Особенности недвижимости как товара

        Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

        Помимо понятий «стоимость» и «цена» в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т. е. возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства.

          Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также его способность быть выделенным покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

        РН как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» — периодами экономического спада и подъема (рис. 2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуются различным соотношением спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.

Рис. 2. Цикличность рынка недвижимости

         Спад на РН наблюдается при перенасыщении построенными зданиями, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется превышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость. Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.          Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, причем цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.

        Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т. е. цена превышает стоимость. Период подъема РН, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.

       На последнем этапе цикла наступает насыщение РН, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос. Строительная деятельность начинает сокращаться. Рост продаж объектов недвижимости в этот период прекращается.

7.Особенности российского рынка недвижимости

       Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

       Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

        Особенности развития РН в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователи относят к середине 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992 г. — с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в  России — стадия его становления  — характеризовалась следующими особенностями:

• оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
• значительное превышение спроса над предложением;
• система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;
• поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;
• форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого  периода произошел резкий рост цен  на объекты жилой недвижимости в 7–8 раз.

Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г., можно назвать  переходной стадией развития рынка  жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

• начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;
• коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
• поведение продавцов и покупателей — рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
• темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

      Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30–40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Следующий этап развития жилищного рынка — стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.

       В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

        Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

8.Рынок недвижимости в системе рынков и его взаимосвязь с системой экономического кругооборота

        Некоторые исследователи стараются представить рынок недвижимости как часть какого-либо рынка, например рынка товаров, рынка услуг или рынка инвестиций. Действительно, рынок недвижимости обладает рядом признаков, которые позволяют его отнести к тому или иному виду рынка, но в то же время он имеет и ряд особенностей, характерных только для этой сферы экономической деятельности.

       Наиболее распространенная точка зрения заключается в том, что рынок недвижимости — одна из разновидностей инвестиционного рынка. Можно выделить несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использовать инструменты согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обладающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

           Однако рынку недвижимости свойственны и свои «инвестиционные» особенности. Первая особенность — высокий «пороговый» уровень инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, как хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

           Вторая особенность рынка недвижимости как части инвестиционного рынка заключается в особенностях управления недвижимостью. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода:

1. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
2. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

        Следующая особенность — неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности, что обусловлено такими фундаментальными свойствами недвижимости, как редкость и ограниченность.

         При инвестировании средств в недвижимость доходы от такого вложения, как правило, надежно защищены от инфляции (и в большей степени, чем финансовые активы), так как через арендную плату или цену инфляция переносится в доход и доход растет вместе с инфляцией. Кроме того, недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

    В отличие от обычных инвестиций сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать 10% от цены.

   Особенности ценообразования на РН также накладывают свой отпечаток. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на РН — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на РН, а колебания цен более частые.

      Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может быть рассмотрена и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяющая снизить общий риск, и как самостоятельный актив. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.                                                                                                     Такая позиция заслуживает внимания, однако она не учитывает того факта, что объект недвижимости — это не ценная бумага, и помимо инвестиционной полезности (способности приносить доход) он функционально предназначен для удовлетворения определенных потребностей людей. Недвижимость может приобретаться как товар, необходимый для производства или для личного потребления (например, большинство сделок в сфере жилой недвижимости производится именно для этих целей). Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода. С этой точки зрения можно считать, что рынок недвижимости — часть рынка товаров.

Товар на РН —  это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящиеся на нем  здания и сооружения.