Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Сложившиеся долгосрочные отношения с основными  операторами рынка позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.

Благодаря, стандартизации и унификации процедуры  анализа платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных  дел с сохранением приемлемого  уровня кредитного риска.

Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые процедуры. Одной  из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения с банками  второго уровня позволяют компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму первоначального взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.

Компания  постоянно работает над разработкой и применением на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных заемщиков.

Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно, и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.

С июля 2001 года Компания начала ипотечную  программу кредитования покупки  и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские  коммерческие займы выдаются компанией  юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Займы, направлены на приобретение, ремонт и  реконструкцию, достройку коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой недвижимостью  понимается недвижимость, которая используется для извлечения предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны заемщика или же при  отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц, депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.

Компания  выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее  время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г. Алматы.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                          ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1.Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2.Основные предпосылки для развития   ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3.Ипотечное    кредитование     в     Казахстане   существует всего несколько лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4.Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

5.С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6.Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7.В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.

8.Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2004-го года возрастет до — до 5,4 млрд., 2005-го - до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия.

 

                СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 

1. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000 г. - № 12
3. Иконников Алексей «Нужна ли нам ипотека ?»-Континент 12(74)12

25 июня 2002г.

     4.Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.

        Финансы-2002г. № 6

     5.Иванов В.В.Все об ипотеке- М.МТ-пресс 2000г.

     6.«Ипотека становится доступной»-Эксперт Казахстан № 8 (10)

        26апреля 2004г.

     7.Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. -  2002.- № 10

     8.Сейткасимов Г.С. Бухгалтерский учет и отчетность в банках. Алматы

         « Каржы-каражат»,2000г.

      9.Кусаинов Сагындык « Правда и мифы о ипотеки или особенности

         развития казахстанского ипотечного кредитования» - Газета кз.,

        24.10.2003г.

      10.Марченко Григорий. «Казахстан на пороге запуска  ипотечного рынка»

           Банковское дело в Москве № 7(79) 2001г.

      11.Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования.

           Автор: «Комком-2 Евразия» - Интернет газета «Навигатор», 14 августа

           2002г.

       12.Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа

          2000г. № 1290 « О Концепции долгосрочного финансирования

           жилищного строительства и развития системы ипотечного

          кредитования».

     13.Рябченко Л.П. Ипотечное кредитования: Проблемы и перспективы

           развития. Деньги и кредит 1997 № 3 С.54

   14.Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования

        в современных условиях. Финансист 2002 № 1.

   15.Финансовый вестник – ежеквартальное специальное издание.

   16. Касенова Г.Е., Аспирант КазНПУ им. Абая – Банки Казахстана №7

        2007г.

   17.Баишев Б.К.- Банки Казахстана № 2 2008г.