Рынок недвижимости РФ

 

Рассмотрение рынка  недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой  недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья – сложная  взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка (приложение 1).

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно  подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет ряд  специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
• низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в  непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Таблица 4. Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости  недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты  на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически  не развит
Невозможность точных прогнозов  тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства  объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Гриненко С.В. «Экономика недвижимости Конспект лекций.» Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
3. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2002. - № 1. – С. 77-96