Ипотечное кредитование: проблемы и цели

По мнению Лебедевой О., ипотека для банков интересна  по ряду причин: кроме ее особой актуальности и популярности в связи с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье», ипотека - это обеспеченный высокодоходный кредит, с которым банкам выгодно работать[11].

По оценке экспертов [8] с 2006 года доля ипотечного кредитования в общем объеме потребительского кредитования выросла с 7% до 22% и продолжает расти.

Ввиду длительности сроков и больших сумм ни одна ипотечная  сделка не обходится без страхования. Риску подвержен и заемщик  ипотечного кредита, и банк-кредитор.

Существует три вида страхования, [12] сопутствующих ипотечной сделке жизни и трудоспособности (стоимость страхования: 0,2-3% в год суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай повреждения (от 0,15% в год кредита), риска утраты права собственности или титульное страхование (от 0,2-0,8% в год).

Предполагается создание целостной системы ипотечного жилищного  кредитования, которая включает в  себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для  кредитования.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая  система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система  ипотечного жилищного кредитования).

Основными условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного жилищного  кредитования являются создание в стране благоприятной экономико - политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

В системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Коммерческие банки проводят кредитование жилищного строительства, основная проблема данного вида кредитования - нельзя точно оценить вероятность  реализации проекта, в частности  уровень риска незавершенного строительства  в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно  с застройщиком должен тщательно  проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика  контролировать сроки и смету  затрат в ходе строительства, чтобы  при его завершении выйти на запланированные  цены и, таким образом, выдержать  предложенные первоначальные условия  продажи жилья.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием  физических лиц - покупателей жилья  в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты  и собственные средства граждан  используются для оплаты жилья, а  владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее  полученный строительный кредит.

Государство предоставляет  бюджетную поддержку для приобретения жилья населением (система целевых  адресных субсидий), желающим получить ипотечные кредиты на стандартных  банковских условиях, но не располагающих  достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

 

2.2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

 

2. По целям кредитования:

• Жилищное кредитование:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом. Кредитование  строительства жилья происходит  поэтапно: каждый последующий платеж  осуществляется только после  завершения очередного этапа  строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика[4].

3. По виду заемщиков:

• Как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов  банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

 

В зависимости от статуса  заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

4. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты[4].

5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).

 Таблица 1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

6. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

7. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях[4].

 

2.3. Ипотечное кредитование в современной России: проблемы и перспективы

 

Итоги 2010 года по ипотечному кредитованию жилой недвижимости следующие [15]:

Процентная ставка.

В 2010 году ставки по ипотечным  кредитам были в основном стабильно  высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение - впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2011 году размер ставки будет зависеть, как и в 2010 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2011 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

 

Первоначальный взнос.

На протяжении 2010 года минимальный  первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к  концу года некоторые банки снизили  его до 20% (15% у Сбербанка для  «молодых семей»). Как отмечают специалисты  Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые  низкие ставки в рублях. Но поскольку  у банков нет возможности снизить  ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального  взноса. Еще одной причиной стала  стабилизация цен на недвижимость и  общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального  взноса меньшие риски падения  стоимости квадратного метра  и снижения доходов заемщика. Однако в 2011 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных  программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

 

Требования к подтверждению  доходов.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все  банки работали с любыми видами доходов, то в 2010 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных  игроков к первой группе относятся  АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2011 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

 

Кредитование строящегося  жилья.

В 2010 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных  игроков объявило о возобновлении  подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2011 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной  ипотечной компании «УНИКОМ», в 2011 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом  квартале 2010 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2011 году Правительство России совместно с АИЖК разработает  программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Периодом, когда в нашей  стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2007-2008 годы. [13] Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия - постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым.[13] Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.