной гарантии (поручительства) от таких организаций и институтов на предоставление ссуды и выпуск долговых обязательств (коммунальных долговых обязательств) на основе приобретенных требований.

     Ипотечные банки в Германии могут быть основаны только в форме акционерных обществ или акционерных коммандитных товариществ, участники которых подразделяются на 2 категории: полные товарищи, несущие неограниченную имущественную ответственность по обязательствам товарищества, и коммандисты, отвечающие по обязательствам К. т. в пределах их вклада.

     Деятельность  ипотечного банка основывается на принципах  надежности, ликвидности и эффективности.

     1. Принцип надежности ипотечных банков заложен в Законе об ипотечных банках и связан с тем, что минимизация риска неплатежеспособности эмитента закладных листов осуществляется за счет:

     – ограничения проводимых им операций только операциями с низким уровнем риска;

     – формирования определенного состава  покрытия под обязательства по закладным листам таким образом, что даже в случае банкротства эмитента инвестор полностью получит как сумму инвестиций, так и процентный доход.

2. Принцип ликвидности заключается в соответствии эмитируемых закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов.
3. Принцип доходности. Закладные листы предлагают инвесторам более высокую доходность, чем государственные ценные бумаги, обладая при этом практически таким же высоким кредитным рейтингом.

     Можно выделить следующие критерии надежности ипотечных банков в Германии:

1. Особые условия лицензирования ипотечных банков. С одной стороны, существуют ограничения деятельности банков. С другой стороны, ипотечные банки получают, как правило, государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов.
2. Специализация ипотечных банков. Деятельность ипотечных банков в Германии жестко регламентированна и ограниченна, что характеризует их как высоконадежные и стабильные кредитные институты. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском.
3. Специфика формирования массы покрытия выпущенных закладных листов. Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка.
4. Специфика расчета залоговой стоимости. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью.
5. Закрепленное в законе право держателей закладных листов на первоочередное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка. В Германии масса покрытия рассматривается как обособленное имущество, которое при банкротстве банка не включается в общую конкурсную массу, а служит для удовлетворения требований владельцев закладных листов, чьи требования удовлетворяются в первую очередь из средств, полученных от реализации объектов недвижимости, внесенных в реестр покрытия.
6. Особый порядок государственного надзора за ипотечными банками. Согласно немецкому Закону об ипотечных банках, контроль и надзор за деятельностью ипотечного банка осуществляет независимое доверенное лицо, назначаемое органом государственного надзора за деятельностью банков.

     Доверенное  лицо вместе с банком также отвечает за сохранность объектов, внесенных в реестр покрытия. Таким образом, доверенное лицо защищает интересы держателей закладных листов и выполняет те надзорные функции, которые не в состоянии осуществлять кредиторы своими силами.

     В экономически развитых странах с  окончательно оформленной банковской системой ипотечные банки играют одну из ведущих ролей, обеспечивая стабильность всей банковской системы и поддерживая экономическую активность во многих смежных отраслях экономики. Надежность ипотечных банков Германии обусловливает надежность и ликвидность ипотечных закладных листов.

Лекция  № 8.

2)Ипотечное кредитование в США

До 30х  годов 20го столетия в США наибольшее развитие получила ссудо-сберегательная модель ипотечного кредитования. Специфика  этой модели в США заключалась  в том, что кредиторами выступали исключительно ссудо-сберегательные институты (сберегательные ассоциации и банки), функции которых в качестве кредиторов на ипотечном рынке были закреплены законодательно. Сберегательные банки были обязаны размещать в ипотечные кредиты до 80% своих активов. Кредитным договором предусматривалась возможность досрочного погашения части или всей суммы кредита. Первоначальный взнос составлял до 50% от суммы кредита, что значительно ограничивало доступность ипотечного кредита для людей со средним и низким уровнем дохода. Традиционным источником финансирования ипотечных операций в сберегательных институтах служили краткосрочные (до 2х лет) депозитные сертификаты и чековые счета (беспроцентные вклады до востребования) физических лиц. Таким образом, кредиторы были вынуждены финансировать долгосрочные активы краткосрочными заемными средствами и это положение было закреплено законодательными актами.

В рамках данной схемы кредитор нес следующие  риски:

1. Кредитный риск – риск неуплаты или несвоевременной уплаты долга заемщика по ипотечному кредиту. Так как традиционная схема не предусматривала механизм страхования кредитного риска, в случае неплатежеспособности заемщика банк был вынужден сам нести расходы, издержки, связанные с недополучением дохода.
2. Риск досрочного погашения кредита – связан с предоставлением заемщику возможности досрочно погасить весь кредит или частично. В этом случае банк недополучает процент, а в ситуации снижающихся процентных ставок не имеет возможности вложить досрочно возвращенные средства под прежнюю процентную ставку.
3. Процентный риск – связан с несоответствием структуры активов и пассивов кредитора. При традиционной схеме длинные активы финансировались короткими пассивами, поэтому при повышении рыночных процентных ставок ставки по привлекаем ресурсам росли быстрее и пересматривались чаще, чем ставки по активам. В результате сокращалась процентная марж.