Принципы оценки объектов недвижимости

       Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности. 

1.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

       Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

       Выбор оптимального варианта использования  земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

       Потенциал местоположения земельного участка – основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад – необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.

       Анализ  возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка “разумно вписывается” в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:

       − инфраструктура самого земельного участка  и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

       − демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

       − возможные конкуренты или конкурирующие  объекты и т. д.

       Иными словами, оценивается соотношение  спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

       Правовая  обоснованность застройки  земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

       − действующего законодательства;

       − градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);

       − перспективных решений по районной планировке участка;

       − ограничений местной администрации  и требований местного населения.

       Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические , грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

       Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

       Финансовая  обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

       Ниже  рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

       На  первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые  отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

      Объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.  
         В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости.

      Принципы  можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения  и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Используемая  литература: 

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1999. – 592 с. 

2. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”). 

3. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.

6. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.

4. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 

5. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М: Дело, 1999.