Особенности сделок с земельными участками

- формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки под залог земли в стране создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Пока же ипотечные кредиты под залог земли предоставляют всего несколько банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия кредитования во всех банках практически одинаковы: 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

До 1 января 2012 года собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Пермского края, а также на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, могут выкупить эти земли по весьма льготным ценам. [6]

Выкуп земельного участка в собственность - дело сугубо добровольное. Обязательно переоформить землю до 1 января 2012 года должны только юридические лица (за исключением государственных муниципальных учреждений и казенных предприятий), которые владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Особые условия установлены для юридических лиц, пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Эта категория землепользователей должна оформить право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2015 года.

Цена выкупа земельных участков установлена постановлением Правительства Пермского края от 10.03.2010 №85-П от 1,5% для граждан и некоммерческих организаций, у которых право на объект недвижимости возникло до 30.10.2001, до 2,5% для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, у которых объекты недвижимости были отчуждены из государственной или муниципальной собственности или объекты были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий.

В отношении других лиц цена земли на территории города Перми будет равна пятикратному размеру ставки земельного налога, установленной в городе решением Пермской городской Думы от 08.11.2005 №187. В частности, ставка налога для собственников индивидуальных жилых домов на территории города Перми равна 0,1% от кадастровой стоимости, для владельцев садовых участков и индивидуальных гаражей налоговая ставка равна 0,2%, для владельцев коммерческой недвижимости - 1,5%.

Кадастровый номер указан в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке Единого государственного земельного кадастра. Кадастровая стоимость по всем кадастровым кварталам города за единицу площади указана также и в постановлении Правительства Пермского края от 11 мая 2007 года №91-П.

Времена, когда все было общим, а значит «ничьим», прошли. Теперь каждый земельный участок должен иметь своего хозяина. Причем, собственники, владеющие зданиями, строениями и сооружениями, использующие земельные участки без документов, обязаны оформить право на земельные участки. Поэтому лучше не надеяться на извечное русское «авось» и не ждать «лучших времен». По оценкам экспертов, с 1 января 2012 года цена выкупа земельного участка может действительно оказаться на отметке 100% от кадастровой стоимости.

Конечно, каждый будущий хозяин выкупаемого в собственность или приобретаемого в аренду земельного участка, должен просчитать все нюансы сам. Однако, есть некоторые преимущества приобретения земельных участков в собственность, нежели оформления их в аренду.

Право собственности на земельный участок предоставляет значительные возможности распоряжения этим участком. Это не только права, связанные с отчуждением участка. Например, собственнику значительно проще оформить документы на строительство.

Земельный участок, оформленный в собственность, может являться одним из важнейших финансовых инструментов. Сегодня банки все чаще начинают выдавать кредиты под залог недвижимости. Этот фактор особо важен для предпринимателей, которые не имеют достаточных средств для развития собственного бизнеса.

Собственник земельного участка зависит лишь от установленной органом местного самоуправления ставки земельного налога, в то время как арендатор зависит от условий договора аренды, определяемых местной исполнительной властью, а также оплачивает арендную плату, которая зачастую значительно выше земельного налога.

Ограниченные сроки договоров аренды делают невозможным долгосрочное, перспективное планирование бизнеса землепользователем. К тому же договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

И еще несколько цифр в пользу «собственности». В качестве примера приведем земельный участок, на котором расположено промышленное здание. Это реально существующий объект химической промышленности, приватизированный из госсобственности. Арендная плата за пользование участком в 2011 году составила бы 61 руб. 34 коп. за 1 кв. метр. Земельный налог за 2011 год составил бы 23 руб. за 1 кв. метр. Выкуп земельного участка по ставке 2,5% от кадастровой стоимости составил бы 38 руб. 34 коп. за 1 кв. метр. Таким образом, единоразовая плата за выкуп и земельный налог за целый год равны годовой арендной плате. Соответственно после выкупа этого участка в собственность, предприятие ежегодно может сэкономить сумму, составляющую почти треть от арендной платы. При этом не всегда экономия начинается для собственников со следующего года. В среднем, как отмечают эксперты, затраты окупаются в первые 3-5 лет.

Выводы и предложения

Подводя итоги рассмотрению темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить, что анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Земельным кодексом РФ провозглашен принцип платности использования земельных участков. Плата за землю взимается в двух видах – земельного налога и арендной платы. И если уплата земельного налога относится к отношениям власти и подчинения, где вопросы размеров, сроков и порядка уплаты должны быть урегулированы нормативными актами, то аренда – это гражданские правоотношения, основанные на принципах автономии воли, равенстве участников и свободе договора. Между тем, как следует из ст. 65 ЗК РФ, арендная плата за земельные участки, право собственности на которые зарегистрировано за РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, устанавливается уполномоченными на то государственными органами. В отношении земельных участков, не подлежащих разграничению, аналогичного правила нет. Требуется принятие на федеральном уровне дополнительного законодательства, определяющего лицо, которое будет устанавливать порядок расчета арендной платы, и принципы, на основании которых она будет исчисляться, в том числе критерии определения каждой составляющей арендной платы, ограничивающие усмотрение государственных органов и органов местного самоуправления в данной области, пределы максимального и минимального ее размера. Пока не определены такие барьеры, следует иметь в виду, что произвольное установление базового размера арендной платы противоречит п. 11 ст. 1 ЗК РФ, содержащему принцип сочетания общественных и частных интересов. Как вариант, диссертантом предлагается основывать расчет арендной платы на кадастровой стоимости участков.

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

При работе над данной темой использовался материал статей современных научных журналов, которые предоставили ключевую информацию. За основу работы был взят Земельный Кодекс Российской Федерации.

Поставленные в начале работы цели можно считать достигнутыми, в ней были рассмотрены основные юридические и экономические аспекты.

Работа по изучению данной темы позволила наиболее реалистично представить всю картину, сложившуюся в результате сегодняшней экономической и политической ситуации.

Согласно поставленным задачам было рассмотрено понятие земельного участка, который относится к объектам недвижимости, подразделяется на различные категории и государственному кадастровому учету. Спрос на земельные участки формируется под влиянием множества факторов, в том числе экономических, социальных, демографических, природно-климатических. Рынок земли в Пермском крае носит спекулятивный характер. Чтобы уменьшить количество ззаключаемых спекулятивных сделок, необходимо улучшить нормативную базу как на Федеральном, так и на региональном уровне. Также нужно усовершенствовать условия для предоставления земельной ипотеки в Российской Федерации, в том числе в Пермском крае, так как земельно-ипотечное кредитование еще не достаточно развито и существует у нас не так давно.

Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Список использованных источников

1.      Земельный Кодекс Российской Федерации (Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года; Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года; в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ);

2.      Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2007. – 165с.

3.      Захарьина А.В. Договор купли-продажи недвижимости. - М.: ДИС, 2005. – 128с.

4.      Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: ЮД Юстицинформ, 2006. – 312с.

5.      Щелоков В.В. Земельный участок. Как грамотно распорядиться. – М.: Эксмо-Пресс, 2010. – 215с.

6.      Газета «Метражи», № 13, 2010г.

7.      Журнал «Недвижимость и Цены», №14, 2006 г.

8.      Журнал «PROнедвижимость», №9, 2008г.

3