Определение рыночной стоимости смоделированного предприятия

Чистая прибыль + Амортизация +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала  +(-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства.

Для обоснования жизненного цикла бизнеса возможно применять теорию маркетинга и обосновывать длительность каждой стадии существования бизнеса, как товара на рынке. Для устойчиво развивающегося бизнеса, не требующего диверсификации с течением времени, длительность прогнозного периода определяется точностью расчета результата. При ставке дисконта 20 – 25 %  прогнозный период, гарантирующий достаточную точность результата составляет 6 – 7 лет.

 При расчете величины денежного потока для каждого года прогнозного периода используются несколько подходов:

1. Разработка бизнес – плана развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса.
2. Разработка бизнес – плана только на период неустойчивого развития бизнеса с доказательством последующего устойчивого развития. В этом случае для расчета стоимости бизнеса используется модель Гордона.
3. Для предприятия, имеющего определенную историю развития возможно вывести зависимость изменения прибыли или денежного потока за предыдущий период развития с последующим продолжением этой зависимости на период жизненного цикла.

Существуют 2 основные модели обоснования ставки дисконта:

• Модель оценки капитальных активов;
• Кумулятивная модель оценки ставки дисконта.

При использовании метода кумулятивного построения первоначально  производится оценка безрисковой ставки дохода. Затем к безрисковой ставке прибавляется премия за инвестирование  в данный бизнес. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данное предприятие, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Экспертные оценки премий за риск, связанный с инвестированием  в бизнес представлены в табл.1

 

Табл.1

Вид риска	Вероятный интервал
Ключевая фигура	0 - 5%
Размер компании	0 - 5%
Финансовая структура	0 - 5%
Товарная (территориальная) диверсификация	0 - 5%
Диверсификация клиентуры	0 - 5%
Прибыли: нормы и прогнозируемость	0 - 5%

 

Текущая рыночная стоимость бизнеса 

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в конце года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

Если денежный поток  или прибыль предприятие получает в начале года:

,

где Т_ж.ц. – прогнозный период,

ДП_t – денежный поток t-ого года прогнозного периода,

С_д – ставка дисконта

 

3. Рыночный подход к определению рыночной стоимости  предприятия

 

Сравнительный  (рыночный) подход включает в себя три основных метода:

• Метод рынка капитала
• Метод сделок (продаж)
• Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)

Метод рынка  капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что рациональный инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за конкретное предприятие больше, чем ему обойдется приобретение другого предприятия, обладающего такой же полезностью. Поэтому данные о предприятии, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентирами для определения цены сопоставимого предприятия. Данный метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета акций.

Метод сделок частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли – продажи контрольных пакетов акций компаний – аналогов или анализе цен приобретения предприятий – аналогов целиком. В основе этого метода лежит определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Данный метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых предприятий и носит вспомогательный характер.

Технология оценки стоимости предприятия методами сравнительного подхода

1. Обосновывается выбор предприятия – аналога, как наиболее близко соответствующего оцениваемому предприятию по следующим факторам:

• Тождество производимой продукции;

• Тождество объема и качества производимой продукции;
• Идентичность изучаемых периодов;
• Тождество стадий развития предприятий и размеров производственной мощности;
• Сопоставимость стратегий развития предприятий;
• Равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;
• Сопоставимость финансовых характеристик предприятий.

2. По данному предприятию – аналогу определяется рыночная стоимость продаж контрольного или неконтрольного пакета акций  (при применении метода сделок или метода рынка капитала). При применении метода отраслевых коэффициентов по финансово-бухгалтерской отчетности аналога. Затем рассчитываются мультипликаторы.
3. Оценивается рыночная стоимость предприятия с использованием  информации о цене продажи пакетов акций миноритарного (метод рынка капитала) и контрольного (метод сделок).

 В этом случае  при обосновании рыночной стоимости бизнеса необходимо обосновать применение премий или скидок по отношению к аналогу. 

При обосновании стоимости  бизнеса с помощью отраслевых мультипликаторов рекомендуется использовать различные мультипликаторы.

4. Необходимо обосновать введение поправок и поправочных коэффициентов, отражающих различия оцениваемого бизнеса и предприятия – аналога. В первую очередь эти различия касаются финансового состояния, уровня риска инвестиций и других факторов.

 

Глава 2. Определение рыночной стоимости смоделированного предприятия

 

2.1. Определение  рыночной стоимости предприятия  затратным подходом

 

Определение рыночной стоимости основных средств

I) Объект оценки – недвижимость

Исходные данные:

площадь земельного участка Sзем. уч.=555 кв.м ; плата за 1 кв.м земельного участка Сед=300 руб. ; площадь здания Sзд=555 кв.м ; год постройки-2001 ; ставка месячной арендной платы Сар.пл.=500 руб. за 1 кв.м ; здание кирпичное, одноэтажное.

