Рынок жилья в РФ в период кризиса 2008 года

История рынков жилья

В истории развитии рынков жилья ведущих индустриальных стран было как минимум два важнейших этапа. Первый – это послевоенное восстановление экономик в 50-е годы. В Германии, Великобритании и США жилье строилось по госзаказу, на льготных условиях с использованием субсидируемых правительствами кредитных, налоговых и строительно-сберегательных программ. Поддержка оказывалась потребителям и застройщикам. Низкие проценты кредитных ставок обеспечивались благодаря государственным дотациям. Например, в Германии стоимость квартиры к началу 60-х годов равнялась 4,5 тыс. долларов, в Америке дом стоил не больше 7 тысяч. Также стоило жилье на Альбионе.

Второй этап развития рынка жилья - это 70-80-е годы. Время масштабных государственных жилищных программ. Америка и Европа в этот период практически сняли остроту «квартирного вопроса», а Советский Союз остановил темпы из-за нехватки средств на «холодную войну».

В нашей стране спад в строительстве, начавшийся в 1988 году, затянулся на десять лет из-за череды политических и экономических кризисов. Провал в обеспеченности жильем стал самым продолжительным и глубоким. Только к 2007 году Россия вышла на показатели строительства, сравнимые с зарубежными странами. Однако жилье так и не стало доступным, так как сказался отложенный спрос и безумный рост цен. Стоимость метра за последние 7 лет выросла на 400%. В США метр за это же время подорожал на 78%, в Германии – на 45%, в Великобритании - на 90%.

В СССР на поток был поставлен хрущевский проект пятиэтажек, который помог расселить из бараков и землянок миллионы граждан. В те годы кооперативная квартира стоила на уровне автомобиля – 4,5 тысячи рублей при средней зарплате в 135 рублей.

Зарубежный опыт

По сегодняшний день у любого национального рынка жилья имеются свои характерные особенности.  Так в Финляндии действует закон, позволяющий взимать до 40% налогов на инвестиции, вкладываемые в строительство офисных зданий. В то время, как во многих российских городах, особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, коммерческие структуры построили и продолжают строить в престижных местах дорогостоящие офисы и торговые комплексы. А затраты на создание социальной инфраструктуры по сути “перекладываются” на городские власти, у которых выделяемые на эти цели финансовые ресурсы весьма ограничены.

В Германии существуют строительные сберкассы, которые заключают с работающими гражданами, желающими приобрести собственное жилье, договор на финансирование строительства. Будущий собственник жилья ежемесячно вносит на свой счет определенную сумму. Кроме того, работодатель согласно действующему закону ежемесячно добавляет к зарплате 78 евро (936 евро в год(, государство еще 93,6 евро. Практически, кроме личных взносов на расчетный счет будущего собственника жилья в строительную сберкассу попадает более 1000 евро в год. Так накапливается “строительный капитал”, а когда он достигнет определенной суммы, государство выделяет 10% от стоимости жилого дома или квартиры, а на остальную сумму сторительная сберкасса выдает кредит под весьма низкий процент. После того, как жилой дом или квартира приобретены в собственность, начинает действовать возвратная составляющая «накопительно-возвратной» системы, которая стимулирует молодые семьи иметь больше детей. Такие семьи при наличии не менее двух детей получают от государства в течение 8 лет после приобретения жилья 40 тыс. евро в виде субсидий на дом, 24 тыс. евро на детей, 4 тыс. евро – экологические надбавки и 3,2 тыс. евро – субсидии на энергию.

В Швеции наблюдение и контроль за ценами осуществляет Государственное управление цен и конкуренции, подчиненное Министерству гражданской администрации. А это является актуальной проблемой, поскольку через рынок жилье «уходит в 2-3 раза дороже себестоимости».

Опыт развитых зарубежных стран показывает, что в вопросах ценообразования в строительстве велика роль заказчика. Если государство занимается в основном регулированием нормы прибыли, то от деятельности заказчика во многом зависит снижение издержек производства. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика чаще всего является архитектор. Он устанавливает предварительную стоимость объекта, на основе торгов выбирает генподрядную фирму, в контракте с которой определяются экономические методы производства в целях оптимизации стоимости строительства.

В США государственные и территориальные органы управления разрабатывают нормативные технико-экономические показатели в области строительства. Нормативные показатели используются для определения стоимости и трудоемкости строительства конкретного объекта.

