Рыночная стоимость и принцип оценки недвижимости

    Суть  «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что  по мере добавления капитала и труда  к земле доходность будет увеличиваться  до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

    Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую  им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

    На  конкретном земельном участке может  быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

    С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

    Оценочный «принцип экономического размера» участка  земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

    Приемлемый  масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка  и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

    По  сути – это обратная сторона предыдущего  принципа – сбалансированности.

    Недвижимостью могут владеть одновременно несколько  собственников. Эти имущественные  права, признаваемые законом, можно  разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

    Разделение  имущественных интересов может  происходить по-разному:

    · физическое разделение участка земли;

    · разделение времени (аренда, пожизненное  владение, будущие имущественные права);

    · разделение прав пользования (ограничение  на использование объекта недвижимости);

    · разделение по видам имущественных  прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями  продажи);

    · разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

    «Принцип  экономического разделения» применяется  в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

    3. Принципы, связанные с рыночной  средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

    - зависимость стоимости объекта  недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества  по архитектурному стилю и  уровню удобств потребностям  рынка;

    - предложения и спрос на конкретные  объекты недвижимости;

    - уровень конкуренции на рынке  недвижимости;

    - изменение стоимости объектов  недвижимости под влиянием физического  и морального износа;

    - принцип соответсвия.

    Грамотное использование этой группы принципов  позволяет собственнику объекта  недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

    Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию  и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

    Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

    Оценочный «принцип соответствия» предусматривает  соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

    Если  дом построен с излишествами, и  затраты на его строительство  в несколько раз выше, чем у  других, то рыночная стоимость более  дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

    Суть  оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

    Если  спрос возрастает или снижается  предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

    Суть  оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос  порождает прибыль, а прибыль  создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

    Сверхприбыль  ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет  к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос  не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

    Последний из группы принципов, связанных с  рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

    Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

    «Принцип  соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

    Если  поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение  сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно  наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

    Все факторы подвержены изменениям во времени  и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены  выше. Он позволяет оценщику выявить  из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

    - во-первых, соответствуют юридическим  нормам;

    - во-вторых, реализация которых возможна  физически;

    - в-третьих, осуществимы финансово;

    - в-четвертых, обеспечивают наивысшую  стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

    Выбирается  вариант использования, при котором  за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

    «Принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами⁷.

Заключение

    В данной работе мы постарались отразить основные понятия, связанные с оценочной  деятельностью в России. А именно: процесс ее становления, понятие  рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.

    В результате проделанной работы можно  сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки.

    Отечественный рынок недвижимости можно назвать  собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий. 

Список  литературы

    Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru

    Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

    Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества  города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003.

    Оценка  доходной недвижимости: Учеб. пособие  для вузов/ Грибовский С.В. – СПб: Питер, 2001.

    Оценка  недвижимости: Учеб. пособ. для вузов/ Тэмпан Л.Н.; Под общей ред. Швандара В.А. – М.: Юнити, 2002.

    Рахман  И.А. Развитие рынка недвижимости в  России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000.

    Тарасевич Е. Оценка недвижимости в России (краткий  исторический очерк)// РЦБ. – 1997’22, 23, 24.