Определение рыночной стоимости смоделированного предприятия

      ВРМ₂=С_ан2 / ПВД₂=10 000 000 / 4 662 000= 2,14

в) ПВД₃=S_ан3*С_ар.пл.3= 555*600*12=3 996 000 руб.

     ВРМ₃=С_ан3 / ПВД₃=9 800 000 / 3 996 000= 2,45

Определим усредненный  по аналогам валовый рентный мультипликатор:

ВРМ_ср= ВРМ₁+ ВРМ₂+ ВРМ₃ / 3=2,87+2,14+2,45 / 3=2,48

Определение оценочной  стоимости недвижимости:

С_{недв.рын}= ПВД* ВРМ_ср=3 330 000*2,48=8 258 400 руб.

Окончательная стоимость недвижимости

Получив  значение рыночной стоимости оцениваемого объекта каждым из трех подходов, необходимо провести согласование результатов оценки с учетом точности и достоверности оценки каждого подхода, т.е. оценщик обязан провести ранжирование полученных результатов, присвоив каждому из них соответствующий весовой коэффициент. Согласование результатов оценки осуществляется по формуле

С_ср.вз=С_{недв.затр}*α_затр + С_{недв.дох}*α_дох+ С_{недв.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=60%, т.к. в настоящих условиях точно известны ставка земельного налога и смета застройки 1 кв.м. аналогичной конструкции;

α_дох=30%, т.к. ставка арендной платы и операционные расходы варьируются;

α_рын=10%, т.к. в данном подходе используются цены продажи аналогов, которые не идентичны оцениваемому объекту, а также цены продажи аналогов на рынке не стабильны.

С_ср.вз=7 789 500* 0,6+ 7 992 000* 0,3+ 8 258 400* 0,1= 7 897 140 руб.

Снедв= 7 897 140 руб.

II) Объект оценки – машины и оборудование

Исходные данные:

На предприятии имеются: 1) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - 2 шт. N=7,2 кВт, 2003 года выпуска; 2) Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А- 5 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 3)Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20- 6 шт. N=10 кВт, 2003 года выпуска; 4) Бесцентрово-шлифовальный станок мод.3Е180В - 2 шт. N=7,5 кВт, 2003 года выпуска; 5) Персональный компьютер – 2 ед., 2003 года выпуска.

Оценка  стоимости машин и оборудования затратным подходом

При оценке стоимости  машин и оборудования затратным  подходом  воспользуемся методом  расчета по цене однородного объекта.

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, цена которого известна:

а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS» - N=7,2 кВт, 2006 года выпуска по цене 1500 тыс. руб.; б) Токарный   станок с ЧПУ ТПК-125А- N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 1100 тыс. руб.; в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20 - 6 шт. N=10 кВт, 2006 года выпуска по цене 800 тыс. руб.; г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В - N=7,5 кВт, 2006 года выпуска по цене 220 тыс. руб.; д) Персональный компьютер – 2 ед., 2006 года выпуска по цене 30 тыс. руб.

2. Определение полной себестоимости производства единицы однородного объекта:

 

, где

С_п.од – полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);

Н_пр – ставка налога на прибыль (24%);

К_р – показатель рентабельности продукции (20%);

Ц_од – цена однородного объекта.

 а) Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»

 б) Токарный станок  с ЧПУ ТПК-125А

 в) Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

 

г) Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

д) Персональный компьютер

 

3. Определение полной  себестоимости оцениваемого объекта:

, где

 С_п – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G_о и G_од - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Обрабатывающий центр  фирмы «HAAS»

 

Токарный станок с  ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный компьютер

 

4.  Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта:

, где

S_в – восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Обрабатывающий центр  фирмы «HAAS»

 

Токарный станок с  ЧПУ ТПК-125А

 

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20

 

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В

 

Персональный компьютер

 

4. Определение совокупного износа оцениваемого объекта

На основании визуального  осмотра и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами  составим таблицу:

Табл.3

Наименование оборудования	Физический износ, %	Моральный %	Внешний %	Совокупный %
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»	5	5	0	10
Токарный станок с  ЧПУ ТПК-125А	5	5	0	10
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20	5	5	0	10
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В	5	5	0	10
Персональный компьютер	5	15	5	25

 

5. Определение оценочной стоимости машин и оборудования

С_затр.=S_в – СИ

Обрабатывающий центр  фирмы «HAAS»:

С_затр=2460000 – 0.1*2460000= 2214000 руб.

Токарный станок с  ЧПУ ТПК-125А:

С_затр=4510000 – 0.1*4510000= 4059000 руб.

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:

С_затр=3935999 – 0.1*3935999= 3542399,1 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

 С_затр=360799 – 0.1*360799= 324719,1 руб.

Персональный компьютер:

С_затр=49200 – 0.25*49200= 36900 руб.

С_{обор.затр}=2214000+ 4059000+ 3542399,1+ 324719,1+ 36900= 10177018,2 руб.

