Жилищная политика РФ

Жилищная политика в РФ

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся муниципалитетам  в процессе приватизации государственных  предприятий. Более половины жилья, переданного в муниципальную  собственность, было приватизировано, причем бесплатно. Общие объемы жилищного  строительства в России резко  снизились, в особенности государственного и муниципального жилья. Очередь  на получение бюджетного жилья продвигалась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой  жилищной политике. 
Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях. 
1. Бесплатное жилье в порядке очереди предоставляется только нуждающимся в нем малоимущим и некоторым другим категориям граждан на условиях социального найма. Оно находится преимущественно в муниципальной (в отдельных случаях в государственной) собственности и не подлежит приватизации. 
2. Остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых помещениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут приватизировать их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения. В этот же срок малоимущие граждане, ранее приватизировавшие свои жилые помещения, имеют право передать их в муниципальную (в отдельных случаях в государственную) собственность и заключить на них договор социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами. 
3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения на рынке жилья с использованием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок доступного жилья. 
Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевая программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также осуществляется реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья. 
Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований. 
Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья. 
В целях решения указанных проблем в 2004 году был принят пакет из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья.¹ В частности, они призваны: 
- обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.; 
- обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены; 
- защитить права кредиторов, создав возможность обращения взыскания на жилье - предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья. Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения; 
- обеспечить доступ банков, кредитующих жилищное строительство, к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг; 
- совершенствовать системы государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости, обеспечить повышение прозрачности, надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки; 
- снизить административные барьеры доступа инвесторов на рынок жилищного строительства, получения земельного участка. Предоставлять в собственность застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные участки на торгах, причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья. 
Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения. 
  

Общие сведения об иптеке в РФ

Объектом ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое  помещение, а также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед  банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает  как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов  по кредиту.

Основным достоинством ипотеки  является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать  необходимую сумму.

Ипотека в России находит  поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных  ипотечных агентств.

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение  кредитной комиссии, поиск объекта  недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

За те несколько лет, что  ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки  решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента  покупки она переходит в собственность  заемщика. При этом, однако, права  собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать  недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту  жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в  договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Основные виды ипотеки в РФ

В России существуют несколько  видов ипотечного кредитования. Самый  распространенный из них – это  целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке  приобретается жилье, ипотечные  кредиты делятся на два типа. В  настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее  распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка  сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени  на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось  других владельцев. А в случае строящегося  жилья квартира, которая не сдана  в эксплуатацию или не передана в  собственность, не может являться предметом  залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно  возрастают, отсюда выше и процент  по кредиту. И уже после сдачи  дома в эксплуатацию залог переоформляется  на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые  желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного  вида ипотечного кредитования – 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки –  кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится  для заемщика дороже из-за более  высокой процентной ставки, более  сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью  оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен  нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся  у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при  этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко  такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную  ипотеку. Предметом земельной ипотеки  выступают земельные участки. Залог  оформляется на участки земли, находящиеся  в собственности юридических  и физических лиц. Участки, изъятые  из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы  привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок  и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные  государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой  категории населения государство  предоставляет субсидию, которая  обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать  жилье более доступным для  молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт  без первоначального взноса. В  этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной  ставки, а также более тщательно  изучает доходы клиента и его  кредитную историю.

Для военнослужащих, которые  нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная  программа, по которой её участник может  осуществить покупку квартиры в  любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока  службы.

Обзор основных текущих  тенденций ипотечного рынка

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению  кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Подавляющее большинство  отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые  банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков  с особым риском. К их числу относят  лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном  кредитовании наметилась тенденция - банки  отказывают в выдаче кредитов на покупку  объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Анализ перспектив ипотечного рынка

Как утверждают аналитики  крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны  с тем, как будет развиваться  мировой кризис. Большинство экспертов  сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном  кредитования имеет смысл ждать  не ранее, чем через полтора-два  года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.

Как полагают аналитики, в  случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет  популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

Большое будущее видится  за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность  приобретения разных видов недвижимого  под залог. Так, например, законом  наряду с ипотекой жилых помещений  предусматривается ипотека земельных  участков, зданий и сооружений, воздушных  и водных судов.

Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития.

Ожидание кризиса сказывается  на объемах выдачи ипотеки, однако в  этом году российский ипотечный рынок  все же должен преодолеть планку в 1 триллион рублей, а в 2013 году вырасти  еще на 20-25%, считает директор по ипотечному кредитованию Банка Москвы Олег Пятлин.

В 2012 году рынок ипотеки  в России вырастет по сравнению с 2011 годом, но ожидания роста были немного  больше - текущий рост по сравнению  с 2011 годом составит примерно 35-40%, а  кредитов будет выдано примерно на 1-1,1 триллион рублей. Однако в начале 2012 года прогнозировалось выдать ипотеки  на сумму примерно в 1,2-1,3 триллиона  рублей.

Данное замедление связано  с ростом ставок у банков, ожиданием  кризисных явлений в конце 2012 года и в 2013 году. Поэтому я считаю, что 1 триллион рублей будет хорошей  цифрой для 2012 года. 

В 2013 году рынок будет  расти еще медленнее - примерно на уровне 20-25%.

Относительно высокая  процентная ставка по ипотечным кредитам в России не является главной проблемой  отечественной ипотеки. Основная системная проблема ипотеки в РФ - это достаточно сильный дисбаланс между доходами людей и стоимостью квартир. Процентная ставка гораздо меньше влияет на доступность ипотеки, чем стоимость квартир. Причем, чем крупнее город, тем сильнее это влияние. Это видно на примере Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов, где разрыв в стоимости квадратного метра жилья и доходами местного населения гораздо существеннее, чем в небольших городах России.

В крупных городах стоимость  квартир уже просто зашкаливает, это системная проблема, которую  одной ипотекой не решить. Ипотека  в одиночку не сделает жилье доступным  для масс при нынешней стоимости  квадратного метра. Следует развивать  предложение - выводить на рынок много  строящегося доступного жилья эконом-класса. Государство сейчас достаточно активно проводит программы, связанные со стимулированием строительства жилья эконом-класса. Побороть стоимость квадратного метра можно увеличением объемов строительства и ввода доступного жилья по всей стране.

Сегодня доля рынка новостроек в объемах продаж по стране достигает 25-30% - это хорошая цифра, но когда  она будет достигать 70-80%, тогда  объем предложения сможет повлиять на рынок в целом в плане  снижения цены жилья.

Цивилизованный рынок  арендного жилья в России возможен, но ментальность наших сограждан  пока такова, что аренду люди воспринимают как временную необходимость, от которой нужно избавиться при  первой возможности. В Европе аренда воспринимается как одна из основных форм решения жилищного вопроса - многие европейцы всю жизнь снимают  жилье, они довольны и никакая  ипотека им не нужна. 

В России рынок аренды жилья  в настоящее время дикий, нет  ни системных законодательных, ни этических  правил, не развита деятельность саморегулирующих организаций в этой сфере. Когда  появятся правила и сформируется цивилизованный рынок аренды, то он станет конкурентом ипотеки в  плане альтернативного решения  жилищных вопросов. Однако это не прямая конкуренция, это скорее синергия, аренда и ипотека будут дополнять  друг друга.