Рынок жилья в РФ в период кризиса 2008 года

Почему бы не ввести ипотечный сертификат на 30-50% стоимости нового жилья? Такую программу целесообразно распространить на покупателей первичного жилья либо на семьи со стабильным уровнем дохода, которые проживают в стесненных условиях, но не являются льготниками. Что значительно бы снизило долговое бремя. К тому же, вся инфраструктура для построения этой конструкции имеется.  Работает механизм следующим образом. Минрегион или другое федеральное ведомство выдает гражданам сертификат на безвозмездной основе, гарантирующий оплату 30–50% стоимости жилья.

В условиях бюджетного дефицита источником средств для финансирования госпрограммы поддержки спроса могли бы стать деньги, привлеченные через эмиссию госбумаг. Например, гособлигаций, которые могут свободно перезачитываться между участниками рынка при расчетах за продукцию и услуги, а также использоваться для погашения налоговых обязательств. Поставщиками нового жилья и партнерами федеральных властей выступают девелоперы, желающие в обмен на господдержку спроса построить на своей земле доступные дома экономкласса, соответствующие специальным жилищным стандартам.

              Такой механизм будет эффективен только в связке с другой конструкцией, направленной на строительство социального арендного жилья.  Для строительства доходных домов прекрасно подходит федеральная земля. Посредником между федеральным правительством и муниципалитетами должен выступать созданный по инициативе Дмитрия Медведева Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС). Функции непосредственного управления арендными проектами в регионах могли бы выполнять корпорации по развитию территорий, учрежденные муниципалитетами и ФСРЖС. Эти структуры (либо непосредственно муниципалитеты) могут привлечь деньги на строительство арендных домов через выпуск муниципальных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Как правило, проценты по таким ценным бумагам не облагаются подоходным налогом, что повышает их инвестиционную привлекательность. Обеспечением служат права на налоговые или рентные платежи.

Проекты строительства арендного жилья могут заинтересовать крупные строительные холдинги, некоторые из них уже отказываются от девелоперских проектов и сосредотачиваются на генподрядном бизнесе. При этом арендная модель должна опираться на эффективную систему выбора строительных подрядчиков и проектировщиков, мотивированных к внедрению разнообразных архитектурных и технологических решений, позволяющих повысить комфортность жилья, снизить затраты на строительство и эксплуатацию.

Нынешняя архаичная система госзаказа в строительстве жилья ориентирована на монопольных производителей устаревших серий панельных домов в лице домостроительных комбинатов советского образца. В связи с этим, она устарела. Конкурсы на строительство бюджетного жилья должны проводиться среди технических заказчиков (компаний, управляющих проектом, осуществляющих подготовку необходимой документации), проектировщиков и генподрядчиков, что позволило бы создать конкурентную среду и максимально снизить затраты.

Инфраструктурная подготовка площадок под застройку может быть профинансирована напрямую из бюджета или Фонда ЖКХ, а также с помощью инфраструктурных облигаций. Их эмитентами могут выступать госкорпорации, инфраструктурные компании, консорциумы, созданные для реализации конкретных проектов (в том числе в рамках концессионных соглашений).

“Русская благотворительность”

В дореволюционной России тоже использовались различные схемы строительства арендных (доходных) домов. Этим занимались как городские власти (привлекая средства через заем), так и коммерсанты. Купцы и предприниматели активно завещали городу средства на строительство социального жилья. Например, на полмиллиона рублей, оставленные Москве купцом Мазуриным, был построен дом бесплатных квартир. Такие же дома возводились на деньги Бахрушиных, Третьяковых. Доходило и до курьезов: в 1904 году почетный гражданин Москвы С. И. Алексеев пожертвовал городскому управлению на строительство дома для нуждающихся пять тысяч рублей, но распорядился воспользоваться этими средствами через сто лет — не ранее 2004 года. Благотворитель хотел, чтобы набежала сумма, достаточная не только для строительства, но и для содержания здания и выплаты жилищных пособий. Одним из крупных поставщиков арендного жилья в России была церковь.

