Отчет по производственной практике в оценочной компании

     Последовательность  внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах,

15

то последовательность их внесения  будет влиять на стоимость  оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

     Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую  последовательность внесения поправок:

     1) состав имущественных прав;

     2) условия финансирования;

     3) условия продажи; 

     4) время; 

     5) местоположение;

     6) физические характеристики.

     Согласование  данных при использовании  метода анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще все-

го рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. 

3.1.2 Расчет стоимости  объекта недвижимости  с помощью валового  рентного мультипликатора.

     Этот способ расчета относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется в следующей последовательности:

     1) определяется годовая арендная ставка для данного объекта; 
 

16

     2) рассчитывается оптимальный для  данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

     3) умножается годовая арендная  ставка для оцениваемого объекта на  оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

     Применение  в оценке GRM удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся  между сопоставимыми и оцениваемым  объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

     Однако  имеются и ограничения по использованию  данного метода оценки.

     1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

     2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами. 

3.1.3 Расчет стоимости  объекта недвижимости  с помощью общего  коэффициента капитализации.

     Этот  способ расчета стоимости объектов недвижимости (относится  к рыночным методам оценки объекта, приносящего доход, и входит в состав метода анализа продаж) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей

17

стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для  сопоставимых объектов, проданных на рынке.

     Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. 

3.2 Затратный подход  к оценке недвижимости.

     Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

     Другая  особенность применения затратного подхода заключается в  необходимости разграничения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость" (или стоимость воспроизводства).

     Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

     Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных ра-

18

бот. В  этом случае воспроизводятся тот  же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание  объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого  объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

     Затратный подход применяется в настоящее  время для налогообложения имущества  физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный

покупатель  не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

     Затратный подход применяется в следующих  случаях:

     • при технико-экономическом обосновании  нового строительства;

• при  выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

     • при выборе профиля объекта недвижимости;

• при  согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

     • при оценке зданий специального назначения;

     • при оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;

     • для страхования.

     19

3.2.1 Технология применения затратного подхода.

     Реализация  затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих  этапов.

      1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

      2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости.

      В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.

      3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

      4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

      5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

     3.2.1.1 Определение стоимости земельного участка (этап 1).

     Существуют  различные методы оценки рыночной стоимости  земельных участков под жилищное строительство.

     Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении и поправок в цены продаж.

     Необходимо  знать, что часто публикуемые  в периодической печати  цены на земельные участки – это  так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

     Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

20

     Элементами  сравнения являются шесть факторов: 1) условия финансирования сделки; 2) условия продажи; 3) время продажи; 4) местоположение; 5) физические характеристики; 6) характеристики до-

хода, получаемого  с земельного участка.

     Если  раньше применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с момента принятия Положения  о Едином отчете по оценке жилья  появились стандарты оценки жилья.

     Согласно  Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

     При внесении поправок в денежном выражении  последовательность их внесения не имеет  значения.

     Однако  при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

     Согласование  скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. 

     Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имуществен-

21

ного  комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

     Иногда  для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство  в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).