Но, как известно, «слепое подражание» другим странам не приносит желаемого успеха, не возволяет улучшить результат. Таким образом, опыт зарубежных стран следует перенимать с учетом российских реалий.

Современный мировой экономический кризис

На сегодняшний день сложившаяся ситуация на мировом рынке крайне неблигоприятна для всех национальных экономик. «Если раньше мы имели дело с преимущественно американским явлением, то сейчас он стал глобальным».

А началось все 16 сентября 2008 года с банкротства Lehman Brothers, одного из крупнейших американских инвестиционных банков. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Именно этот день для американской экономики стал самым «черным» днем с 2001 года (индекс Доу Джонса (средний показатель движения акций на фондовом рынке крупнейших промышленных, транспортных и коммунальных предприятий) упал до отметки 4,5%). Хуже было только 17 сентября 2001 года, когда биржи впервые открылись после атак на башни-близнецы Всемирного торгового центра. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом того же года кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложивших средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности.

В связи с этим, согласно международной статистике по результатам четвертого квартала 2008 года имеем следующую ситуацию: в Южной Корее промышленный выпуск упал  более чем на 40%, Бразилии и Франции– на 30%, Германии – на 27%, США – чуть меньше 20%.  

Кризис-2008 привнес негатив, который обесценил жилье в США на 14%, в Германии – на 8%, в Великобритании - на 16%. В России «пузырь» сдулся на 25-30%, и это еще не «дно». В 2009 году существенно снизились объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались на грани банкротства. По стране заморожено до 60% строек.

Состояние российской экономики, под влиянием мирового кризиса

К сожалению, приходится говорить и о том, что мировая «проказа» не обошла и наше государство. Индекс промышленного производства, который исчисляется на основе данных о динамике производства основных товаров-представителей, в январе-феврале 2009 года по сравнению с январем-февралем прошлого года составил 85,4%.

Безработица выросла на 25% по сравнению с 2008 годом и составляет 6 млн 400 тыс человек (на февраль 2009г.). А это составляет 4,5% от числа всего населения российского общества или 8,5% от экономически активного населения страны (все данные на февраль 2009 года).

Помимо падения занятости происходит и снижение заработной платы сотрудников. Реальные располагаемые денежные доходы в феврале 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008г. снизились на 4,7% и составляют 14010 руб в среднем на душу населения.

Суммарная задолженность по заработной плате по видам экономическим деятельности на 1 марта 2009 года составила 8 млрд 87 млн рублей  и увеличилась по сравнению с 1 февраля 2009 года на 16,1%.

Другой момент - это обветшание жилого фонда. Износ большинства жилых зданий советского периода постройки, которые были рассчитаны не более чем на 20 лет эксплуатации, оценивается в 65-70%. Это без малого 25 млн квартир. Потребности только для воспроизводства «хрущевок» и «советской панели» составляют до 12 млн единиц жилья. То есть в год надо строить более 1 млн. единиц жилья.

Рынок недвижимости

Если перейти к тому, что происходит на рынке недвижимости, то, пока ситуация не стабилизируется (а на это, пожалуй, понадобится не мало лет), ни  о каком завершении кризиса говорить не придется. Преобразования не достигнут успеха при падении занятости. Если падает занятость – снижается потребительский спрос, в том числе и на недвижимость, в связи с тем, что снижаются доходы населения. Если на рынке жилой недвижимости происходит глубокая коррекция стоимости, то она должна прийтий в соответствие с доходами населения. Если этого не происходит – процесс выхода из кризисной ситуации отодвигается во времени. 

А проблема с жильем касается большинства наших сограждан. Еще до кризиса эта проблема была злободневной. А с его наступлением ситуация на рынке недвижимости только ухудшилась. На 2006г. 139 тыс. семей получили жилые помещения и улучшили жилищные условия, что составляло всего лишь 4% от числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Объем строительных работ в феврале 2009г. составил 195,1 млрд. рублей, или 79,3% к уровню соответствующего периода предыдущего года. В январе-феврале 2009 года строительными организациями различных форм собственности построено 63,3 тыс квартир.

