Рынок недвижимости

    Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

    В свою очередь рынок офисных помещений  для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже  по качеству предлагаемых на рынке  объектов.

    Таким образом, критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители  сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями  и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций  в их поведении.

    И, напротив, если  речь  идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства  уже мало оправданным.

    Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как  фирма и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости⁴.

    Позиционирование  – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

    В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

    Позиционируя  продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся  на рынке, те его достоинства, которые  отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

    Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок  – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ  продукта.

    Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего  максимальный доход предпринимателю.

    Их  значение состоит прежде всего в  том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим  характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

    Качество=цене=потребителю⁵.

    Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять  те или  иные технические и градостроительные  решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных  приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз  для того, чтобы сбалансировать все  составляющие приведенной выше формулы.

    Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

2.2. Обзор рынков недвижимости городов России

      Основное  влияние на них оказывал внешний  фон, но ситуация начинает меняться

      С начала 2009 года цены на жилье упали  во всех крупных городах России, отмечают в своем обзоре представители  Ассоциации строителей России (АСР). Специалисты  аналитического центра «Индикаторы  рынка недвижимости» отмечают, что во всех городах страны рынки недвижимости за последний год вели себя схожим образом. И это неудивительно, так как с приходом экономического кризиса локальные факторы каждого региона отошли на второй план, а на первый вышли общие макроэкономические тенденции. Хотя по мере преодоления кризиса ситуация снова начинает меняться в пользу локальных факторов.

      АСР подсчитала, как изменились цены на квартиры в крупнейших городах России с начала 2009 года. Лидерами по степени  удешевления, по данным АСР, стали Волгоград, Пермь, Ростов-на-Дону, Москва и Санкт-Петербург - в этих городах цены упали на 23,9%, 23,5%, 22,3%, 20,3% и 19,7% соответственно (речь идет о рублевых ценах). Похожие выводы делает и журнал www.metrinfo.ru – в частности  падение рублевых цен на квартиры в Москве составляет с начала года около 25%. Чуть меньшими темпами дешевели квартиры в таких городах, как  Уфа, Нижний Новгород, Омск, Самара, Екатеринбург и Челябинск - на 18,8%, 18%, 17,2%, 16,8%, 16,4% и 15,7% соответственно. В свою очередь  лидерами по наименьшим темпам сокращения стоимости жилья оказались Красноярск, Новосибирск, Воронеж, Московская область  и Казань - здесь жилье в январе - сентябре 2009 года уменьшилось в цене на 15,6%, 14,3%, 13%, 11,4% и 9,8%.

Анализ  динамики цен на жилье позволяет  сделать ряд интересных выводов.

      1.Тот  факт, что за 2009 год жилье подешевело абсолютно во всех городах, говорит о том, что кризис оказал влияние на локальные рынки недвижимости всех регионов вне зависимости от их географических, экономических, демографических и прочих характеристик. Аналогично схожую динамика цен отмечал недавно и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев на аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». По его данным основной скачок вниз цены сделали с сентября 2008 года по март 2009 года. В последние же несколько месяцев цены во многих городах России продолжали снижаться, однако, темпы этого снижения уже были заметно меньше.

      2.Никаких  заметных отклонений цен на  недвижимость, сильно отличающихся  от средних показателей, не  было зафиксировано. Во всех  городах цены снижались приблизительно  схожими темпами, а разницу  в 15-20 процентных пунктов между  наибольшими и наименьшими значениями  в условиях общего снижения  цен нельзя назвать критичной.  Для сравнения – «качели» на  фондовом рынке, вызванные кризисом, приводили к тому, что падение  стоимости разных финансовых  инструментов могли отличаться  в разы.

      Относительно  небольшие расхождения динамики цен на жилье в разных городах  позволяют говорить о том, что  локальные рынки недвижимости находятся  сейчас под воздействием одних и  тех же макроэкономических факторов и тенденций, ведь стоимость нефти  или курс доллара к рублю равным образом сказываются на всей России. Локальные факторы, например, особенности  местного самоуправления, соотношение  экономических показателей конкретного  региона, спрос и предложение  на рынке жилья в нынешней динамике рынка недвижимости, обусловленной  в основном финансовым кризисом, играют относительно небольшую роль.

      Синхронность  динамики цен можно было наблюдать  не только в последние месяцы. Как  уже писал www.irn.ru в статье «Рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга приходят к равновесию», периоды  бурного роста и коррекции  рынков недвижимости в двух крупнейших российских городах коррелируют  на протяжении уже около десяти лет.

      3.Города  со схожими показателями падения  цен нельзя сгруппировать по  географическим, экономическим или  демографическим признакам. По  мнению специалистов www.irn.ru, это еще  один аргумент в пользу низкого  влияния локальных факторов на местные рынки недвижимости в условиях кризиса.