Можно, конечно, вновь попытаться пробудить интерес бизнеса к подобным проектам. Однако большинству современных предпринимателей образ социального лендлорда чужд по определению. Потенциальными владельцами доходных домов являются банки: многим из них могут перейти изъятые у дефолтных заемщиков квартиры и даже целые жилые комплексы. Но, в конце концов, ключевую роль в этом вопросе, видимо, все равно придется играть госструктурам.

Парадоксы

К сожалению, проблемы в строительном комплексе начались до обвала на мировых финансовых рынках.  Понимание этого не дает оснований принципу: «кризис, как война, все спишет». В нашей ситуации и малые объемы строительства, и рост цен, сделавший жилье недоступным, и массовые невозвраты ипотечных кредитов, и допотопные технологии. В кризис же стало очевидным, что существующая модель строительного рынка практически исчерпала возможности развития.

Годы «безнадзорного девелопмента» привели к столь значимым противоречиям, что ситуацию на рынке жилья можно считать революционной. Вот несколько абсурдных парадоксов, сложившихся на наших глазах.

Первый: в стране с самыми большими земельными ресурсами негде строить. Девелоперы и чиновники постоянно говорят о дефиците строительных площадок. Это немудрено — при нынешней системе земля стала объектом бесконтрольных спекуляций. Цены на участки в Подмосковье, к примеру, настолько высоки, что строятся либо индивидуальные дома за миллионы долларов, либо 17−этажки. Все остальное строить невыгодно. Собственники, владеющие тысячами гектаров, не скрывают, что выводят свою землю на рынок мелкими порциями, чтобы держать ситуацию дефицита: «Сначала мы насытим премиальный сегмент, потом просто элитный, потом начнем строить бизнес-класс». До коттеджей экономкласса в таком варианте очередь дойдет лет через 20–30.

Парадокс второй: при огромных земельных ресурсах и сравнительно небольшом убывающем населении львиная доля застройки — это многоэтажные дома. Мы могли бы пойти по пути Европы (компактные мало — и среднеэтажные поселения) или США (коттеджи, одноэтажная Америка). Но вместо этого — сверхплотная многоэтажная застройка, как в городах Юго-Восточной Азии и Китая. Где как раз принципиально другая ситуация: очень большое население и недостаток земли. Про качество нашего нового жилья и жилой среды вообще лучше не вспоминать.

Парадокс третий: несмотря на нацпроект по доступному жилью, эта самая доступность последние годы неизменно падала. Во всем мире доступность жилья определяется отношением средней стоимости дома к среднегодовому доходу домохозяйства в том или ином регионе. Приемлемым считается коэффициент, равный четырем. Чем он выше, тем ниже доступность жилья. То есть, например, при среднегодовой зарплате в Подмосковье на семью из двух человек порядка 480 тыс. рублей доступным жильем экономкласса могут считаться квартиры стоимостью 1,5–2 млн. рублей (30–38 тыс. рублей за один кв. м). А что же мы имеем? Перед кризисом человек с доходом 3–5 тыс. долларов в месяц уже не был бойцом на фронте московского рынка недвижимости. Цены совершенно оторвались от реальных доходов населения, и с каждым годом все большее число людей отсекалось от рынка.

Парадокс четвертый: доступное жилье, о котором так много говорилось, при нынешней модели практически невозможно построить. Посмотрим на ситуацию с точки зрения рентабельности участников. Собственники накручивают сотни процентов при продаже земли, производители цемента в лучшие времена имели рентабельность до 100% годовых. Девелопер меньше чем за 30–50% работать не станет, банковские проценты — двузначные цифры. Добавим сюда огромные коррупционные расходы, непомерные аппетиты монополистов (газ, электричество, вода), и становится понятным, что доступным новое жилье не может быть в принципе.

Как следствие — очень низкие объемы строительства при низкой же обеспеченности населения квадратными метрами и огромным аварийным фондом в стране.

Возможные пути решения кризисной ситуации

на рынке недвижимости

У российской версии мирового кризиса есть интересная особенность. В отличие от Европы и США у нас нет переизбытка жилья и качественной недвижимости в целом. И это дает России шанс — можно всю антикризисную программу построить на масштабном жилищном проекте. Стройка может решить жилищный вопрос и одновременно стать локомотивом всей экономики. У США, к примеру, такой возможности нет: в стране и так более 19 млн пустующих домов и квартир.

План “выживание”.

