Правовые основы регулирования оборота недвижимого имущества

Основной закон, регулирующий оборот недвижимого имущества – это Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (последние изменения 08.05.2009). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [18, с. 10]

Таким образом, законодательство регулирует все аспекты оборота недвижимого имущества в зависимости от видов недвижимости и сферы ее обращения.

2.2 Механизмы регулирования оборота недвижимости

Каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

Характерным является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

- при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),

- при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),

- при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,

- при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

Таблица 1 - Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами

На сегодняшний день в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют: учреждения юстиции по ГР прав; органы кадастрового учета и организации технического учета.

Учреждения юстиции действуют в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и являются учреждениями субъектов РФ, финансируются, как правило, за счет платы за ГР. Основными их функциями являются проверка законности представленных на регистрацию документов и ведение ЕГРП.

Органы кадастрового учета действуют в соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре" в форме структурных подразделений федеральной службы земельного кадастра и государственных учреждений - федеральных кадастровых палат. Финансируются за счет федерального бюджета. Основными функциями органов кадастрового учета являются ведение кадастра земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, осуществление при проведении кадастрового учета экспертизы документов, осуществление кадастровой оценки участков для целей налогообложения. При этом проведение самих натурных измерений, необходимых для осуществления кадастровых работ, осуществляется частными землемерами, деятельность которых регулируется Федеральной службой земельного кадастра на основе договоров, заключаемых частными землемерами с гражданами и юридическими лицами. [19. с. 35]

Бюро технической инвентаризации действуют в соответствии с рядом подзаконных актов, в том числе постановлением Правительства РФ "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности" и постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в РФ" и др. Являются, как правило, предприятиями РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, реже - учреждениями субъектов РФ и муниципальных образований. Финансирование хозрасчетное, тарифы частично регулируются на уровне органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления. Основными функциями являются технический учет зданий, сооружений (описание и ведение реестра), проверка законности создания объектов недвижимости и осуществление оценки зданий, сооружений, принадлежащих гражданам, для целей налогообложения

2.3 Государственная регистрация как форма контроля за оборотом недвижимого имущества

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.[20, с. 16]

В соответствии с ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в следующем порядке:

-              прием документов необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям упомянутого Федерального закона, регистрация принятых документов с обязательным приложением документов об оплате государственной регистрации;

-              правовая экспертиза принятых документов и проверка законности сделки;

-              установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-              внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-              совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким удостоверением является Свидетельство о государственной регистрации права. Бланки Свидетельств, имеющие определенные степени защиты, являются бланками строгой отчетности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). [15, с. 67]

Однако, данные, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, которые носят конфиденциальный характер, а именно, сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

-              самим правообладателям;

-              физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

-              руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

-              налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

-              судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

-              лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;

-              федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

-              Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации;

-              сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Единый государственный реестр прав фактически состоит из трех частей. Первая часть — это книги учета документов, вторая — непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведению в соответствии с установленными требованиями, третья - дела правоустанавливающих документов. Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, изъятие из них каких — либо документов или их частей не допускается. Единый государственный реестр прав ведется на бумажных носителях и в электронном виде, с использованием персональной компьютерной техники и специального программного обеспечения. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий учреждение юстиции по регистрации прав назначается на должность и освобождается от нее органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. [5, с. 189]

3 Проблемы государственного регулирования прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимость, известная многим странам, была воссоздана в законодательстве России в 1997 г. Главным предназначением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является создание доступного любому лицу для ознакомления информационного ресурса - Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С формированием этого Реестра решается главная задача - "укрепление" прав на недвижимость, усиление их защиты от противоправных действий и преступных посягательств, повышение гарантий инвесторов и кредиторов на едином экономическом пространстве Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта

Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдача информации из него. Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из ЕГРП, что является значительной гарантией "чистоты" сделки и защитой добросовестных приобретателей от мошенничества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.[7, с. 314]

Регистрирующий орган - государственный орган исполнительной власти, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы поданных документов, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у лица, подготовившего документ, по проверке законности заключаемых сделок. В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности, а юридическая деятельность Федеральной регистрационной службы по направлению деятельности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоприменительный характер и состоит в подтверждении от имени государства прав собственника на объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. К государственной регистрации в широком смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. В узком смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы.[16, с. 18]