Основные подходы и методы оценки недвижимости

    Содержание

    Введение

    1 Основные подходы к оценке  бизнеса и общая характеристика  методов оценки

    2 Особенности оценки недвижимости

    Заключение

    Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение

    По  мере развития рыночных отношений потребность  в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное  управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном  кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

    Возрастает  потребность в оценке бизнеса  при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

    Оценка  бизнеса необходима для выбора обоснованного  направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой  из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а ,следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

    Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда  Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями  разработаны законодательные и  методические основы новой области  экономики - оценки собственности.

    Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника. Появилась  возможность по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

    У каждого, кто задумывается реализовать  свои права собственника, возникает  много проблем и вопросов. Одним  из основных является вопрос о стоимости  собственности.

    С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового  рынка и системы страхования  также формируют потребность  в новой услуге-оценке стоимости  объектов и прав собственности.

    Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка.

    Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта. Она  обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

    Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических  особенностей оцениваемого объекта, а  также от целей и принципов  оценки.

    Основной  целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости и  основные подходы к оценке бизнеса  и общая характеристика методов  оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1 Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

    Оценка  бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный, доходный и сравнительный. Все подходы  к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих  условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или  ином подходе, отражает либо настоящее  положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие  результаты, т.е. ожидаемые в будущем  доходы (доходный подход). В связи  с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

    В практике операций с оценкой бизнеса  встречаются самые различные  ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса  и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицируют ситуации оценки с использованием и  т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно  применение сравнительного метода. Для  оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

    Доходные  предприятия, как правило, оцениваются  на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем  продаж бензина, количество постояльцев  в гостинице являются источниками  дохода, который после сравнения  со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного  предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод  основывается на капитализации или  дисконтировании прибыли, которая  будет получена в случае сдачи  в аренду. Результат оценки по данному  методу включает в себя стоимость  здания, и стоимость земельного участка.

    Если  предприятие (бизнес) не продаётся и  не покупается и не существует развитого  рынка данного бизнеса, когда  соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы, правительственные  здания), оценка может производиться  на основе определения стоимости  строительства с учётом амортизации  и возмещения износа, т.е. затратным  подходом.

    В том случае, когда существует рынок  бизнеса, подобный оцениваемому рынку, можно использовать для определения  рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже  проданных на данном рынке.

    На  идеальном рынке все подходы  к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

    Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.

    Доходный  подход к оценке бизнеса предусматривает  использование метод капитализации  и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется  к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации  их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков  ориентирован на оценку предприятия  как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более  применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют  перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими  и потенциальными конкурентами.

    В затратном подходе к оценке бизнеса  используются:

• метод чистых активов;
• Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.
• метод ликвидационной стоимости.
• При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
• метод рынка капитала;
• Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать.
• метод сделок;
• Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.
• метод отраслевых коэффициентов.

    Метод ориентирован на оценку предприятия  как действующего.

    Методы  рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии  строгого выбора предприятия - аналога, которое должно относиться, к тому же типу, что и оцениваемое предприятие. Возможность, и даже во многих случаях  необходимость (для получения более  достоверного результата), применить  к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее "взвешивания" оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких "взвешенных" оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок, в принципе допустимы в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).

    Для определения рыночной или другого  вида стоимости оценщики применяют  специальные приемы и способы  расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и  соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым  бизнесом, и предполагаемую «реакцию»  рынка при сделках купли-продажи  с оцениваемым объектом.

    Как мы уже выяснили, «оцениваемая стоимость» -- понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие -- за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие -- на перспективную, третьи -- на текущую информацию фондового рынка.

    В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и  затратного подхода. Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы  стоимости. Так, при оценке с позиции  доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его  рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения  возможного дохода, степень и вид  рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход -- это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

    Хотя, как правило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для  оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный  подходы. В некоторых случаях  затратный или сравнительный  подходы могут быть более точными  или более эффективными.

    Во  многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими  подходами.

    Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда  существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия  продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии, так как  быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный  подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым  бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку  данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

    Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а  также нового строительства, для  определения варианта наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных  расходах строителей на местном рынке  и т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.