Оценка  стоимости недвижимости затратным  подходом

1. Определение рыночной  стоимости земельного участка

С_зем.уч=S_зем.уч*С_ед

где       С_зем.уч – стоимость земельного участка, руб.;

С_ед – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

S_зем.уч – площадь земельного участка, кв.м.

 

С_зем.уч=555*300=166 500 руб.

2. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полную восстановительную  стоимость здания определим методом  сравнительной единицы. На основе данных об издержках строительства аналогичных  объектов разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы. Известно, что стоимость строительства 1 кв.м. аналогичной конструкции равна 14 000 руб.

Полная восстановительная  стоимость здания:

ПВСзд.= Нстр.*Sзд.*к,

где Нстр – норматив затрат на 1 кв.м. строительных работ;

      Sзд. –  площадь здания;

к – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструкционного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса (к=1).

ПВСзд.= 14 000 * 555 * 1 = 7 700 000 руб.

3. Определение износа здания

Совокупный износ определим  методом разбиения его на все виды износа: физический, функциональный и общеэкономический.

Фактический физический износ определен на основе визуального  осмотра оценщиком основных конструктивных элементов здания и сопоставления  полученных результатов с нормативными таблицами. Физический износ равен 1%. Здание построено недавно в 2001 году, поэтому функциональный и общеэкономический износы отсутствуют.

Совокупный износ=0,01*7 700 000+0+0=77 000руб.

4. Определение рыночной стоимости здания

Сзд.=ПВСзд. – СИ = 7 700 000 – 77 000 = 7 623 000 руб.

5. Рыночная стоимость недвижимости

С_{недв.затр}=Сзем.уч.+Сзд.=166 500+7 623 000=7 789 500 руб.

Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

К оценке недвижимости используется метод капитализации чистого  операционного дохода, который приносит оцениваемый объект недвижимости в случае сдачи его в аренду.

1) Определение потенциального  валового дохода:

ПВД=Сар.пл.*Sар.зд. , где

Сар.пл. – ставка арендной платы ;

Sар.зд. – площадь помещения, сдаваемого в аренду.

ПВД=500*555*12=3 330 000 руб.

2) Определение реального валового дохода:

РВД=ПВД*Ксдачи , где

Ксдачи – коэффициент, учитывающий долю площадей, сдаваемых  в аренду, смену арендаторов; Ксдачи=1.

РВД=3 330 000*1=3 330 000 руб.

3) Определение чистого  операционного дохода

ЧОД=РВД – ОР

ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта   или затраты собственника (налог на недвижимость, затраты по текущему и техническому обслуживанию, заработная плата обслуживающему персоналу объекта, расходы на отопление и освещение и т.д. В данном случае затраты собственника составляют 40%  от ПВД.

ОР= 0,4*3 330 000= 1 332 000 руб.

ЧОД=3 330 000 – 1 332 000=1 998 000 руб.

4) Определение рыночной  стоимости недвижимости:

Снедв.=ЧОД / Ккап ,

Ккап. – коэффициент  капитализации. Примем Ккап.=25%.

С_{недв.дох}=1 998 000 / 0,25= 7 992 000 руб.

Оценка  стоимости недвижимости рыночным подходом

Рыночный подход основан  на использовании информации о рыночной цене продажи аналогичных объектов. В данном случае существует 3 аналогичных  объекта. Определим рыночную стоимость  недвижимости методом валового мультипликатора.

Табл.2

Аналог	Цена продажи	ПВД	РВМ
Здание одноэтажное, кирпичное, в том же районе, но меньшей площади (Sан1=420  кв.м.); ставка месячной арендной платы - Сар.пл.1=500 руб Здание одноэтажное, кирпичное с такой же площадью, но место положение ближе к ж/д путям; ставка     месячной арендной   платы - Сар.пл.2=700 руб	7 250 000         10 000 000	2 520 000         4 662 000	2,87         2,14
Здание одноэтажное, кирпичное с такой  же площадью, но находи- тся ближе к центру города; ставка месячной арендной платы - Сар.пл.3=600 руб	9 800 000	3 996 000	2,45

а)  ПВД₁=S_ан1*С_ар.пл.1=420*500*12=2 520 000 руб.

     ВРМ₁=С_ан1 / ПВД₁=7 250 000 / 2 520 000= 2,87

б)  ПВД₂=S_ан2*С_ар.пл.2= 555*700*12=4 662 000 руб.