Особенности сделок с земельными участками

Спекулятивный характер рынка, высокий уровень спроса на землю вызвали бурный рост цен. Зачастую в течение одного года земельный участок после 5-6 операций купли-продажи становился дороже в 10 и более раз. При этом противоречить такой ситуации мало кто мог, поскольку рынок был еще крайне хаотичен и не было общего понимания в вопросе «адекватности цен». К примеру, только за 2007 год средние цены на землю взлетели более чем на 100%, а за докризисный период 2008 года еще на 85%. Естественно, такое течение дел неминуемо привело к серьезному перегреву рынка.

Второй важный момент - осмысление профессионалами рынка сегмента земельных участков. Не сформировавшись профессионально, рынок земли не успел воспитать компетентных специалистов, которые разбирались бы не только в текущей рыночной ситуации, но и могли бы увидеть развитие сегмента на перспективу. Поэтому можно с уверенностью сказать, что кризис явился полной неожиданностью для большинства участников данного рынка.

С началом финансово-экономического кризиса денежные потоки в землю серьезно обмелели. Инвесторы вообще ушли с рынка в связи с чрезвычайно высокими финансовыми рисками. Девелоперы отложили свои проекты на неопределенный срок. Уровень инвестиционных сделок упал в разы, и рядовой покупатель, в большинстве своем сам попавший в затруднительное финансовое положение, вовсе отказался от планов покупки земли. Рынок затих в ожидании столь же бурного падения, каким прежде был рост.

Отметим, что рынок земли как один из сегментов рынка недвижимости имеет достаточно сложную внутреннюю структуру. К примеру, в зависимости от удаленности земельные участки подразделяются на: 1) находящиеся в черте города; 2) располагающиеся в районах средней удаленности (30-50 км от города); 3) находящиеся на расстоянии более 50 км от краевого центра. В соответствии с назначением, землю также подразделяют на предназначенную под коммерческое использование, индивидуальное жилищное строительство, ведение садово-огороднической деятельности, сельского хозяйства и т.д. У каждого из этих подсегментов есть свои характерные особенности функционирования и рыночного развития.

Проследим изменение ситуации на рынке земли Пермского края за период кризиса на примере основных типов земельных участков.

Летом 2008 года рынок земли еще сохранял тенденцию увеличения цен. Единственным подсегментом, цены в котором к концу лета - началу осени 2008 года остались на уровне второго квартала того же года, были земли под ИЖС. Однако данное обстоятельство по большей части было обусловлено не столько экономическими особенностями развития рынка, сколько фактором сезонности. И в дальнейшем при условии отсутствия негативных тенденций в экономике данный подсегмент продолжил бы свое развитие по уже сформированным трендам. Здесь сложно утверждать, когда бы наступил окончательный предел роста.

Рисунок 1. – Динамика средней цены за сотку на рынке земельных участков Пермского края в зависимости от назначения, 2009-2010

Однако, как принято сейчас говорить, кризис внес свои коррективы. Практика спекулятивной скупки земли стала экономически нецелесообразной, практически все проекты строительства загородной и коммерческой недвижимости, находящиеся на стадии разработки и утверждения, были заморожены, и рынок земли потерял своих основных покупателей. И хотя владельцы экономически привлекательных земельных участков еще достаточно долго держали цены, к концу 2008 года рынок начал проседать.

До весны 2009 года продавцы земли еще жили ожиданиями улучшения ситуации, связанного с началом весеннего делового сезона и дачно-отпускного периода. Как следствие, в первом квартале 2009 года средняя стоимость на землю снизилась только на 15%. Несмотря на то, что данная цифра сама по себе уже достаточно внушительная, падение, последовавшее весной 2009 года, перевернуло представление о резервах падения.

Именно в марте-мае 2009 года рынок земли Пермского края испытал на себе «эффект холодного душа». Державшиеся практически до конца марта продавцы, под натиском финансовых проблем и в условиях так и не появившихся покупателей сдались в апреле, а в мае последовало еще большее усиление ценового отката. В результате чуть менее чем за три месяца средняя стоимость земли в Пермском крае уменьшилась в 2,5 раза.

Отметим, что последующие ценовые колебания уже не носили столь острого характера, но все еще имели стагнационные тенденции с уклоном на зависимость от сезонного фактора.

Относительно удаленности от центра г. Перми за период кризисного падения более остальных пострадали объекты, располагающиеся в городской черте (-55%) и в районах средней удаленности (-50%). Земельные участки, располагающиеся на расстоянии более 50 км от г. Перми, наоборот, существенно подорожали (более чем в три раза). Столь необычное, на первый взгляд, поведение продавцов земли в отдаленных районах связано с несколькими условиями:

1) средняя стоимость земельных участков в отдаленных районах и до кризиса была невысокой (10-15 тысяч рублей за сотку);

2) за период кризиса произошло существенное увеличение доли таких участков в общем объеме предложения (с 5% до 19%) за счет увеличения количества более дорогих объектов;

3) в кризисный период происходит «сглаживание» граней между более дорогими и более дешевыми сегментами. И если первые дешевеют ввиду низкой платежеспособности спроса, то вторые, напротив, могут вырасти за счет возросшей ориентированности потенциальных покупателей на более дешевые объекты.

