Рынок недвижимости

• Неоднородность.

    Недвижимость  — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим  техническим характеристикам офисных  здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность доходов от инфляции.

    Недвижимость  — актив, в большей степени, чем  другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

• Высокие трансакционные издержки.

    Недвижимость  — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

• Низкая ликвидность.

    Недвижимость  — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

    Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

• Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

    Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей  активов.

• Особенности ценообразования.

    Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых средств.

    Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

    В то же время обеспечение сохранности  имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

• Сложность финансовых потоков.

    В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

    Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

    Двойственность  недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

      Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

    Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

    Недвижимое  имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать  и на рынке финансовых активов, и  на рынке реальных активов.

    Итак, недвижимое имущество как экономический  ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

1.3 Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

    Рынок – способ взаимодействия продавцов  и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров.

    Рынок недвижимости² – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).    

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

    Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлторы, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности.

    Оценочная деятельность³ – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

    Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ  собственников жилья (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

    В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).
2. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
3. Размытость законодательной базы.
4. Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
5. низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

    С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и  рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Основные подходы  и методы исследования  рынка недвижимости

    Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния регионально экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

    С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ. Это:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок;
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

    С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

    Именно  в таком качестве она важна  для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости). На рынке  недвижимости сегментация может  быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

    Раз и всегда определенного основания  для сегментации нет  и не может  быть. Важно, чтобы она позволяла  объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов  могли быть четко определены и  выделение сегментов позволяло  бы принимать экономически оправданные  решения, лучше понимать поведение  потребителей, грамотно выстраивать  отношения с ними и в итоге  обеспечивало бы успехи в продажах.

    В качестве признаков, выбранных в  качестве оснований для сегментации  рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

    Может быть избран и иной путь, когда в  основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.

    Например, на рынке помещений  коммерческого  назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.