Рынок недвижимости РФ

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении  интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

1.3. Управление рынком  недвижимости

 

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке  определенного порядка и условий  для работы всем его участникам;

- защита участников  от недобросовестности, мошенничества  и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного  ценообразования на объекты недвижимости  в соответствии с предложением  и спросом; 

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую  деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников  рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий  решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в  стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой  опыт. Достижение сформулированных целей  возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию  отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное  обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей  интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими  органами — нормотворчество и  нормоприменение — не должны вмещаться  в одном лице.

Объекты недвижимости государственной  и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений  граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и  др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области  управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают  законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии с  действующим законодательством  осуществляют исполнительные органы государственной  власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности  российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю  и традиции, с учетом мирового опыта  регулирования прав собственности  на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

 

1.4. Формы государственного  регулирования рынка недвижимости

 

На рынке недвижимости государство выполняет следующие  функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные  отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную  сферу;

- профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг  под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего  правила и нормы функционирования  рынка недвижимости;

- верховного арбитра  в спорах между участниками  рынка недвижимости через систему  судебных органов;

- контролера устойчивости  и безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и  муниципальные органы и организации;

2) государственные и  иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием  или экономическими методами  управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих  приемов:

- создание нормативной  базы — законов, постановлений,  инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение  статуса профессиональных участников  рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав  уполномоченных лиц органами  исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных  требований к содержанию и  качеству различных видов деятельности  на рынке недвижимости и к  его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов  и санкций за отступление от  нормативных требований при совершении  сделок с недвижимым имуществом  и поддержание правопорядка на  рынке;

- выкуп в государственную  собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

 Административное  управление не связано с созданием  дополнительных материальных стимулов  или штрафных санкций. Оно основывается  на силе государственной власти  и включает в себя меры запрета,  принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с  помощью:

1) системы налогообложения  имущества и льгот (ставки налогов,  освобождение от них);

2) регулирование учетной  ставки (дисконтной политики Центрального  Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам,  нуждающимся в улучшении жилищных  условий, безвозмездных субсидий  для жилищ и строительства  на коммерческой основе;

5) реализации государственных  целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической  деятельности.

 

 

 

 

 

 

2. СУБЬЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие  функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или  посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая структура  рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Никакая сделка на рынке  недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости  недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам  не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

3. ВИДЫ И СЕГМЕНТАЦИЯ  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру, и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

 

Таблица 3. Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к  эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и  муниципальных объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный  и компьютеризированный.