Если рассматривать динамику относительно целевого назначения земельного участка, то здесь ситуация достаточно разнохарактерная.

Самым нестабильным оказался подсегмент земли под коммерческое использование. Упав к началу лета 2009 года более чем в 4 раза, к концу года данный тип земель увеличился в цене на 70%. В настоящий момент вновь наблюдается откат до уровня середины-конца лета прошлого года.

Полное отсутствие инвестиционной и девелоперской инициативы влечет невостребованность земель данного назначения, а малое количество предложений (9% от общего объема) обуславливает столь существенные ценовые перепады, когда появление на рынке или уход с него 3-5 дорогих или дешевых объектов существенно отражается на средних ценовых показателях.

Наименее всего пострадали земли под дачную и садово-огородническую деятельность, средняя цена на которые снизилась за кризис всего на 20%. Влияние кризиса эти земельные участки частично нивелировалось сезонным фактором, поскольку именно этот тип земель пользуется наибольшим спросом в весенне-летний период. А не очень высокие цены (в пределах 20-25 тысяч рублей за сотку) способствовали сохранению уровня спроса, достаточного для поддержания активности рынка.

Земли под ЛПХ и сельскохозяйственное производство практически не пользовались спросом ввиду слишком больших площадей (в среднем от 4-5 Га). И хотя цены за сотку в данных подсегментах наиболее низкие (некоторые земли с/х назначения продаются по цене 50-100 рублей за сотку), общая стоимость таких участков многократно превышает стоимость земель под ИЖС, садово-огородническую деятельность и коммерческие проекты. Поэтому изменение стоимости земель под ЛПХ и с/х производство в среднем составило -50%, однако по отдельным объектам снижение доходило до 70-80%.

Интересную динамику показывает рынок земельных участков под ИЖС. Безусловно, данный подсегмент имеет свою специфику.

Отметим, что земельным участком под ИЖС может считаться земля с подведенными коммуникациями (газ, электричество, водопровод и др.) и развитой окружающей инфраструктурой. В России, чтобы обеспечить участок всеми необходимыми коммуникациями, нужно выложить внушительную сумму. Что касается инфраструктурного окружения, то многие застройщики зачастую ограничиваются постройкой административного здания под магазин, парикмахерскую и т.п. и, в лучшем случае, небольшим развлекательным заведением. Относительно больниц, школ, детских садов, такой роскошью могут отличиться единичные коттеджные поселки в Пермском крае. Поэтому землей под ИЖС нередко становятся земли с минимумом необходимых коммуникаций и весьма скудной инфраструктурой.

В этой связи небольшие земельные участки под ИЖС, находящиеся в наиболее благоприятных районах, обеспеченные большинством коммуникаций, обладающие хорошими подъездными путями, пользовались и пользуются стабильным спросом.

За II квартал 2010 года, по данным аналитических исследований, земля данного назначения подорожала в среднем на 20-22%. И хотя за период кризиса падение составило около 40%, цены снижались в основном на неликвидные участки.

Бесспорно, рост цен продиктован сезонностью, однако тот факт, что цены на землю под ИЖС остаются практически неизменными уже около полугода, свидетельствует о стабилизации ценовой конъюнктуры в данном подсегменте.

Вопрос о дальнейших перспективах развития рынка земельных участков в Пермском крае является весьма неоднозначным. Одни утверждают, что рынок уже стабилен, сделки на нем есть, и падения не ожидается. Другие, настроенные менее оптимистично, выдвигают предположение о грядущей второй волне снижения цен на земельные сотки. И те, и другие в чем-то правы.

С одной стороны, сделки на рынке действительно есть. Рынок уже не стоит на месте и не теряет в цене еженедельно, как это было год назад. Однако, стоит понимать, что реально продаются сегодня только очень привлекательные объекты, а таковых на рынке мало, поэтому и сделки единичные. При этом земля сегодня покупается в основном для личного пользования, а не с целью инвестирования средств. Поэтому самым востребованным типом земель являются земли под ИЖС и дачно-садовую деятельность. При поддержке государственного ресурса в незначительном объеме совершаются сделки по купле-продаже земель под с/х производство в рамках различных программ развития сельскохозяйственной отрасли.

В остальных же подсегментах до сих пор бушует кризис. Большие массивы земель под сельское и личное подсобное хозяйство не востребованы совсем, ввиду высокой общей стоимости, а инвестиционная и девелоперская привлекательность земель под коммерческое использование сегодня находится на крайне низком уровне.

А значит, и говорить об общей стабилизации пока рано. Если смотреть в будущее, на ближайший год можно прогнозировать сохранение стабилизационных тенденций в востребованных подсегментах и продолжение негативного влияния кризиса в остальных.[6]

2.2 Ипотека и льготы при приобретении земельных участков в Пермском крае

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Существуют приоритеты.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

- земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности;

- земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут являться предметом ипотеки:

- участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег.

Да и сама законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка.[8]

Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

- формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;

- выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;

- привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;