Принципы оценки земельных участков

Спрос — обеспеченная платежеспособностью потребность в объектах недвижимости, зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели готовы приобрести. По закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях ведет к уменьшению, а снижение — к увеличению спроса.

Взаимодействие предложения  и спроса устанавливает рыночную цену объектов недвижимости. Если на земельном рынке имеет место избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса (земельных участков), то цены и ставки арендной платы снижаются.

В краткосрочном периоде  предложение недвижимости сравнительно неэластично. Спрос же на объекты недвижимости более изменчив и оперативнее реагирует на уровень цен, нежели предложение.

Принцип конкуренции  действует таким образом: если прибыль  на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном между:

предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;

собственниками земельных  участков из-за выгодных арендаторов;

арендаторами из-за одних  и тех же земельных участков;

застройщиками различных  типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.

Конкуренция стимулирует  переток капитала в более эффективные сферы использования земли, способствуя выравниванию уровня доходности. Если на земельном рынке ожидается обострение конкуренции, то предусматривается снижение прогнозируемых доходов или повышение степени риска путем капитализации прибыли по более высокой ставке. Поэтому при оценке земельных участков необходимо учитывать тенденции повышения или снижения уровня конкуренции, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

При анализе сложившейся  конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, поэтому любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в конкретных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает  формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции  проявляется в том, что если участники рынка недвижимости ожидают обострения соперничества, то они уменьшают размер прогнозируемых доходов или повышают степень риска.

Согласно принципу зависимости  стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности. Местоположение объекта недвижимости зависит от конкретного вида использования его и принятого в районе (регионе) типа землепользования, а также близости объекта к экономической среде. Физические характеристики земельного участка данного объекта и близость объекта к экономической среде составляют экономическое местоположение недвижимости или ситус.

Ситус определяется взаимодействием  конкретного варианта землепользования и экономической среды, по меньшей мере, на четырех уровнях. Например, для магазина розничной торговли это: примыкающая территория, ближайшие окрестности, торговая зона, регион. Для других видов использования уровни зависимости могут существовать в общегосударственном или даже международном масштабе. Изменения в землепользовании в округе либо изменения в экономической среде обычно влияют на стоимость земель, как ресурса, так и на каждый конкретный земельный участок в отдельности.

Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков — это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

при чрезмерном его улучшении  относительно местных рыночных условий;

когда внешнее окружение  отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, — на его стоимость.

При использовании принципа соответствия необходимо учитывать следующие условия:

потребности и ожидания рынка недвижимости с течением времени могут изменяться;

внешняя среда может  в дальнейшем улучшиться или ухудшиться в результате реализации различных проектов.

Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения. Земля — единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании.

Стоимость земли во времени  потенциально не снижается, а повышается из-за нарастающего дефицита и действия других факторов. Изменяются вкусы и предпочтения людей, престижность районов, транспортные и другие условия. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Поэтому необходимо отслеживать события, которые могут изменять полезность недвижимости и повлиять на ее стоимость. Именно из-за принципа изменения недвижимость оценивают на конкретную (указанную в отчете) дату.

Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки. Наиболее эффективное использование выбирают среди альтернативных вариантов, которые:

физически осуществимы, т. е. размер, форма, местоположение земельного участка и его транспортные условия соответствуют возможным способам использования;

соответствуют законодательным  нормам, градостроительным и другим требованиям и ограничениям;

финансово осуществимы  и экономически обоснованы;

обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и  наибольшую доходность владельцу.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью застройки.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, нанеся их на карту.

Анализ возможностей рынка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка эффективно учитывает спрос и предложение на данном сегменте рынка. В ходе данного анализа рассматривают инфраструктуру самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.), демографическую ситуацию в районе, где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможных конкурентов или конкурирующие объекты и т. д. Таким образом оценивают соотношение спроса и предложения той продукции (или услуг), которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делают вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых, градостроительных нормативов, в-третьих, инженерных решений по планировке участка, в-четвертых, ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и  наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. При этом определяют размер, форму и природные особенности земельного участка, включая растительность, глубину залегания вод, наличие оползней, карстов и других гидрогеологических процессов. Эти данные необходимы для установления вида использования и улучшений данного земельного участка, включая коммуникации и застройку.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки, при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, соблюдение нормативов техники безопасности при проведении СМР и пр.).

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — один из основных факторов реализации принципа наиболее эффективного использования земельного участка. В процессе финансового обоснования решают финансирование инвестиционного проекта, определяют денежные потоки и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяют времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции,  затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирования денежных средств.

Суть принципа наиболее эффективного использования земли заключается в поэтапном формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка, выборе оптимального варианта, исходя из размера остаточной стоимости земли.

На первом этапе анализа формируют варианты освоения земельного участка, которые отбирают, исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если правилами землепользования и застройки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию только промышленных объектов.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяют выручку, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здания), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирают вариант инвестиционного проекта, который будет наиболее эффективным из возможных.