Рынок жилья и проблемы его развития в России

 

минобрнауки россии

филиал фгбоу  впо

«удмуртский государственный университет»

в городе можге

 

кафедра гуманитарных и социально - экономических дисциплин

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по Экономической теории

на тема: «Рынок милья и проблемы его развития в России»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент 

внебюджетной формы обучения

группы  Фзн (Мж)-080502-31 (К)

Шерстобитов А.А.

Научный руководитель

Ишманова М.С.

 

 

 

 

 

Можга,2012

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕИЕ 3

1.ОБЩАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 6

  1.1. Понятие, субъекты, законодательная база рынка недвижимости 6

  1.2.Основные элементы рынка недвижимости 11

  1.3. Операции с недвижимостью в жилищной среде…………………...18

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ …21

  2.1.Сделки на Российском рынке  недвижимости……………………….21

  2.2. Анализ рынка недвижимости  в Удмуртии………………………….29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...34

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ …37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что  именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений.

         В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечении свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Вместе с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, - является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Очевидна необходимость изучения методов обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость.  
          В последние годы в развитых странах очень большое внимание уделено инвестициям в сферу недвижимости. В работах зарубежных авторов (Дж. Бойкина и Р. Ханея, Б. Бруггемана и Дж. Фишера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. и др.) описана процедура инвестирования в недвижимость, рассмотрена структура организации ипотечного рынка, как части инвестиционного процесса, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в финансировании рынка недвижимости. Отдельные аспекты инвестирования в недвижимость уже рассмотрены в работах ряда российских экономистов, таких как, Валдайцев С.В., Григорьев B.T., Есипов В.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Отчасти, вопросы, связанные с процессом инвестирования в сфере недвижимости в России нашли отражение в работах  Белых Л.П., Максимова С.Н, Тарасевича Е.И. и др.

   Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем инвестирования в недвижимость в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы приемлемости отдельных критериев для обоснования инвестиционных и финансовых решений к обоснованию инвестиций в недвижимость. Основной целью настоящего курсового проекта является детальное изучение теоретических вопросов и методических основ процесса инвестирования в недвижимость.

  В курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:  
- рассмотрена сущность инвестиционной деятельности; 
-   определена экономическая сущность недвижимого имущества и его классификация; 
-     изучены методы оценки инвестиционных проектов в недвижимость;

-  проанализирована инвестиционная деятельность как по Удмуртии, так и по России в целом.

            Теоретической и методической базой для написания работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовались нормативные акты, специальная литература, статистические публикации в прессе по исследуемым проблемам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ОБЩАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

 

1.1. Понятие, субъекты, законодательная база рынка недвижимости

  Рынок:

- это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;

- совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;

- сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

         Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта.

 Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок    службы, т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности.  

          Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности земли или являющихся ее частями. Недвижимость трактуется как объект, который не подлежит перемещению без его физического разрушения.

Любой субъект  рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы. Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы,- производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс.

Недвижимость  как товар обладает большей долговечностью, он  
стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению со многими средствами производства и предметами потребления. Более того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их фактическая стоимость возрастает.

Существует два  типа классификации недвижимости - политэкономическая и прикладная классификация. Политэкономическая классификация состоит из деления на объекты производственного и непроизводственного назначения. Данная классификация является основной, поскольку, она отражает две главные сферы функционирования объектов недвижимости: производительную и потребительскую.

Отметим, что  развитие и функционирование рынка  недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.

          Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик. Специфика данного товара позволяет не только использовать его в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и.т.д.

Таким образом, к  отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Традиционно в  России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Законодательное определение объектов недвижимости дано в Гражданском кодексе РФ, который гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначении невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

       Несмотря на то, что такое определение достаточно широко трактует понятие недвижимости и включает в состав данных объектов и земельные участки, и физически движимые объекты (такие как воздушные и морские суда), на практике, когда встает вопрос об оценке недвижимости, речь, как правило, идет о зданиях, сооружениях и земельных участках, как расположенных   непосредственно под этими сооружениями, так и отдельно.

Недвижимость  является особым товаром, так как  ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им стоимости в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик.

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

 

1.2. Основные элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости как  саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

- спроса;

- предложения;

- цены;

- менеджмента;(кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

- маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

- инфраструктура (консалтинговая,  юридическая,  риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

- деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс). 
        Основными факторами, регулирующими рынок, являются спрос и предложение. Основная движущая сила развития рынка – это конкуренция среди продавцов, действующих на рынке недвижимости. Конкуренция ведет к регулированию спроса и предложения.

При оценке недвижимости необходимо учитывать следующие факторы, определяющие величину спроса:

• доходы населения;
• тенденции изменения общей численности населения;
• изменения в соотношениях между различными группами населения, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения;
• условия и доступность финансирования.