Ипотечная мина

На сегодняшний день ипотечная ставка в Америке не превышает 5% годовых сроком на 30 лет. В Великобритании принята программа HomeBuy Direct. Она финансируется в равных долях правительством и девелоперами, которые предлагают гражданам беспроцентную ссуду сроком на пять лет в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Этот депозит может быть использован как рычаг для привлечения ипотечного кредита на оставшиеся 70% стоимости жилья.

В России же средний размер по ипотеке составляет 18,82%. Кроме того, масштабы ипотечного кредитования в России по мировым меркам мизерны. За 7 лет ипотечными кредитами воспользовалось примерно 800 тыс российских семей. При этом большинство из них купили жилье советской постройки на вторичном рынке. В ипотеку новостройки купили менее 40% от взявших кредит.

По данным Агенства по ипотечному жилищному кредитованию потечная задолженность оценивается сейчас в 1 трлн рублей или около 30 млрд долларов. Чтобы масштабы проблемы были понятнее, следует отметить, что в совокупности на ипотечные и жилищные кредиты приходится примерно две трети всех средств, размещенных банками среди физических лиц. Причины же роста неплатежей очевидны: сокращение доходов населения и рост безработицы.

Что же сделали банки? На предложенные обстоятельства банки отреагировали вполне естественно – сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов. По данным АИЖК, темпы их прироста за третий квартал 2008 года составили всего 5% в среднем по стране, в Костромской области – на 47%, в Алтайском крае – на 43%, в Тюменской области – на 32%. Сжатию ипотеки сопутствовало ужесточение требований банков. Они практически прекратили кредитование строящегося жилья, а также повысили требования к первоначальному взносу.

На это государство предложило свой пакет антикрихисных ипотечных мер, приняв поправку к закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», позволяющую направлять так называемый материнский капитал на погашение ипотечных кредитов уже с текущего года. И не так давно Банк России выступил с инициативой создания структуры, которая выкупала бы квартиры у дефолтовых заемщиков, позволяя последним жить в тех же стенах, но в статусе арендаторов государственной площади. При этом пока совершенно непонятно, каким образом бывшим собственникам могут быть компенсированы платежи, уже внесенные в счет погашения кредита.

Надо спешить...

О том, что Росстат оценил январское падение отечественного промпроизводства немного более 16% по сравнению с декабрем, сообщили практически все отечественные СМИ. Но вот о том, что производство, например, в черной металлургии выросло на 13% по сравнению с ноябрем прошлого года, знают лишь немногие специалисты в академических институтах и в правительстве.

Ввиду сложившейся ситуации, решением проблемы могло бы стать объявление приоритетнейшим национальным проектом строительство дорог и доступного жилья с гарантией государственной финансовой помощи всем компаниям, занятым в таком строительстве. Широкомасштабное строительство обеспечило бы необходимым спросом металлургов, машиностроителей, не говоря уже о производителях стройматериалов.

Как известно, расходы бюджета у нас традиционно растут в самые последние месяцы года. А критический период, когда экономику необходимо будет поддержать государственным спросом, уже «не за горами». Поэтому, ничто, по большому счету, не мешает правительству осуществить финансовый маневр внутри годового бюджета, израсходовав основной объем средств во втором квартале, а не в четвертом. Поскольку в любом случае, кризис не позволит держать деньги до конца текущего года.

Борьба с трущобами

На сегодняшний день, чтобы повысить доступность жилья, есть одна надежда – бюджетные инвестиции. Одним из механизмов могли бы стать рыночные схемы, основанные на государственных гарантиях либо на выпуске государственных ценных бумаг, позволяющие осуществлять заимствования в условиях бюджетного дефицита. Но здесь же возникает вопрос: как направить эти кризисные деньги непосредственно в строительство жилья?

Опыт предоставления госгарантий игрокам рынка жилья у правительства уже имеется. В последние несколько лет с их помощью власти поддерживали на плаву федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Эта структура выпускала собственные облигации, гарантированные государством, и продавала их инвесторам, тем самым привлекая средства для выкупа ипотечных кредитов у коммерческих банков. Ощутимого эффекта эта схема не дала. Более того, одной из наиболее ущербных сторон ипотечной модели является ее оторванность от первичного рынка жилья. По сути, механизм госгарантий помогал банкирам избавляться от сомнительного качества кредитов, сбрасывая их АИЖК, но никак не способствовал повышению доступности жилья и не стимулировал новое строительство. Дорогие и обременительные ипотечные займы направлялись преимущественно на приобретение вторичного жилья советской постройки.