Профессиональные посредники рынка недвижимости- риэлторы

   Введение 

   Непрекращающийся  рост цен на столичные квартиры вынуждает  покупателей любыми способами снизить  финансовые затраты на приобретаемое  жилье. Однако далеко не все методы потенциальных приобретателей жилья  ведут к желаемому. В ряде случаев  покупка обходится дороже, а некоторые  сделки приводят лишь к потере крупных  денежных сумм. Что может стать  причиной такого рода неудач и что  нужно знать о риэлтерской поддержке, за которую покупатели вынуждены выкладывать немаленькую сумму?

   Пожалуй, о риэлтерском ремесле сегодня не ведает только исключительно безграмотный человек. Все, кто планирует совершить сделку с жилой недвижимостью, вооружаются всевозможными публикациями, которые черпают в подавляющем своем большинстве из всемирной сети. Интернет действительно может приоткрыть завесу практически на любые стороны сделок с недвижимостью и не воспользоваться столь сильным средством борьбы с собственным ликбезом как минимум не рационально.

   Однако  ни одна публикация не даст точного  ответа на простой вопрос: как поступать в конкретном случае будущему покупателю (впрочем, и продавцу тоже)? Ведь сколько случаев, столько и рекомендаций. И если есть возможность получить индивидуальную консультацию, то правильнее воспользоваться этим правом. При этом, правда, консультируемый тут же оказывается в сетях профессионального советчика, будь то юрист или агент по недвижимости (зачастую и первые, и вторые объединены в одном лице).

   За  этим, в смысле, за консультацией может следовать целая череда платных услуг, в необходимости которых "подготовленный" клиент может не сомневаться. К сожалению, данная практика общения с профессиональным работником рынка жилья не лишена оснований. Действительно, стараясь избежать платных услуг, простой человек может потерять гораздо больше, чем сэкономить. Ибо вникнуть во все возможные подводные камни и избежать даже самых распространенных ошибок под силу разве только специалисту. И все-таки, вопрос об участии риэлтора всегда спорен и часть покупателей успешно проводят сделки самостоятельно. Приблизительно 5-6% от общего числа. Это факт. А вот еще несколько фактов.

   Реклама жилья в средствах массовой информации составляет 5-6% от стоимости квартиры (эта сумма сразу закладывается  в продажную цену). То есть агентство  или агент продают квартиру с  таким расчетом, чтобы получить эти проценты себе в карман (продавцу просто называют меньшую сумму вот и все). Ведение риэлтором конкретного дела (от начала и до момента заключения сделки), будь то продажа или покупка также весьма прибыльно 6-8% от суммы состоявшейся сделки. И это только начало. В процессе подготовки необходимой документации для осуществления законной операции по отторжению или приобретению жилья заказчик сталкивается с дополнительными выплатами. Например, оплата чеков (риэлтор может бегать по очередям, но выплачивать из своего кармана за получение справки или иного необходимого документа не принято), внесение денег за подготовку "продажного вида" квартиры и пр. Конечно, данные расходы не велики на фоне стоимости приобретаемого жилья, но, тем не менее, это тоже расходы и игнорировать их не стоит, поскольку в совокупности они могут составить внушительную сумму.

   Опираясь  на данную информацию, будущий покупатель (продавец) невольно задумывается о  том, а не лучше ли обойтись без  помощи риэлтора и провернуть сделку самостоятельно. 

   Взвесим некоторые "плюсы" и "минусы"

   Как видим, пока количество недостатков получилось больше. Однако, значение преимуществ  явно превалирует по своей важности. Одна проверка юридической чистоты  составляет значительную часть риэлтерской работы, чтобы осилить ее требуется ряд специфических навыков. Правда, в арсенале опытного риэлтора имеется множество средств, позволяющих максимально упростить все виды проводимых работ (что, будем откровенны, не влияет на снижение стоимости его услуг). Более того, риэлтор не раскрывает своих профессиональных секретов, поэтому продает собственные услуги дорого. Клиенту лишь остается терпеть умелое высасывание денег.

   Интересно, что теперь многие агентства недвижимости гарантируют своим клиентам качество проводимой сделки. Сегодня такие гарантии могут подтверждаться гарантийным полисом или сертификатом, а также подобными им документами. Вот только, сколько не вчитывайся в текст такого гарантийного обязательства, неясно гарантом чего оно выступает. Это и понятно, текст документа составляли знатоки "литературного" жанра, которые добивались именно такого эффекта. Обыватель не станет заниматься углубленным прочтением непонятного ему текста, но при этом согласится его подписать, ибо психологически подготовлен к тому, что в данном документе все написано профессиональным языком, а времени на освоение специфической терминологии документа и глубокое вникание в него, как правило, нет.

   При этом, серьезное агентство, давно известное  на рынке, постарается удовлетворить  все потребности своего заказчика, просто нужно быть готовым к тому, что такие услуги стоят дорого. Обманывать или несвоевременно выполнять  свои обязательства крупной компании не выгодно. И все "атрибуты качества" служат лишь для создания привлекательного имиджа, якобы оправдывающего выложенные за услугу деньги заказчика.

   От  мелких, незаметных, полулегальных  фирм-однодневок можно ожидать и  откровенной фальсификации любых  документов, в том числе и письменных обязательств по качеству и сроком проведения сделок. 
 
 
 
 
 
 
 

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Рынок недвижимости делится на два главных направления: рынок коммерческой недвижимости и  рынок жилой недвижимости. Деление  рынка не является условным, все  сделки с коммерческой и жилой  недвижимостью определены законодательством  РФ.

1. Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент  рынка специализируется на сделках  с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены  для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и  торговые помещения, земельные участки  для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты  и т. п. – все то, что предназначено  для эксплуатации физическими или  юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

2. Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой  недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и  домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются  на примере квартир. Цены и спрос  на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в  целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть  рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

2. РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РОССИИ

Риэлтор (англ. realtor, произносится [риэлтэр]; риэлтерская фирма или агентство недвижимости) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

1. История

Во времена СССР зарегистрированных риелторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью^[2].

Первые частные  фирмы, предлагающие услуги в сфере  недвижимости стали появляться в  начале 1990-х годов. С 1996 года по 2002 год риелторы обязаны были лицензировать свою деятельность^[3], с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. В 1997 году стоимость лицензии для фирмы, занимающейся недвижимостью составляла от 5 000 до 10 000 долларов США, фирмам нужно было потратить по 500 долларов на обучение двух своих сотрудников на специальных курсах. СМИ называли лицензирование процедурой, представляющей собой лишь формальную регистрацию при одной из общественных организаций, не гарантирующей качества предоставляемых услуг^[4]. После отмены лицензирования часть риелторов начала работать в частном порядке, другие начали трудиться в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок.

2. Современная ситуация

В России не существует специализированных учебных заведений для подготовки риелторов. Существуют только краткосрочные курсы, не гарантирующие качества обучения специалистов. Оборотной стороной данной ситуации является то, что в российских агентствах недвижимости зачастую работают риелторы, не обладающие профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как материальный, так и моральный ущерб^[5].

К концу 2000-х годов стремительно разбогатевшие крупные агентства недвижимости стали заниматься девелоперской деятельностью, например агентство Инком, строит котеджные поселки на кредитные средства, реализуя дома на продажу своим клиентам^[6]. Его конкурент «Миэль» становится соинвестором строительства многоэтажных жилых комплексов в Москве и в некоторых зарубежных странах, в частности в Латвии^[7].