Правовые основы регулирования оборота недвижимого имущества

Один из первых вопросов, которые необходимо решить, - вопрос о том, к какой отрасли права следует отнести нормы о регистрации прав на недвижимость. На первый взгляд ответ на него достаточно прост: так как нормы о регистрации прав на недвижимость включены в ГК РФ, то это институт гражданского права. Однако это только верхний срез проблемы. Действительно, нельзя отрицать, что нормы, устанавливающие обязательность регистрации прав на недвижимость, правовые последствия регистрации или ее отсутствия, безусловно, относятся к гражданскому законодательству, так как определяют основания и порядок возникновения гражданских прав. В то же время п. 6 ст. 131 ГК РФ говорит о том, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации - это не что иное, как совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией, а значит, это сфера административного, а не гражданского права. Разумеется, деятельность регистрирующего органа должна базироваться не только на нормах, определяющих порядок регистрации и носящих процессуальный характер, но и на материальных нормах гражданского законодательства. Однако применение гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым.

В рамках проблемы правового регулирования регистрации прав на недвижимость следует рассмотреть также вопрос о ведомственном нормотворчестве. Законом о регистрации в ст. 10 за федеральным органом в области государственной регистрации закреплены полномочия, в соответствии с которыми он "координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации; обеспечивает соблюдение органами по государственной регистрации Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде; разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации". При этом Закон о регистрации не относит к компетенции этого органа издание нормативных актов. Положением о Министерстве юстиции РФ за ним также не закреплены функции нормотворчества. Согласно п. 46 указанного положения Минюст России "осуществляет функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а ст. 10 Закона о регистрации относит к компетенции этого органа только разработку и издание методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации. Таким образом, следует признать, что Минюст России и его территориальные подразделения, а также федеральный орган в области государственной регистрации и его подразделения в регистрационных округах не вправе издавать акты, регулирующие порядок государственной регистрации прав на недвижимость, издаваемые ими документы в данной сфере могут носить либо индивидуальный характер (приказ о назначении главного регистратора) или характер методических рекомендаций, не являющихся обязательным для регистрирующих органов.[18, с. 11]

Идея такого подхода в целом понятна - нельзя позволять государственному органу самому определять порядок осуществления своих функций. Наличие нормативных документов, издаваемых регистрирующим органом, неизбежно поставит вопрос о соответствии этих документов актам федеральных органов и органов субъекта Федерации - вопрос, требующий в каждом случае судебного решения.

Между тем реальность такова, что практически всеми органами регистрации принимаются те или иные акты (инструкции, приказы, положения), которые фактически дополняют федеральное законодательство. Даже в тех случаях, когда такие документы являются формально обязательными лишь для персонала учреждения, они фактически регулируют отношения между учреждением и заявителем. Представляется, что сложившаяся ситуация имеет помимо субъективных (желание установить свои, более удобные регистратору, а не заявителю правила работы) и объективные причины.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет "о зарегистрированном праве или сделке". На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других.

Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.[19, с. 34]

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

Заключение

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

Недвижимость, или недвижимая собственность определенно является очень важным элементом экономической системы. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. В отечественной практике рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся характеристик. По многим объективным причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России. Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления формирования и развития рынка недвижимости.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере

Список использованных источников

1.                 Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ

2.                 Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ

3.                 Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ

4.                 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ

5.                 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007 – 310 с.

6.                 Асаул А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб: Питер, 2007. – 624 с.

7.                 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов – 2-е изд. – СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АВС, 2004. – 384 с

8.                 Багров С.Е. Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал - 2001 - Декабрь – с. 17-21

9.                 Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. - 2007. - 19-20 – с. 51-54

10.             Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005. С. 105 - 106.

11.             Киндеева Е. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. Приложение к 11. 2000. – с.45-48

12.             Кочмарев А.Э. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.Э. Кочмарев, И.А. Полянский. Хабаровск: Магеллан, 2007 - с. 198

13.             Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2003. - 10. – с. 20-23

14.             Недвижимость. Практическая энциклопедия / Под ред. И.С. Радченко. – М.: Гроссмедия, 2005. – 416 с.

15.             Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005. С. 288.

16.             Полянский А.И Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование - № 4 (9) 2001г – с. 16-19

17.             Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения \\ Хозяйство и право – 2005 - № 10 – с.47-49

18.             Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование - Номер 1, 2006 г – с. 7-11

19.             Самойлов Н., Ветлугин К. Рынок недвижимости ждет реформ // Юридический мир. - 2003. – 9 – с. 34-36

20.             Сучкова Н. Российский нотариат и некоторые тенденции в гражданском законодательстве \\ Российская юстиция – 2007 – 8 – с.14-19