Ипотечное кредитование: проблемы и цели

Содержание

 

Введение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия  было получение государственного жилья  и приобретение или строительство  жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьезная  зависимость социально-экономической  стабильности страны от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Создание системы долгосрочного  кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет увеличить их платежеспособный спрос и сделать  приобретение жилья доступным для  основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в  реальный сектор экономики.

Актуальность проблемы использования  ипотечного кредитования с целью  улучшения жилищной проблемы населения  страны обосновала выбор темы курсовой работы.

В связи с этим, целью  данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования, изучение роли ипотечного кредитования в банковской системе, а также выявление основных проблем, связанных с ипотечным кредитованием в практике современной России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. История возникновения  ипотечного кредита

1.1. Развитие ипотеки в России

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - Санкт-петербургские  и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов - в Петербургском  порту и Коммерц-коллегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки  были реорганизованы в Государственный  заемный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введен «Свод законов  гражданских» (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в  следующих видах (при этом само понятие  «залог» относилось только к недвижимому  имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид  залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С начала 70-х гг. XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История  работы этих финансовых учреждений тесно  переплетена с социально - экономической  жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система  долгосрочного кредитования, которая  имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно  закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с  введением Федерального закона РФ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем нашли отражение  следующие положения:

- основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое  ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора  об ипотеке;

- закладная как ценная  бумага;

- государственная регистрация  ипотеки;

- обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору  об ипотеке;

- переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, к другим лицам и  обременение этого имущества  правами других лиц;

- последующая ипотека,  уступка прав по договору об  ипотеке;

- обращение взыскания  на имущество, заложенное по  договору об ипотеке, и реализация  указанного имущества;

- особенности ипотеки  земельных участков, предприятий,  зданий и сооружений, жилых домов  и квартир. 

Действующие законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон РФ «О регистрации  на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

1.2 Мировой опыт ипотечного кредитования

Обычно операции на ипотечном  рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют  кредиты на длительный срок и под  относительно невысокий процент. У  них снижается объем доступных  денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой  рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает  вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке  прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому  кредиту на своем балансе (один уровень - банк). [3]

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под  залог пулов выпускает собственные  ценные бумаги.[3]

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены  базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются  также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.[3]

Классическая модель организации  ипотечной схемы была создана  и получила наибольшее развитие в  Соединенных Штатах Америки. Толчком  к разработке ипотечной стратегии  стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.[4] По инициативе правительства США были созданы  специальные правительственные  структуры - Федеральная жилищная администрация  и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками  ипотечные кредиты.

В 1935 году было создано также  Агентство финансирования работ  по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству.[4]

В 1968 г. корпорация была разделена  на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. [4]

В дополнение к своим стандартным  программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.[4]

Еще одним правительственным  и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.[4]

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при  одноуровневой модели банк, который  выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.[10]

Одноуровневая система в  большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие  от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной  системы.[10]

Процесс выпуска ипотечных  облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а  деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей  в мировой практике применяется  система контрактных стройсбережений.[10] Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

В отличие от одноуровневой  модели, в которой средства на ипотеку  банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. [10]

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными  кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере [10]: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично.

Государство поощряет желание  сберегать и использовать собственный  капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».[10]

Отличительные особенности  Немецкой модели - основанной на системе  сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных  ценных бумаг, приведены в таблице.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Сущность  ипотечного кредитования

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в  эту сферу. Государство выполняет  регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Специалисты называют ипотеку  самым динамично развивающимся  банковским продуктом. На сегодняшний  день именно ипотечные кредиты считаются  основным инструментом решения жилищной проблемы о чем свидетельствуют постоянно увеличивающиеся объемы выдаваемых кредитов.