Рынок жилья и проблемы его развития в России

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

В краткосрочном  периоде параметры спроса имеют  большее значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого в применении к рынку недвижимости является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

При оценке недвижимости так же необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину предложения:

- наличие пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

- объемы нового строительства;

- текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

- соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

- затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Кроме того, процент всех незанятых  или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка, который должен быть обязательно учтен при оценке недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

- платежеспособностью населения;

- изменением во вкусах и предпочтениях населения.

В России рынок  недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем (в Екатеринбурге на человека приходится 20,5 кв.м.) и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения  о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем  физическом состоянии в категорию  морально устаревших.

В настоящее время  основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения  на рынке определяется:

- наличием резерва объектов недвижимости;

- объемами нового строительства.

Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость, которая по итогам 2005 года составила 20%.  

Совокупность  приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке. Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

 

- постоянные;

- условно-постоянные;

- условно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

- район;

- тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

- общая площадь;

- этаж;

- планировка;

- высота потолков;

- материал стен;

- естественная освещенность помещения;

- ориентация квартиры;

- балконы, лоджии;

- наличие лифта;

- внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

- состояние полов, потолка, стен;

- окна и двери;

- инженерные коммуникации;

- наличие телефона.

Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

- макроэкономические факторы;

- микроэкономические факторы;

- социальное положение в регионе.

Макроэкономические  факторы характеризуют экономические  условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

- валовой внутренний продукт (ВВП);

- уровень инфляции;

- ставки доходности по финансовым инструментам;

- деньги на руках у населения;

- доходы населения;

- уровень занятости трудоспособного населения;

- состояние торгового баланса;

- индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики  темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

           Высшее руководство определяет политику, направленную на удовлетворение требований потребителей и законодательства. Для реализации заявленных целей внедряется система управления, которая устанавливает и поддерживает процедуры внутреннего и внешнего взаимодействия между различными уровнями исполнителей. 
            Для обеспечения эффективного менеджмента определяются роли сотрудников, их взаимодействие, ответственность, полномочия и компетентность. Значительная роль отводится процессу взаимодействия с потребителем, требуется не просто идентифицировать требования, но и проанализировать их и внести корректирующее действие, с целью последующего предотвращения их повторения. 
Особенность системного подхода состоит в том, чтобы планирование работ основывалось на требованиях потребителей, а не принятой в   организации (фирме) иерархии. В современном мире преимущества в социальном и культурном развитии имеют те организации и фирмы, где осуществляется выпуск высококачественных продукции и услуг.

        Целью маркетинга в сфере недвижимости является выявление желаний и требований клиентов плюс поиск возможностей их удовлетворения. А маркетинг - это первый шаг в системном менеджменте, который помогает правильно определить политику фирмы. Тенденция развития рынка недвижимости такова, что критерием выбора для солидных фирм должны стать требования международных норм, хотя бы для того, чтобы выжить на региональном рынке.

Важнейшим элементом и условием существования любого  
рынка, в том числе и жилой недвижимости, является                                    информационная инфраструктура, которая должна содержать  
следующие достоверные сведения:

- о существующих нормах и правилах работы на рынке  
жилой недвижимости и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложений по различным объектам;

- об уровне и динамике цен на объекты жилой недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.  
          Основными источниками формирования информационной базы данных служат законы и нормативные акты, постановления органов власти субъектов, рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные исследования, опросы. В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

 

1.3.Операции с недвижимостью в жилищной среде

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

В целом рынок жилых помещений  развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с  жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

Предметом сделок могут быть приватизированные  или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

После введения права частной собственности  на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные  участки. Право частной собственности  на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить и разграничить виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Хозяйствующий субъект может сдать  земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность  безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного собственника.

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать  сделки с недвижимостью могут  города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного недвижимого имущества.

Требование о государственной  регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной  регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма  жилого помещения.

 

 

 

 

2.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1.Сделки на Российском рынке недвижимости

Характеризуя современное  состояние рынка недвижимости в  России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Рассмотрим подробнее состояние  дел на рынке жилья в Российской Федерации.

 Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.