Рыночная стоимость и принцип оценки недвижимости

Развитие  оценочной деятельности в России

Формирование  топографической  базы оценки в России (до 1861 г)

    Общим обязательным элементом всех оценочных  работ является геометрическое измерение  земель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты, составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широте пунктов.

    Первые  карты российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVII вв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В конце XVII века появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская.

    Постановка  картографии на государственную  базу сразу дала свои результаты. Обобщив  работу геодезистов, которые представили  в Академию Наук 360 карт, секретарь  Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.

    По  указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. К концу XIX века военно-топографические карты в трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).

    Вместе  с триангуляционной съемкой и  составлением топографических документов в России существовала и другая система измерения территории.

    На  основании указа 1765 г. производилось  межевание, имевшее две формы: генеральную  и специальную. Под генеральным  межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

    Особенность межевания в России, в отличие  от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что  оно выполнялось не для целей  оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)

Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-1893 гг.)

    С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему  налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного  права, решать проблемы местного бюджета  в условиях становления системы самоуправления уже не могла.

    Изданное  в 1864 г. «Положение о земских учреждения»  предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение  имущества граждан России. Для  пополнения государственного бюджета  была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

    Необходимость определения базы налогообложения  для недвижимого имущества стала  поводом к организации соответствующих  мероприятий по изучению свойств  недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.

    Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную  цену выкупа земли крестьянами, а  оценка городской недвижимости производилась  на основании показаний владельцев.

    С увеличением объемов работ в  некоторых земствах стали создавать  специальные статистические бюро, в  том числе и выполнявшие оценочные  работы.

    В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.

    Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные  инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

    Основные  концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем  виде:

    Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;

    Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как  абстрактная величина, а как продукт  общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

    В силу необходимости постоянного  отражения изменяющихся характеристик  общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно  совершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

    В рамках основных концессий были разработаны  и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки  информации для целей оценки, позволяющие  вырабатывать соответствующие методики³.

    К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общем объеме государственной и муниципальной собственности удельный вес федеральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственной собственности смешанная собственность составляет 60%, исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%⁴. В процессе разгосударствления условно можно выделить несколько этапов. При этом необходимо констатировать, что границы этих этапов размыты и часто последующий этап начинался в недрах предыдущего.

    В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных  прав частью «сверху», частью «снизу»  протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных  обществах», других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать контроль в своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активы сталкивались интересы олигархических банков, корпораций, естественных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточно вспомнить о «войне компроматов» и скандалах вокруг известных корпораций, нефтяных компаний, металлургических предприятий во время залоговых и инвестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало установлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования прав собственности.

    В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.

    В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.

    Банки и другие финансовые институты использовали одни и те же сценарии приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг напрямую у работников - держателей акций либо на биржевом и внебиржевом рынках у кредитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фондов. Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные пакеты у федеральных и региональных органов власти в результате закулисного сговора. В официальные и неофициальные финансово-промышленные группы или по доброй воле, или насильственно втягивались доходные предприятия.

    Все это привело к усилению «регионализации» перераспределения собственности, формированию региональных холдинговых структур под эгидой местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке за собственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС и пр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокая ценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозамещающие производства, выигравшие от девальвации и инфляции.

    В 1999 г. для передела собственности  широко использовался долговой механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков и компаний на корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкции общего собрания акционеров.

    В настоящее время ускоренное либо преднамеренное банкротство, в соответствии с Постановлением Правительства  РФ «О мерах по повышению эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., все чаще используется для захвата собственности и установления контроля. По информации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие случаи исчисляются десятками. В результате происходит либо полное поглощение банкрота либо его расчленение на две структуры: новую и старую. Новая структура имеет чистый баланс и доходные активы, а старая структура сохраняет плохие и безнадежные долги.

    Несовершенство  законодательства, судебной системы и института судебных приставов сдерживает оценщиков от широкого применения ареста и продажи имущества должников с торгов, препятствует перераспределению собственности. Более того, государство как элемент «институциональной структуры» в значительной мере остается пассивным наблюдателем, чаше дестабилизирует существующую структуру прав собственности, вместо создания предпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.

    Многообразие  форм собственности, возрождение частной  собственности позволяет собственнику по своему усмотрению распоряжаться домом, квартирой, офисом, предприятием. Однако у каждого, кто задумает реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов, важнейшим из которых является вопрос о стоимости собственности. С ним сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты и т. д. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования являются объективными предпосылками развития услуги — оценки стоимости недвижимости.

    Таковы  основные аспекты оценочной деятельности в условиях изменения форм собственности.

Правовые  основы оценочной  деятельности

    Одной из новых профессий, появившихся  а России с началам рыночных реформ в экономике, стала профессия  оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

    По  некоторым данным, уже сегодня  в России существует от 15 до 30 тысяч  оценщиков, прошедших соответствующую  профессиональную подготовку⁵. До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков.

    Необходимость в соответствующем законе была так  веклика, что некоторые субъекты Российской Федерации, не дождавшись Федерального акта, начали принимать свои, региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой был принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.