Особенности недвижимости как товара

Сущность недвижимости как товара состоит из трех аспектов:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);
• юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.).

Кроме вышеперечисленных  аспектов отдельно можно выделить дополнительные аспекты:

• затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.);
• доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

     К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится в первую очередь его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

         Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу отличительных признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке.

          Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю над темпами физического износа. Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3–3,5 года.

           Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя.

        Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее нельзя быстро реализовать.

          Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке.

          Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

          Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности РН, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты  недвижимости предназначены для  обслуживания вполне конкретных процессов:

• рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
• рынок коммерческой недвижимости — для обеспечения торгово-технологических и управленческих процессов;
• рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
• рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

      РН предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.

     Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохраняться и имеют осязаемый характер.

         С точки зрения рынка услуг объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

         С экономической точки зрения РН изначально представляет собой инфраструктурную категорию, связанную с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Можно сказать, что он является органичной частью механизма экономического кругооборота, как и другие рынки, он обеспечивает взаимодействие государства, населения и коммерческих организаций, выполняя специфические функции в области фондового и финансового рынков, рынка товаров и услуг.

         Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и неоднозначна. Ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками инвестиций, товаров и услуг.

9. Структура рынка недвижимости

        Как было сказано выше, рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

В соответствии с приведенным определением структура  рынка включает:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

В рыночной экономике  кроме классификации рынка большое  значение имеет сегментирование  рынка.

      Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинговой деятельности. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Сегментирование похоже на классификацию РН, однако отличается от нее тем, что в качестве объектов сегментирования выступают: сам товар (объекты недвижимости), покупатели и участники рынка, а признаками сегментирования (основаниями), в зависимости от целей, являются факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры объектов недвижимости, экономические показатели коммерческих организаций.

             Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка, например, количественные параметры сегмента, прибыльность и т. д. Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется следующими особенностями:

• высокий уровень ожидаемых или текущих продаж;
• высокий темп прироста продаж; •быстрый оборот средств и приемлемая норма прибыли.

В настоящее  время риелторскими фирмами используется множественная сегментация, т. е. сегментирование  по нескольким признакам одновременно.

Сегментирование рынка по объектам недвижимости как  товару проводится следующим образом:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков.

        Каждая из этих составляющих РН развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные отличия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Также можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения, так и первоначального плана застройки. Дополнительно можно выделить рынок ценных бумаг на недвижимость, на котором происходит обращение ценных бумаг с использованием механизмов рынка.

        В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризуется появлением недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти выступает в настоящее время как основной продавец недвижимости), и вторичной — продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

         При рассмотрении структуры РН понятия типизации и сегментирования зачастую переплетаются ввиду того, что и типизация (выделение типов и классов элементов РН), и сегментирование в целом преследуют одну и ту же цель.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вывод:

         Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

        Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

       Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

        Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. 
 
 
 
 

Список  используемой литературы.

 
1. Н.Левадная  “Рынок недвижимости в Российской Федерации” //Инвест курьер ; Москва; август 1996г. 
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов”// Экономика и жизнь ; № 3, 1997г  
3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество”

4. В.Кузьмин “Предвыборный  рынок” // Эксперт; № 23, 1996г. 
5. “Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года). 
6. “Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.