 

Оценка  стоимости машин и оборудования рыночным подходом

 

Применим метод прямого  сравнения.

Обрабатывающий центр  фирмы «HAAS»:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска  был продан по цене 1500 тыс. руб. износ 0%.

2. Коэффициентная корректировка:

3. Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₁=С_анал*к =1500000*0.9 = 1 350 000 руб.

Токарный станок с  ЧПУ ТПК-125А:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1100 тыс. руб. Его износ 0%. Он отличается от оцениваемого наличием загрузочного-разгрузочного устройства заготовок, цена которого составляет 70 000 руб.

2. Коэффициентная корректировка:

  Поправочная корректировка:

С_доп=70 000 руб.

3. Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₂=С_анал*к – С_доп=1100000*0.9 – 70 000= 920 000 руб.

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 750 тыс. руб.

    2)   Коэффициентная корректировка:

     3)  Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₃=С_анал*к =750000*0.9 = 675 000 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2005 года выпуска  был продан по цене 200 тыс. руб. Его  износ 2%.

Коэффициентная корректировка:

    2)  Рыночная  стоимость оцениваемого объекта:

    3)   С₅=С_анал*к =200000*0.92= 184 000 руб.

Компьютер

1. Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска  был продан по цене 29 000 руб. Его износ 5%. Он отличается от оцениваемого наличием дополнительного жесткого диска, цена которого составляет 4 000 руб.

2. Коэффициентная корректировка:

  Поправочная корректировка:

С_доп=4 000 руб.

3. Рыночная стоимость компьютера:

С₄=С_анал*к – С_доп=29000*0.78 – 4 000= 18 620 руб.

Рыночная стоимость  машин и оборудования

С_{обор.рын}=С₁+ С₂+ С₃+С₄+С₅=1350 000*2+920 000*5+675 000*6+184 000*2+

18 620*2 = 11755240 руб.

Оценка  стоимости машин и оборудования доходным подходом

 

Доходный подход при  определении рыночной стоимости  машин и оборудования не применяется.

Окончательная стоимость машин и оборудования

С_{ср.вз.обор}=С_{обор.затр}*α_затр + С_{обор.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=40%, т.к. корректировка себестоимости осуществляется только по отношению к массе оборудования.

α_рын=60%, т.к. вносятся корректировки коэффициентные, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога, и поправочные, учитывающие дополнительные устройства, наличием или отсутсвием которых отличается аналог.

С_{ср.вз.обор}=10177018,2 * 0.4+ 11755240* 0.6= 11123951,28 руб.

Собор=11123951,28 руб.

III. Определение рыночной стоимости незавершенного строительства

 

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства затратным подходом

Существует недостроенный склад площадью S=100 кв.м. Начал склад строится в 2005 году. На данный момент построены фундамент и возведены кирпичные стены. В строительство фундамента вложили 200 000 руб., а в строительство стен – 300 000 руб.

Рыночная стоимость  незавершенного строительства:

С_затр= 200 000+ 300 000= 500 000 руб.

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом

Для завершения строительства (крыша, ворота, коммуникации, внутренняя отделка) спрогнозировали: затраты – 1 700 000 руб. и срок завершения строительства – 1 год.

Рыночная стоимость  объекта-аналога завершенного строительств–

2 000 000 руб.

Рыночная стоимость         Рыночная стоимость                           Затраты на завершение строительства             =   объекта-аналога завершенного  -   строительно – монтажных                                             строительства                                          работ

С_дох=2 000 000 – 1 700 000= 300 000 руб.

 Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным  подходом

Рыночный подход при  определении рыночной стоимости  незавершенного строительства не применяется.

Окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства

С_{ср.вз.н.с}=С_{затр.н.с}*α_затр + С_{.дох.н.с}*α_дох

Примем:

α_затр=80%, т.к. составляется смета затрат на незавершенное строительство.

α_дох=20%, т.к. не известно будет ли завершено строительство.

С_{ср.вз.н.с}= 500 000* 0.8+ 300 000* 0.2= 460 000 руб.

Сн.с=460 000 руб.

IV. Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции

На предприятии имеются  только запасы готовой продукции. Причем, все запасы являются ликвидными. Неликвидных (устаревших) запасов, которые списываются, нет.

 

Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным подходом

 

На складе находится 20 комплектов готовой продукции. Производственная себестоимость 1 – го комплекта готовой  продукции составляет 25 000 руб.

Тогда, рыночная стоимость  запасов ГП равна:

С_{затр.зап}=25 000* 20= 500 000 руб.

 

Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом

Продукция, составляющая запасы, пользуется спросом и 1 комплект ГП продается по цене 35 000 руб.

Тогда, рыночная стоимость  запасов ГП:

С_{рын.зап}=35 000* 20= 700 000 руб.

Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным подходом

Доходный подход при  оценке запасов ГП не используется.

Окончательная рыночная стоимость запасов готовой  продукции