      4.Москва  и Санкт-Петербург являются одними  из тех городов, где темпы  снижения цен на жилье оказались  наиболее высокими. Но нельзя  сказать, что они представляют  собой абсолютный рекорд. С одной  стороны, это может быть связано  с сохранением прослойки платежеспособного  спроса в столицах даже несмотря  на кризис. С другой стороны,  означать, что рынки ряда регионов  России были перегреты не меньше  столичных.

      Схожесть  сценариев развития рынков недвижимости в разных городах России дает основания  полагать, что и основные фазы последствий  кризиса – существенное снижение цен, остаточная коррекция и стабилизация – будут происходить во многом синхронно. Хотя следует отметить, что  после дефолта 1998 года Москва вышла  из кризиса опережая регионы на 2-3 года. Однако нынешний кризис больше пришелся на финансовую сферу, обеспечивающую дополнительный спрос на недвижимость в Москве, поэтому, вполне возможно, что на этот раз у столицы уже не будет  прежней «форы».

      Сейчас  рынки недвижимости крупнейших российских городов находятся в фазе остаточной коррекции цен, как и Москва, и  вполне готовы перейти к стабилизации. И вполне естественно полагать, что  какое-то время все рынки недвижимости будут во многом продолжать отыгрывать макроэкономический фон: если основные экономические показатели будут  постепенно расти и отыгрывать потери, вызванные кризисом, то и падение  цен на недвижимость постепенно сойдет на нет, а в ряде регионов может  даже смениться небольшим отскоком вверх. Если же последует вторая волна  экономического кризиса, то и недвижимость во всех городах продолжит дешеветь.

      Впрочем, нельзя и переоценивать общее  влияние единого макроэкономического  фона, так как рынки недвижимости все же являются локальными. И сейчас ведущую роль в дальнейшей динамике цен на квартиры начинают играть объемы нового строительства и количество предложений. Если в том или ином регионе предложение на рынке  жилья так и останется в  дефиците, то это обстоятельство не даст ценам падать ниже, а может  даже спровоцировать отскок вверх. Если же массовое строительство жилья эконом – класса напротив будет активно вестись, а предложение – возрастать, то это может поспособствовать дальнейшему сползанию цен вниз, особенно в тех регионах, где рыночные цены на квартиры заметно превышают стоимость строительно-монтажных работ (СМР).

      Поэтому в дальнейшем динамика цен на жилье  в разных городах страны снова  может разойтись под влиянием локальных факторов. Города и регионы  с ограниченным объемом строительства  и предложения нового жилья стабилизируются  по цене и могут даже в среднесрочной  перспективе начать умеренно дорожать, а там, где объемы строительства, напротив, будут увеличивать, стоимость  жилья продолжит снижение, по крайней  мере, на новые строящиеся объекты. Таким образом, считают в www.irn.ru, на примере разных регионов России можно  будет проследить работу правила  «цены – вверх, если падает предложение  на свободном рынке, и цены – вниз, если предложение в избытке». Если, конечно, снова не вмешаются сильные  перемены в макроэкономическом фоне, которые заставят дорожать все на волне инвестиционного ажиотажа, как было в 2006-2008 годах, или все  дешеветь, как с приходом кризиса  осенью 2008 года. 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      В заключении хочется сказать что  рынок недвижимости развивается  быстрыми темпами.

      Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).  Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость.  С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты.  Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

      В данной курсовой работе я постаралась дать понятие недвижимости, а так же показала как недвижимость становится экономическим активом.

      Цель  поставленная передо мной при написании  данной курсовой работы достигнута. 
 
 
 
 
 
 
 
 

    БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. – М.: Прогресс, 1993. – 736 с.
2. www.fontanka.ru
3. Щербаков А.И., Золотарев И.И. ,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124с.
4. Санкт-Петербургские ведомости № 176(2566) 28 сентября 2001 статья 20.
5. www.saratov.gordayuga.ru
6. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость: — М.: Проспект, 2008.
7. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2009
8. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. —  М.: Маркетинг, 2009.
9. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие для вузов. Под общ. ред. П. Г. Грабового. В 2 ч. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2007.
10. Максимов С. Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб.: Изд. Санкт-Петербургского университета, 2007.
11. Марченко А.В. «Экономика и управление недвижимостью. СПб.: Питер, 2007
12. Озеров Е.С. Управление недвижимостью.: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2008.
13. Озеров Е.С. Экономика недвижимости. Анализ доходности и оценка стоимости объекта: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2009.
14. Старинский В. И., Асаул А.Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. Г. А. Краюхина. — СПб.: СпбГиЭА,2008
15. Управление недвижимым имуществом: Учебник/ И. А. Бузова, Н. В. Васильева, С. Н. Максимов и др.; Под ред. С. Н. Максимова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2006.
16. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под обш. ред. П. Г. Грабового. - М.: Изд-во «АСВ», 2008.