Одна из необходимых краткосрочных мер – поддержка спроса. Помощь застройщикам: от льгот по налогам и земельным платежам до снижения или обнуления платы за подключение к коммуникациям. Именно за счет массированного строительства инфраструктуры хочет вытаскивать экономику администрация американского президента Барака Обамы.

Уже «упавших» застройщиков, возможно, имеет смысл быстро банкротить, чтобы не допустить растаскивания их бизнеса.

Еще одна антикризисная мера — создание условий для самостроя. Если государство и бизнес не способны сегодня строить много, надо предоставить возможность гражданам спасаться самим. Власти могут выделять землю, подводить коммуникации, а затем дешево продавать раздавать участки. Такая программа уже давно успешно действует в Белгородской области. Развитие индустрии малоэтажного строительства  параллельно с выстраиванием системы кредитования даст возможность резко увеличить объемы самостроя.

План “развитие”.

Нынешняя неолиберальная модель развития рынка жилья базировалась на частной инициативе, а государство старалось до минимума сократить свое созидательное участие. В результате мы имеем на сегодняшний день: удобные площадки в крупных городах кончаются, транспортная ситуация в миллионниках близка к коллапсу, газа и электричества еле хватает. Именно поэтому старая модель перестает работать.

Земля. Земельные отношения сегодня так запутаны и криминальны, что именно они более всего тормозят развитие рынка недвижимости и страны в целом. При этом резервы огромны. Только в Московской области более 45 тыс. га неиспользуемой федеральной земли. В Москве, где «негде строить», более 15 тыс. га занимают промышленные предприятия, которым не место в мегаполисе. На этих землях, по самым скромным подсчетам, можно построить 100 млн. кв. м. (Другой вопрос: надо ли сегодня вообще строить в Москве?)

Итак, первый шаг — аудит городских земель, уже выделенных под застройку. Второй шаг — аудит сельскохозяйственной земли и выработка стратегии государства по отношению к крупным землевладельцам, имеющим десятки тысяч гектаров. Третий шаг — интенсификация работы по использованию федеральных земель. Созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства должен стать полноценным ленддевелопером, который от лица государства будет не только находить неиспользуемую землю, но и вводить ее в оборот, подводить коммуникации и уже затем продавать в розницу девелоперским компаниям или напрямую гражданам.

Строительные технологии. Без участия государства отрасли не перестроиться.

Первое, что можно сделать: государство может через конкурсы отобрать несколько перспективных технологий. Перспективные российские разработки должны поддерживаться через систему грантов. Особого внимания заслуживают технологии с применением местных и возобновляемых материалов. Второе: индустриальные парки. Государство выделяет землю, подводит коммуникации и делит на участки, а предприниматели, не тратя лишних сил, разворачивают производство — таков механизм, успешно работающий в массе стран и стимулирующий перестройку всей строительной индустрии. И третье: необходимы экспериментальные площадки, где можно апробировать новые строительные и технологии.

Заключение

Как видно из всех рассуждений, крайне важно, чтобы государство  вернуло себе ключевую роль в градостроительном процессе. Строиться должно то, что нужно в первую очередь обществу, а не то, что выгодно инвестору. Градостроительством в мире практически всегда занимается государство, а у нас эта область приватизирована. Освоение новых территорий и планирование новых поселений — вопрос стратегии развития региона и страны. И потому оптимальная схема для развития новых территорий — корпорации территориального развития. Такие компании (государственные или муниципальные) вырабатывают стратегию, делают мастер-план территории будущего поселения, подводят коммуникации и только для освоения отдельных участков приглашают частных девелоперов. Эта схема прекрасно работает от Европы до Ближнего Востока и Китая.

Нынешний кризис — это шанс перейти к новой модели развития жилищной сферы. Ведь через жилье можно активизировать энергию народа. В противном случае провинциальность страны закрепится на долгие годы, а Россия будет восприниматься как неудобное, холодное, некрасивое пространство с нефтью и газом.

Приложения

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м в рублях

по Санкт-Петербургу

Средний уровень заработной платы в рублях

Ввод в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади

Безработица в Российской Федерации в тыс.чел.

Показатели номинального ВВП

Рост стоимости основных видов материалов

в период с 2002 по 2009 гг.