Основные подходы и методы оценки недвижимости

    Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической  величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны  между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов  информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода  являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

    Каждый  из трех подходов открывает перед  оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том  же рынке, каждый имеет дело с различным  аспектом рынка. На совершенном рынке  все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос  не находятся в равновесии. Потенциальные  пользователи могут быть неправильно  информированы, производители могут  быть неэффективны. По этим, а также  и по другим причинам данные подходы  могут давать различные показатели стоимости.

    Каждый  из трех рассмотренных подходов предопределяет использование при оценке внутренне  присущих ему методов.

    Методы  доходного подхода:

    Согласно  методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

V = D/R ,

    где: D -- чистый доход бизнеса за год;

    R -- коэффициент капитализации.

    Метод дисконтирования денежных потоков  основан на прогнозировании потоков  от данного бизнеса, которые затем  дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей  требуемой инвестором ставке дохода.

    Методы  затратного подхода:

    Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса  рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

    Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы -- Обязательства.

    Данный  подход представлен двумя основными  методами:

• методом стоимости чистых активов;
• методом ликвидационной стоимости.

 

    Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов:

    1. Оценивается недвижимое имущество  предприятия по обоснованной  рыночной стоимости.

    2. Определяется обоснованная рыночная  стоимость машин и оборудования.

    3. Выявляются и оцениваются нематериальные  активы.

    4. Определяется рыночная стоимость  финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

    5. Товарно-материальные запасы переводятся  в текущую стоимость.

    6. Оценивается дебиторская задолженность.

    7. Оцениваются расходы будущих  периодов.

    8. Обязательства предприятия переводятся  в текущую стоимость.

    9. Определяется стоимость собственного  капитала, путем вычитания из  обоснованной рыночной стоимости  суммы активов текущей стоимости  всех обязательств.

    Применяется метод стоимости чистых активов  в случае, если:

• компания обладает значительными материальными активами;
• ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

    Показатель  стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса  РФ для оценки степени ликвидности  организаций. Чистые активы -- это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

    Проведение  оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе  финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния  предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового  риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

    Основные  документы финансовой отчетности, анализируемые  в процессе оценки:

• бухгалтерский баланс;
• отчет о финансовых результатах;
• отчет о движении денежных средств;
• приложения к ним и расшифровки.

    Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской  отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия. Предварительно оценщик  проводит инфляционную корректировку, цель которой -- приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

    Простейшим  способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению  курса рубля относительно курса  более стабильной валюты, например, американского доллара.

    Отличительной особенностью затратного подхода при  оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют  полученные стоимости.

    Алгоритм  данного подхода следующий:

• на первом этапе производят анализ активов предприятия и выделяют составные части, оценка стоимости которых будет производиться. Например, при оценке стоимости предприятия могут быть выделены следующие составные части: земля, здания, коммуникации, нематериальные активы, финансовые активы, сырье, материалы, машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделить подгруппы;
• на втором этапе оценщик выбирает наиболее приемлемый метод оценки для каждой группы (подгруппы) активов, выполняет необходимые расчеты;
• определяется итоговая величина стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

    Методы  сравнительного подхода:

    Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может  инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую организацию. Поэтому данные о компании, чьи  акции находятся в свободной  продаже, при использовании соответствующих  корректировок должны послужить  ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

    Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

    Метод отраслевых коэффициентов позволяет  рассчитывать ориентировочную стоимость  бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

    Метод капитализации дохода:

    Капитализация -- это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Базовые формулы:

    V_m = Доход / K или V = Д x M ,

    где: Vm -- оцениваемая стоимость,

    Д -- доход,

    К -- коэффициент капитализации,

    М -- мультипликатор.

    Суть  метода капитализации заключается  в определении величины ежегодных  доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость  компании. Использование данного  метода заставляет оценщика решать следующие задачи:

    1. Определить продолжительность анализируемого  периода.

    2. Определить капитализируемую базу.

    3. Определить коэффициент капитализации.

    4. Рассчитать рыночную стоимость.

    Существует  множество методов капитализации  дохода предприятия, различающиеся  в зависимости от принятых для  базы (видов) дохода и фактора, на который  делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить:

• капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат);
• капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат);
• капитализацию фактических дивидендов;
• капитализацию потенциальных дивидендов;
• использование мультипликаторов: цена/прибыль, цена/выручка и др.

    При расчете чистого дохода важно  правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это  может быть несколько периодов в  прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько  периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее. Например, могут  быть использованы данные о доходах  за 2 ближайших периода в прошлом, за текущий период и за 2 года в  будущем.

    В качестве анализируемого периода можно  выбрать три периода в прошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два прогнозных периода. Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.

    Капитализируемой  базой, как правило, является скорректированная  прибыль компании, тем не менее, в  практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения.

    Показатель  чистой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах  которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти  неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

    Следующий важный вопрос, который возникает  при расчете чистого дохода -- выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической чистого дохода. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого дохода по формуле среднего взвешивания или тренду.

    Если  в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого дохода компании может быть получен как  среднеарифметический расчет за этот период.

    Если  же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты.

    Если  предполагается, что тенденция динамики чистого дохода сохранится и на перспективу, то его величина определяется на основе тренда. Для этого используется уравнение трендовой прямой:

    у = а + b * х,

    где: у -- чистый доход в ? -ом году;

    х -- вес ? -го года;

    а и b -- коэффициент, который рассчитывается:

    n -- число периодов наблюдения.

    В некоторых случаях для оценки компаний используется объем валовой  выручки. Он чаще всего применяется  для определения рыночной стоимости  бизнеса в сфере услуг.

    Иногда  для оценки АО используется капитализация дивидендов.

    Этот  метод предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом  акций, а влиять на политику общества по вопросу выплаты дивидендов они  не могут. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом, предпочтительнее использование для определения  рыночной стоимости капитализации  чистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована: