Принципы оценки земельных участков

Лекция 2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Методологическую базу для проведения как массовой, так  и индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в следующие 4 группы:

принципы пользователя недвижимого имущества, вытекающие из его предоставления;

связанные с рыночной средой:

непосредственно связанные  с объектом недвижимости;

наиболее эффективного использования, как синтезирующий  все предыдущие, выделен в самостоятельную группу.

Следует также отметить, что, во-первых, не к каждому объекту  оценки могут быть применены все  принципы; во-вторых, в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица один принцип может перевесить все другие; в-третьих, несовершенное функционирование рынка недвижимости, вмешательство государственных органов может помешать реализации принципа в полном объеме; в-четвертых, все названные принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, но не гарантируют его реальность.

Охарактеризуем перечисленные принципы с позиций стоимостной оценки земельных участков.

Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип  полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.

В экономической оценке полезность определяется размером и  сроками получения доходов или  других выгод от использования объекта  недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме — заповедники, лечебно-оздоровительные зоны, памятники истории и культуры), а также от престижности места и объекта.

В соответствии с принципом  полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя). Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде дохода, который для собственника может быть охарактеризован как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения или придает определенные предпочтения сообщество жителей конкретного поселения в виде градостроительных регламентов в форме нормативно-правового акта — правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в поселении действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора поселения, тем самым существенным образом влияя на формирование цены земель поселений. И административное регулирование, и предпочтения городского населения формируют облик поселения, руководят размещением в его структуре материальных элементов, определяя общественную полезность сформированной среды обитания, а через нее — и цену городских земель поселения. При этом основная задача поселения заключается в недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный  до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности. Базируясь на этом принципе, можно сделать вывод, что разумный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой земельный участок с такой же полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных. Это побуждает собственника выполнять определенные обязанности по отношению к собственной недвижимости: следить за состоянием своего участка и его окружающей территории, участвовать в градостроительной деятельности и т. д.

Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе  рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (или  рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения — основной принцип оценки при использовании сравнительного (рыночного) подхода.

При доходном подходе  данный принцип гласит: стоимость  объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта. Ожидания могут быть

нормальные и спекулятивные. Для правильной оценки будущих доходов, ожидаемых от владения недвижимостью, необходимо сделать поправку прогнозируемых будущих поступлений на стоимость во времени.

Стоимость земельного участка  зависит от ожидаемого размера и  вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т. е. определение текущей стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи недвижимости.

Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.

Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору). Земля — основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть компенсированы эти привлеченные к земле факторы. Оставшийся доход выплачивают собственнику как земельную ренту. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить необходимые затраты, или удовлетворить какие-то особые потребности, или добиваться сочетания всех трех преимуществ. Например:

максимизация довода — владелец магазина больше заплатит за место, которое  на виду и легко доступно большему числу покупателей;

минимизация затрат — производитель автомобилей заплатит больше за место на окраине города, но рядом с железной дорогой, нежели за место, расположенное в деловом центре города, но с неудобным, сложным подъездом;

удовлетворение особых потребностей — пользователь, собирающийся построить жилой дом, больше заплатит за земельный участок, с которого открывается красивый вид.

Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) во внимание принимается сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход) хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Поэтому вклад — это прирост  стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого-либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 60 тыс. р., рыночная стоимость его повысилась со 100 до 210 тыс. р., т. е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 50 тыс. р. (110 тыс. р. — 60 тыс. р.).

Принцип возрастающей и уменьшающейся  отдачи отражает изменение производственной функции, когда по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Например, инвестор приобрел участок земли площадью 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.

Если к земле приложено мало факторов производства — она недогружена застройкой, если слишком много — перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно таблице 4.1 четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома — это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользовании, которые максимально повышают стоимость всех земельных ресурсов.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Принцип оптимальных величин, или  принцип оптимального экономического размера,— количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте. Этот принцип означает, что для определенного предприятия требуется определенный размер земельного участка, обеспечивающий этому предприятию максимальную эффективность в соответствии с рыночными условиями в данной местности. Например, если участок окажется меньше определенного размера, то предприятие не сможет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, и, следовательно, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Если участок окажется больше определенного размера, то предприятие будет нормально функционировать, получать в полном объеме выгоды, предоставляемые локальным рынком, обеспечивать себе максимально возможную рыночную стоимость в текущий момент времени. Но в этой стоимости не будет участвовать стоимость той части земельного участка, что превышает необходимый (экономический) его размер. Рациональный собственник, чтобы не платить избыточного земельного налога или арендной платы и не снижать стоимости своего земельного участка, вынужден будет искать другие пути использования этой излишней площади (продать, выделив в отдельный имущественный комплекс, сдать в аренду для других видов деятельности, расширить собственное производство и т. д.).

Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:

физическое — это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные части;

по времени владения и пользования — это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

по видам  имущественных прав — совместная аренда, товарищества, ипотека, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием, оперативное управление, сервитуты, таймшер и др.

Принцип спроса и предложения  выражается в том, что цену объекта  недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и поселения. Следует различать понятия «предложение» и «величина предложения».

Предложение — это зависимость между ценой и числом объектов недвижимости, которое предлагают продавцы. Величина предложения — это число объектов недвижимости, которое предлагают продавцы к продаже, аренде, обмену по определенной цене, ставке арендной платы. По закону предложения повышение рыночной цены товара ведет к увеличению, а снижение — к уменьшению величины предложения. На земельном рынке реакция величины предложения на повышение цены в краткосрочном периоде незначительна, так как площадь земли в любом районе ограничена самой природой, а цикл смены собственников сравнительно продолжительный.