Оценка стоимости земли на современном этапе развития экономики и ее налогообложение

Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование в качестве садово-дачного хозяйства.

       Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование как садово-дачного хозяйства.

3.2 Определение стоимости объекта.

      Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.

Процесс расчета приведен в таблице ниже (см. Таблица №2).

Таблица №2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС: 60484 (шестьдесят тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля.

       Определение стоимости объекта затратным подходом.

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.      В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику. Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду. В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды садово-дачной недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Заключение.

     В настоящих материалах были рассмотрены три стоимостные оценки недвижимости. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

·  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

·  тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

·  способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

·  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся.

Доходный подход в данной оценке не применялся.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Липецкая область г. Елец мкр. СНТ "Заря", кв.2 уч.№147 составляет 60484 (шестьдесят тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля. Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога.

Оценочная деятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно, требует глубокого изучения и решения возникающих в процессе ее становления проблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российских оценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используются три стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.

        Каждый из них предполагает применение специфических методов и приемов, соблюдение своих условий и наличие достаточных факторов. В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

Список литературы.

1.  ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

2.  Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.

3.  «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство «Финансы и статистика», 2009.

4.  «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

5. "Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Елецкого района"

6. http://to48.rosreestr.ru/

7. http://www.mcx.ru/

8. http://www.gks.ru

9. http://allelets.ru/

10. http://www.elradm.ru/

32