Спрос и предложение на рынке недвижимости

Содержание.

1. Введение. Влияние факторов спроса и предложения на оценку рынка недвижимости…………………………………………………………………..3

2. Рынок недвижимости в системе рынков. Особенности и закономерности рынка недвижимости…………………………………………………………..4

2.1. Цикличность развития рынка недвижимости……...…………………….7

2.2. Система факторов, влияющих на спрос и предложение………………10

3.Спрос и предложение.  Итоги 2011 года (Санкт-Петербург)……………..13

Список литературы……………………………...…………………………….15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ВВЕДЕНИЕ. ВЛИЯНИЕ ФАКТОРОВ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ОЦЕНКУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. 
Основные факторы, которые предопределяют развитие любого рынка, есть, конечно же, спрос и предложение.  А вот главной силой, которая приводит в движение все направления развития рынка, является конкуренция. Она не только продвигает развитие рынка, а и нормализует уровень спроса и уровень предложения на нем.

Величину спроса можно  охарактеризовать наличием некоторых  факторов. А именно, на уровень спроса прямо пропорционально влияет уровень  доходов населения. Имеет место  также и демографическая ситуация, в частности изменения количества населения, уровень миграции. Сказывается  на спросе даже количество браков, разводов, предпочтений населения.

Еще одним важным фактором, который формирует спрос, есть доступность  финансирования и привлекательность  его условий. 
    Возрастание спроса на рынке недвижимости можно спровоцировать повышением финансовой активности. Очень важным условием здесь является постоянный рост уровня доходов населения, расширение его потенциальных возможностей. Потому как снижение доходов вызывает на этом рынке вместо роста депрессию (кризис).

Спрос в краткосрочной  перспективе имеет большее значение, нежели предложение, так как оно  в таком периоде характеризуется  основной отличительной чертой –  неэластичностью. Этим и объясняются  значительные колебания активности во всех операциях с недвижимостью. 
    Оценивая недвижимость, кроме факторов спроса необходимо учитывать и факторы предложения. На предложение влияет в большой степени в конкретном сегменте физическое наличие объектов недвижимости, объемы развития строительства, новые технологии и всевозможные затраты на строительство.

Еще одним очень важным показателем, который оценщик обязан учитывать при проведении оценки, есть уровень процента свободных  помещений. Если данный процент будет  высоким, то это повлечет за собой  снижение цен на недвижимость, невзирая даже на повышенный спрос. Если процент понижается – это влечет за собой  рост    цен и повышенное внимание к инвестированию в недвижимость.

 

2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ.

ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных  дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Однако более полным будет определение  рынка недвижимости, представляющего  комплекс отношений, связанных как  с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже  существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

- распределение пространства между  конкурирующими вариантами    землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

Выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

-обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или  полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

-изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

-банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

-развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования,  названия торговой марки, юридического  адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход  от владения недвижимостью, не  требующий от получателя предпринимательской  деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и  иных обременении;

-страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они  составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная  часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами  в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду  экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает  раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

-наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

-высоким уровнем трансакционных издержек.

2.1.Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке  недвижимости наблюдается при  перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений  стремительно увеличивается и  собственнику объекта недвижимости  сложно его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований  по созданию новых объектов  недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут  покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить  рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные  переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться  в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание  характеризовать данный рынок как  специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка  недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение  на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в таблице (см. ниже).

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут  быть выделены составляющие, влияние  которых также является существенным. Так, рост численности населения  в регионе может быть вызван его  естественным приростом или миграцией  из других регионов. Например, в 1996 г. основная часть спроса на рынке нового жилья  в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или  инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих  регионах.

 

 

2.2.Система факторов, влияющих на спрос и предложение.

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов  населения:   рост  сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение  Уменьшение
Изменение уровня доходов  бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения  на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в  частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение