Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

     Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

     Описание  здания

     Здание  имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.  

     Таблица 1

     Конструктивные  элементы здания

Конструктивный  элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Бетонные ленточные	Отличное
Стены и их наружная отделка	Силикатный  кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5	Отличное
Перегородки	Кирпичные	Отличное
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Отличное
Крыша	Совмещенная	Отличное
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Отличное
Проемы -оконные -деревянные	Деревянные  модернизированные	Отличное
Внутренняя  отделка	Еврокласс	Отличное
Санитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	Центральное, от котельной От сети Сток  в городской коллектор Скрытая проводка АТС Естественная	Отличное
Прочие  работы	отмостки	Отличное

2. Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках затратного подхода

 

     В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки. 

 

      Таблица 2

     Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

     (Определение  коэффициента подобия)

Конструктивные  элементы		Объект-аналог		Объект  оценки	Степень подобия (коэфф. подобия)	Удельный  вес, элементов %
						объект-аналог	объект оценки
1		2		3	4	5	6
1. Фундаменты		ж/б блоки		ж/б блоки	1,00	5,0	5,0
2. Стены и перегородки		кирпич		кирпич	1,00	24,0	24,0
3. Перекрытия		ж/бетон		ж/бетон	1,00	9,0	9,0
4. Полы		бетонные		бетонные	1,00	10,0	10,0
5. Проемы		простые деревянные		простые деревянные	1,00	11,0	11,0
6. Внутренняя отделка		простая		-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарно-технические  и электротехнические устройства	центр.отопл. водопровод канализация вентиляция эл/освещение		центр.отопл. водопровод канализация вентиляция эл/освещение		1,00	12,7	12,7
8. Крыша	рулон по ж/б плитам		─		0,00	6,0	0,0
9. Лестницы  и входы	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Простые  работы	–		–		1,00	9,3	9,3
ИТОГО:					0,8	100	86
Поправочный коэффициент	0,86

 

     Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

     Основные  исходные данные:

• Группа капитальности – I.;
• Строительный объем: V_стр. = 4 444 м³;
• Общая площадь: S=1.375,8 м²;
• Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

     Основная  расчетная формула: 

     ПВС = УС₁₉₆₉ х V_стр. х И_69-84 х И_{84-20.12.2007} х К_n,  (3.1) 

     где  ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

     УС₁₉₆₉ – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС₁₉₆₉=24,9 р/ м³

     V_стр. – строительный объем, куб. м;

     И_69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

     И_{84-20.12.2007} - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г; 

     К_{84-20.12.2007} = 61,07 

     К_n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К_n=0,86

     Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта: 

     ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб. 

     Оценка  износа (обесценения) объекта

     Исходя  из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

     Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

     Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

     Определение прибыли предпринимателя

     Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

     Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле: 

        (3.2) 

     По  данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м  отдельных офисных зданий обычной  постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

 

      = 0,937, или 97,3%. 

     Таблица 3

     Расчет  итоговой величины стоимости объекта  оценки

Элементы  стоимости	Величина стоимости, руб.
Полная  восстановительная стоимость объекта  оценки (ПВС)	12.843.755,88
Совокупный  износ (обесценение)	642.187,80
Прибыль предпринимателя.	12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась)	–
Итоговая  величина стоимости	25.982.918,15

 

     Таким образом, рыночная стоимость объекта  недвижимости, полученная с помощью  затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

3. Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках рыночного подхода

 

     Таблица 4

     Характеристика  объектов сравнения

Характерис-тика объектов сравнения	Объект оценки	Объект  № 1			Объект  № 2		Объект № 3	Объект № 4
1	2	3			4		5	6
Адрес объекта	г. Калуга, ул. Суворова, д.29	г. Калуга, ул.Теле-визионная, д.2а			г. Калуга, ул. Московская, д.237		г. Калуга, ул. Азаровская, д.26	г. Калуга, ул. Хрустальная,  д.18
Год постройки	2002 г.	1995 г., реконструкция – 1998г.			2003 г.		1971 г., реконструкция – 2002г.	1988 г.
Общая площадь (кв. м.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Основное  назначение в текущем состоянии	Офисные помещения, кафе, места отдыха	Офисные помещения			Офисные помещения, места отдыха		Офисно-выставочные  помещения	Офисные помещения
Первоначальное  назначение	то же	Административное здание			Административное здание		Книжная база	Админ.-произ-водственное здание
Наружные  ограждающие конструкции	кирпич	кирпич			кирпич		кирпично-панельное  со вставками из пеноблоков	ж/б панели
Местоположение	выше среднего	среднее			среднее		ниже среднего	ниже среднего
Земельный участок	554,5 м2	122971 м2 (имеются другие строения)			под зданием		6250 м2	под зданием + прирамповая площадка
Качество  отделки	класс «Э»		класс «У»	класс «люкс»		класс «люкс»		класс «Э»
Качество  парковки и автотранспорта	Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе		Парковка вдоль  улицы (20 м); внутренняя парковка	Организованная  парковка (спец. площадка)		Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка		Ограниченная  внутренняя парковка
Период  продажи	––		декабрь 2007 г.	август 2007 г.		февраль 2007 г.		октябрь 2006 г.
Этажность	3 этажа		2 этажа	3 этажа		2 этажа		3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб.	–		33000	41500		28500		15500

 

 

      Определение (обоснование) корректировок

     1. Корректировка на  рыночные условия  (дату продажи)

     В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле: 

      , 

     где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

     Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072 

     100 × К^t_{срминфл} – 100 

     Таблица 5

	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Время продажи	декабрь 2007г.	август  2007г.	февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Величина  корректировок	0,0	9,0	13,0	17,1

 

     2. Местоположение.

     Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась  на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

 

      Таблица 6

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Местоположение	выше среднего	среднее	среднее	ниже среднего	ниже среднего
Величина  корректировок, %	-	+10	+10	+20	+20